TOP 4+ CÁCH TÍNH GIÁ ĐẤT LÊN THỔ CƯ ĐƠN GIẢN VÀ CHÍNH XÁC

Đất thổ cư là thuật ngữ quen thuộc trong lĩnh vực bất động sản, dùng để chỉ loại đất ở, tức là đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng với mục đích xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt của người dân. Hiện nay, nhiều người vẫn gặp khó khăn cách tính giá đất lên thổ cư bởi nhiều yếu tố như vị trí, quy hoạch, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Bài viết này sẽ tổng hợp 4 cách tính chính xác, kèm ví dụ minh họa và lưu ý quan trọng dành cho người cần chuyển. 

1. 4 cách tính giá đất lên thổ cư chính xác

 Việc tính toán chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất vườn sang đất thổ cư là yếu tố quan trọng đối với cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu xây dựng nhà ở một cách hợp pháp. Hiện nay, có 4 phương pháp phổ biến được áp dụng để tính giá đất lên thổ cư, bao gồm: 

1.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp là cách tính giá đất lên thổ cư phổ biến và dễ áp dụng. Phương pháp này dựa trên cơ sở so sánh giá chuyển nhượng thực tế của các thửa đất tương tự đã được chuyển đổi sang đất ở trong cùng khu vực. Quy trình thực hiện gồm:

• Lựa chọn các lô đất tương đồng: Tìm kiếm và lựa chọn các bất động sản tương tự với thửa đất cần định giá, đã có giao dịch mua bán thành công trên thị trường.
• So sánh theo các tiêu chí cụ thể: Như vị trí địa lý, diện tích và hình dạng đất, hướng đất, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch,…
• Điều chỉnh các yếu tố khác biệt: Sau khi xác định các bất động sản tương đương, cần tiến hành điều chỉnh giá theo các yếu tố khác biệt (nếu có) giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá, nhằm đưa về mức giá thị trường hợp lý nhất.
• Xác định giá trị đất: Kết quả cuối cùng là mức giá bình quân hợp lý được áp dụng làm căn cứ tính giá chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư.

1.2. Phương pháp thu thập

Phương pháp thu thập là phương pháp được sử dụng phổ biến trong xử lý hồ sơ hành chính để xác định chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Phương pháp này dựa vào bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành định kỳ (thường theo chu kỳ 5 năm một lần). Bảng giá này được dùng làm căn cứ chính thức để tính:

• Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng.
• Các loại thuế và lệ phí liên quan.

Quy trình thực hiện cách tính giá đất lên thổ cư theo phương pháp thu thập như sau: 

• Tra cứu giá đất theo quy định: Dựa vào vị trí cụ thể của thửa đất (tỉnh, huyện, phường/xã, đường phố), người dân tra cứu trong bảng giá đất của tỉnh để biết được giá đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng.
• Tính tiền sử dụng đất: Áp dụng công thức tính tiền sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn (thường là một tỷ lệ phần trăm nhất định của chênh lệch giá đất giữa loại đất đang sử dụng và đất ở).
• Cơ quan thuế xác định lại giá tính thuế (nếu cần): Trong nhiều trường hợp, do bảng giá đất thường thấp hơn giá thị trường thực tế, cơ quan thuế sẽ:
  • Xem xét giá kê khai trong hợp đồng mua bán gần nhất.
  • Tham chiếu giá các giao dịch tương tự trong khu vực.
  • Sử dụng thông tin từ cơ sở dữ liệu địa phương để ấn định lại giá đất làm căn cứ tính thuế phù hợp.

1.3. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất dựa trên giá trị khai thác thương mại tiềm năng của bất động sản sau khi được chuyển mục đích sử dụng (thường là từ đất nông nghiệp, đất trống sang đất thổ cư để phát triển dự án bất động sản). Phương pháp này thường áp dụng trong các trường hợp:

• Đất được dùng để phát triển dự án bất động sản quy mô lớn như khu dân cư, tòa nhà hỗn hợp, khu nghỉ dưỡng…
• Dự án có tiềm năng sinh lợi cao sau khi hoàn tất chuyển mục đích và triển khai đầu tư.

Công thức tính: 

Giá trị đất = Giá trị phát triển tối đa – Chi phí phát triển – Lợi nhuận kỳ vọng

Trong đó: 

• Giá trị phát triển tối đa: Là giá trị bán, cho thuê hoặc khai thác thương mại sau khi dự án hoàn thiện.
• Chi phí phát triển: Bao gồm chi phí xây dựng, chi phí pháp lý, chi phí tài chính, marketing, quản lý…
• Lợi nhuận kỳ vọng: Tỷ lệ phần trăm lợi nhuận mà chủ đầu tư mong muốn đạt được khi triển khai dự án.

1.4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là cách tính giá đất lên thổ cư bằng cách nhân giá đất trong bảng giá Nhà nước với hệ số điều chỉnh (hệ số K). Hệ số K do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường và từng thời điểm. 

Công thức tính:

Giá đất thực tế = Giá đất theo bảng giá Nhà nước × Hệ số K

Ví dụ: Giá đất theo bảng giá Nhà nước tại mặt tiền đường X là 4 triệu đồng/m². Hệ số K áp dụng cho tuyến đường X là 2.5.  Ta có Giá đất thực tế để tính tiền sử dụng đất khi chuyển sang thổ cư

4 triệu × 2.5 = 10 triệu đồng/m²

>>> Xem thêm: Giá đất hiện nay bao nhiêu 1m2? 

2. 4 loại chi phí khi chuyển đổi sang đất ở 

Khi tính giá đất lên thổ cư đất ở, người sử dụng đất sẽ phải nộp đầy đủ các khoản phí và lệ phí theo quy định pháp luật. Dưới đây là 4 loại chi phí phổ biến cần biết:

2.1. Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là khoản phí lớn nhất và bắt buộc trong quá trình chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở. Mức phí này được tính dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm giá đất, diện tích chuyển đổi và tình trạng pháp lý của thửa đất.

Cụ thể, cách tính tiền sử dụng đất sẽ căn cứ theo:

• Giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, hoặc giá thị trường sau khi điều chỉnh bằng hệ số K nếu có quy định áp dụng.
• Diện tích đất được đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng.
• Nguồn gốc pháp lý của đất, tức là đất có giấy tờ hợp pháp hay không.

Tùy vào tình trạng pháp lý, mức tiền sử dụng đất sẽ có sự khác biệt rõ rệt. Nếu thửa đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và đã được sử dụng ổn định, người dân chỉ cần nộp 50% phần chênh lệch. Trong khi đó, nếu đất không có giấy tờ, hoặc mới bị xử lý vi phạm hành chính, người sử dụng đất có thể phải nộp đến 100% phần chênh lệch này.

2.2. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản phí được áp dụng khi người sử dụng đất thực hiện cấp mới hoặc điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ được xác định như sau:

• Mức thu là 0,5% giá trị thửa đất sau khi chuyển đổi mục đích sang đất thổ cư.
  
• Giá trị tính lệ phí có thể dựa vào giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hoặc giá thị trường thực tế, tùy theo quy định cụ thể tại từng địa phương.

2.3. Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ là khoản phí được thu nhằm phục vụ cho công tác xem xét, đánh giá tính hợp pháp và sự phù hợp quy hoạch của hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Mức phí này được quy định và ban hành bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thường có các đặc điểm sau:

• Mức thu phổ biến dao động trong khoảng từ 300.000 đến 2.000.000 đồng, phụ thuộc vào diện tích đất và khu vực địa lý.
• Đối với các trường hợp chuyển đổi đất có diện tích lớn hoặc nằm ở các khu vực trung tâm đô thị, mức phí thẩm định có thể cao hơn so với mức phổ biến.

2.4. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành công, người sử dụng đất sẽ được cấp mới hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó ghi rõ loại đất là “đất ở”. Quá trình này phát sinh lệ phí cấp giấy, mức phí phụ thuộc vào từng địa phương theo quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, với các trường hợp phổ biến như sau:

Trường hợp	Lệ phí (VNĐ/lần cấp)
Khu vực nông thôn	Khoảng 10.000 – 25.000
Khu vực đô thị	Khoảng 20.000 – 50.000
Cấp lại do mất, rách, hoặc cấp kèm quyền sở hữu nhà	Có thể cao hơn, tùy theo quy định từng tỉnh

Lưu ý: Để tính toán chi phí chính xác, người dân nên chủ động kiểm tra bảng giá đất hiện hành tại nơi cư trú và liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận hoặc huyện để được tư vấn và hướng dẫn cụ thể.

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi chuyển mục đích sử dụng

Giá đất sau khi chuyển mục đích sang đất ở không chỉ dựa vào bảng giá do Nhà nước ban hành hay hệ số điều chỉnh mà còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố thực tế khác, bao gồm: 

3.1. Vị trí địa lý của thửa đất

Vị trí địa lý của thửa đất là yếu tố then chốt ảnh hưởng lớn đến giá trị đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Những thửa đất nằm ở mặt tiền các tuyến đường lớn, gần trung tâm đô thị, khu dân cư đông đúc hoặc nằm trong khu vực quy hoạch phát triển đô thị thường có giá trị cao hơn nhiều. 

Ngược lại, đất nằm sâu trong các con hẻm nhỏ, đường chưa được trải nhựa hoặc ở xa trung tâm thường có mức giá chuyển mục đích thấp hơn do hạn chế về tiện ích, giao thông và tiềm năng phát triển. Vì vậy, vị trí càng thuận lợi sẽ càng tăng khả năng sinh lời và giá trị đầu tư cho thửa đất đó. 

3.2. Diện tích và hình dạng thửa đất

Diện tích và hình dạng thửa đất là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị sau khi chuyển mục đích sử dụng. Diện tích lớn thường mang lại giá trị cao hơn, tuy nhiên chi phí chuyển đổi cũng sẽ tăng theo, đồng thời nếu diện tích đất vượt quá nhu cầu sử dụng thực tế thì hiệu quả khai thác có thể giảm. 

Bên cạnh đó, hình dạng thửa đất cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị: 

• Đất có hình vuông vức, mặt tiền rộng và tỷ lệ chiều dài – chiều rộng cân đối thường được đánh giá cao hơn. 
• Đất có hình dạng méo mó, thóp hậu hoặc bị chia cắt sẽ có giá trị thấp hơn do khó khăn trong việc quy hoạch, xây dựng và sử dụng hiệu quả. 

3.3. Cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, điện, nước, hệ thống thoát nước, cùng với các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, chợ,…đều ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lời và giá trị sử dụng của thửa đất. Những khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ, được đầu tư bài bản và đầy đủ tiện nghi thường có hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn, bởi giá trị thực tế và tiềm năng sử dụng của đất ở đó cũng lớn hơn so với những nơi có hạ tầng thiếu thốn hoặc chưa hoàn thiện. 

3.4. Tình trạng quy hoạch và pháp lý

Nếu đất nằm trong khu vực đã được quy hoạch rõ ràng cho mục đích đất ở hoặc thuộc phạm vi cho phép chuyển đổi theo quy định, việc xét duyệt hồ sơ và xác định giá chuyển mục đích sẽ diễn ra thuận lợi hơn. Ngược lại, nếu thửa đất thuộc vùng quy hoạch dành cho dự án công cộng, nằm trong hành lang bảo vệ công trình hoặc đang bị hạn chế chuyển đổi mục đích sử dụng, quá trình chuyển đổi sẽ trở nên khó khăn và giá trị của thửa đất cũng bị giảm sút đáng kể. 

4. Bài toán minh họa: Cách tính chi phí chuyển 100m² đất nông nghiệp sang thổ cư

Dưới đây là ví dụ minh họa cụ thể giúp người đọc hiểu rõ hơn về cách tính giá đất lên thổ cư trong trường hợp bạn có 100 mét vuông đất nông nghiệp (giá đất tham khảo tại một quận ngoại thành TP. Hồ Chí Minh). 

Giả định thông tin:

• Diện tích đất chuyển đổi: 100m²
• Giá đất ở theo bảng giá UBND TP. Hồ Chí Minh: 4.500.000 VNĐ/m²
• Giá đất nông nghiệp theo bảng giá: 200.000 VNĐ/m²
• Hệ số điều chỉnh (K): 2,0
• Nguồn gốc đất có giấy tờ hợp pháp và sử dụng ổn định

Bước 1: Tính giá đất ở thực tế sau điều chỉnh

Giá đất ở sau điều chỉnh = Giá trong bảng giá đất × Hệ số K = 4.500.000 × 2,0 = 9.000.000 VNĐ/m²

Bước 2: Tính tiền sử dụng đất phải nộp

Do đất có giấy tờ hợp pháp, người sử dụng chỉ phải nộp 50% chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp:

Tiền sử dụng đất = [(9.000.000 – 200.000) × 100 m²] × 50% = 440.000.000 VNĐ

Bước 3: Tính lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ = 0,5% × Giá đất ở thực tế × Diện tích = 0,005 × 9.000.000 × 100 = 4.500.000 VNĐ

Bước 4: Phí thẩm định hồ sơ
Phí này thường dao động từ 300.000 đến 2.000.000 VNĐ tùy khu vực và diện tích đất. Ở ví dụ này giả định là 1.000.000 VNĐ.

Bước 5: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thông thường trong khu vực đô thị, lệ phí khoảng từ 20.000 đến 50.000 VNĐ/lần cấp. Ở đây giả định là 30.000 VNĐ. 

Tổng chi phí dự kiến cho việc chuyển đổi 100 m² đất nông nghiệp sang đất thổ cư như sau:

• Tiền sử dụng đất: 440.000.000 VNĐ
• Lệ phí trước bạ: 4.500.000 VNĐ
• Phí thẩm định hồ sơ: 1.000.000 VNĐ
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận: 30.000 VNĐ

Tổng cộng: 445.530.000 VNĐ

Lưu ý: Chi phí thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào vị trí đất, giá đất địa phương, hệ số điều chỉnh K, nguồn gốc đất và chính sách của từng tỉnh/thành phố. Để có con số chính xác nhất trong cách tính giá đất lên thổ cư, người dân nên liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường tại địa phương để được tư vấn và hỗ trợ cụ thể.

5. Lưu ý quan trọng khi chuyển nhượng mục đích sử dụng đất 

Việc hiểu rõ cách tính giá đất lên thổ cư không chỉ là thủ tục pháp lý mà còn là quyết định tài chính lớn, ảnh hưởng lâu dài đến giá trị tài sản. Để đảm bảo quá trình chuyển đổi diễn ra minh bạch, người dân và nhà đầu tư cần lưu ý một số điểm quan trọng sau: 

5.1. Kiểm tra tính pháp lý của thửa đất

Trước khi tiến hành làm hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cần xác minh kỹ các vấn đề sau:

• Thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp hay không.
• Thửa đất có đang trong tình trạng tranh chấp, bị kê biên thi hành án hoặc nằm trong khu vực quy hoạch treo hay không.
• Thời gian sử dụng còn lại của thửa đất có đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện chuyển đổi mục đích hay không.

5.2. Khảo sát thực địa và hạ tầng khu vực

Người sử dụng đất không nên chỉ dựa vào bản đồ hay thông tin quảng cáo mà cần trực tiếp khảo sát thực tế thửa đất để đánh giá chính xác các yếu tố sau:

• Tình trạng đường giao thông có thuận tiện hay không.
• Hệ thống điện, nước, thoát nước có đầy đủ và hoạt động tốt không.
• Có tồn tại tranh chấp ngầm hoặc tình trạng lấn chiếm đất hay không.
• Khu vực có bị ngập úng hoặc chịu ảnh hưởng tiêu cực từ các yếu tố tự nhiên hay không.

5.3. Tham khảo ý kiến chuyên gia uy tín

Trong trường hợp chuyển đổi phức tạp hoặc liên quan đến dự án, người dân nên chủ động tìm hiểu thông tin từ nguồn tin cậy và tham khảo ý kiến từ chuyên gia để tránh những rủi ro không đáng có. Nếu bạn đang muốn đầu tư một cách bài bản, đúng pháp luật và hiệu quả, hãy tham gia khóa học đầu tư bất động sản tại NIKEDU. Khóa học không chỉ cung cấp kiến thức thực chiến, cập nhật pháp lý mới nhất, mà còn chia sẻ kinh nghiệm từ các nhà đầu tư thành công, giúp bạn tự tin hơn trên hành trình phát triển tài chính cá nhân qua bất động sản. 

Tổng kết

Tóm lại, cách tính giá đất lên thổ cư cần được thực hiện chính xác để tránh rủi ro và tối ưu chi phí. Đừng quên đăng ký ngay khóa học bất động sản chuyên sâu tại NIKEDU, giúp bạn đầu tư  an toàn và sinh lời cao. 

Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.

TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)

ĐĂNG KÝ DỄ DÀNG tại: https://nikedu.vn/ttdt (250.000 người đã học NIK từ 2012)