GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ: TRÌNH TỰ THỰC HIỆN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LÝ

Ngày nay, đầu tư dự án, công trình, bất động sản đã trở thành một hoạt động phổ biến của các cá nhân và tổ chức. Việc đầu tư hiệu quả không chỉ mang lại lợi nhuận mà còn góp phần gia tăng tài sản và đảm bảo an sinh cho tương lai. Tuy nhiên, để đạt mục tiêu đề ra, giai đoạn chuẩn bị đầu tư cần thực hiện kỹ lưỡng và đúng nguyên tắc. Dưới đây, NIKedu sẽ giải đáp chi tiết về trình tự chuẩn bị đầu tư dự án, cùng các quy định theo luật pháp Việt Nam. 

1. Tổng quan về dự án đầu tư xây dựng

1.1. Dự án đầu tư là gì?

GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
Giải thích khái niệm dự án đầu tư là gì

Theo Luật đầu tư 2014 định nghĩa thì: “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”.

Để phân biệt dễ dàng, ta có định nghĩa dự án đầu tư xây dựng như sau:

“Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.”

(Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Xây dựng 2014)

1.2. Các loại dự án đầu tư xây dựng

GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
Các loại dự án cần biết cho giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án xây dựng

Để phân loại dự án đầu tư xây dựng, các nhà đầu tư cần dựa vào các tiêu chí chính như sau: 

1.2.1. Dự án dựa theo tính chất, quy mô

Nếu dựa vào tính chất, quy mô, dự án đầu tư xây dựng có thể chia thành 4 loại, đó là:

  • Dự án đầu tư quan trọng quốc gia
  • Dự án đầu tư nhóm A
  • Dự án đầu tư nhóm B
  • Dự án đầu tư nhóm C

1.2.2. Dự án yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật

Có 2 loại dự án lớn dựa trên yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật, bao gồm: 

  • Dự án đầu tư công trình xây dựng được sử dụng vào mục đích tôn giáo
  • Dự án đầu tư công trình xây dựng có mức vốn tổng đầu tư không tính tiền sử dụng đất dưới 15 tỷ đồng (có thể là xây dựng mới, sửa chữa, nâng cấp, cải tạo)

1.2.3. Dự án dựa vào nguồn vốn sử dụng

Dựa vào nguồn vốn sử dụng, dự án đầu tư được chia thành 3 loại chính như sau: 

  • Dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách
  • Dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước
  • Dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn khác

2. Quy định pháp lý về giai đoạn chuẩn bị đầu tư

GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
Quy định pháp lý hiện hành về giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án

Trước khi tìm hiểu giai đoạn chuẩn bị đầu tư gồm những bước nào, các nhà đầu tư cần nắm được quy định pháp lý đối với việc thực hiện dự án đầu tư. Các quy định pháp lý này đã được đề cập trong Nghị định 59/2015/NĐ-CPNghị định 118/2015/NĐ-CP như sau: 

2.1. Theo Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng

“1. Trình tự thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định tại Khoản 1 Điều 50 của Luật Xây dựng năm 2014 được quy định cụ thể như sau:

a) Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án;

b) Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (nếu có); chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành; bàn giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác;

c) Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng gồm các công việc: Quyết toán hợp đồng xây dựng, bảo hành công trình xây dựng.

2. Tùy thuộc điều kiện cụ thể và yêu cầu kỹ thuật của dự án, người quyết định đầu tư quyết định trình tự thực hiện tuần tự hoặc kết hợp đồng thời đối với các hạng mục công việc quy định tại các Điểm a, b và c Khoản 1 Điều này.

3. Các bản vẽ thiết kế đã được thẩm định, đóng dấu được giao lại cho chủ đầu tư và chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ theo quy định của pháp luật về lưu trữ. Chủ đầu tư có trách nhiệm đáp ứng kịp thời yêu cầu của cơ quan chuyên môn về xây dựng khi cần xem xét hồ sơ đang lưu trữ này. Chủ đầu tư nộp tệp tin (file) bản vẽ và dự toán hoặc tệp tin bản chụp (đã chỉnh sửa theo kết quả thẩm định) về cơ quan chuyên môn theo quy định tại Khoản 13 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 về xây dựng để quản lý.”

2.2. Theo Nghị định 118/2015/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Dầu tư 2014

“1. Tùy thuộc tính chất, quy mô và điều kiện của từng dự án, dự án đầu tư được thực hiện theo một hoặc một số thủ tục sau đây:

a) Quyết định chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định này;

b) Thành lập tổ chức kinh tế theo quy định tại Điều 44 Nghị định này đối với nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức thành lập tổ chức kinh tế;

c) Thực hiện thủ tục giao đất, giao lại đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (nếu có);

d) Thực hiện thủ tục về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có). 2. Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại văn bản quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng và pháp luật có liên quan mà không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư.”

3. Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng

GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
Tổng hợp 3 giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng

Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), dự án đầu tư xây dựng được thực hiện theo trình tự gồm 3 giai đoạn chính:

3.1. Giai đoạn 1: Giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư 

Giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư là bước nền tảng quan trọng đối với mỗi dự án đầu tư xây dựng. Vậy giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư gồm những bước nào? Cùng xem các yêu cầu công việc được liệt kê dưới đây: 

  • Khảo sát xây dựng:

        – Tiến hành khảo sát địa chất, địa hình, môi trường khu vực dự án để đánh giá tính khả thi về mặt kỹ thuật và an toàn thi công.

        – Khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như: nguồn nước, hệ thống giao thông, hệ thống điện,…

        – Thu thập thông tin về quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu vực sao cho phù hợp với quy hoạch chung.

  • Lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi về mặt kinh tế, kỹ thuật, xã hội và môi trường của dự án để quyết định có nên tiếp tục đầu tư vào dự án hay không. 
  • Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng xác định vị trí, ranh giới, diện tích khu đất sử dụng cho giai đoạn chuẩn bị dự án; các chỉ tiêu quy hoạch về cao độ, mật độ xây dựng,…theo quy định của pháp luật về quy hoạch, kiến trúc và xây dựng.
  • Lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt/ quyết định đầu tư xây dựng. Báo cáo nên cung cấp thông tin chi tiết về dự án, bao gồm: mô tả dự án, thiết kế kỹ thuật, dự toán chi phí, phân tích tài chính dự án đầu tư, đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội,..
  • Thực hiện các công việc cần thiết khác như xin cấp phép xây dựng, lập và thẩm định dự toán chi tiết xây dựng, chọn nhà thầu thi công, chuẩn bị các thủ tục khác theo quy định của pháp luật.

3.2. Giai đoạn 2: Giai đoạn thực hiện dự án đầu tư

Sau giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án xây dựng, ta cùng đến với giai đoạn tiếp theo là thực hiện dự án đầu tư. Giai đoạn này bao gồm các bước sau: 

  • Chuẩn bị mặt bằng xây dựng: Bồi thường, giải phóng, bàn giao mặt bằng cho nhà thầu thi công theo đúng quy định của pháp luật. Tạo nền móng vững chắc cho công trình.
  • Khảo sát xây dựng: Tiến hành khảo sát chi tiết hiện trạng địa chất, địa hình khu vực thi công để cập nhật thông tin so với giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án. Cung cấp số liệu khảo sát cho nhà thầu để điều chỉnh thiết kế nếu cần thiết.
  • Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng: Bao gồm bản vẽ chi tiết các hạng mục công trình, thẩm mỹ và phù hợp với các tiêu chuẩn xây dựng.
  • Dự toán chi phí: Bao gồm chi phí cho vật liệu, nhân công, máy móc thiết bị,…
  • Cấp giấy phép xây dựng (nếu có) theo quy định của pháp luật.
  • Lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng cụ thể về nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên.
  • Thi công xây dựng công trình theo đúng thiết kế kỹ thuật, dự toán chi phí và hợp đồng đã ký kết.
  • Giám sát thi công xây dựng theo thiết kế, dự toán và hợp đồng.
  • Tạm ứng, thanh toán cho nhà thầu theo khối lượng công việc hoàn thành và được nghiệm thu.
  • Vận hành, chạy thử sau khi thi công xong.
  • Nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng theo các tiêu chí đã đề ra.
  • Bàn giao công trình đưa vào sử dụng cho chủ đầu tư theo biên bản nghiệm thu.

3.3. Giai đoạn 3: Giai đoạn kết thúc dự án đầu tư

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư kết thúc khi nào? Sau khi hoàn thiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư và giai đoạn thực hiện đầu tư, ta sẽ đến với giai đoạn kết thúc dự án đầu tư, bao gồm các công việc sau:

  • Quyết toán hợp đồng xây dựng: Hai bên (chủ đầu tư và nhà thầu) đối chiếu, điều chỉnh khối lượng, giá trị công việc thực hiện so với hợp đồng đã ký kết. Sau đó, tiến hành thanh toán khoản chênh lệch (nếu có) cho nhà thầu.
  • Quyết toán dự án hoàn thành: Bbao gồm toàn bộ chi phí đầu tư cho dự án.
  • Xác nhận hoàn thành công trình theo đúng thiết kế, quy chuẩn và hồ sơ được duyệt.
  • Bảo hành công trình xây dựng theo thời gian quy định trong hợp đồng. Chủ đầu tư có nghĩa vụ thông báo cho nhà thầu khi phát hiện hư hỏng trong thời gian bảo hành.
  • Bàn giao các hồ sơ liên quan đến dự án như: hồ sơ thiết kế, hồ sơ thi công, hồ sơ nghiệm thu,…
  • Các công việc cần thiết khác: Hoàn thiện các thủ tục thanh lý hợp đồng với nhà thầu, thực hiện các thủ tục thu hồi bảo lãnh thi công (nếu có), báo cáo kết quả hoàn thành dự án cho cấp trên (nếu có yêu cầu).

4. Trình tự thực hiện dự án đầu tư theo hình thức chọn chủ đầu tư

GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
3 giai đoạn chuẩn bị đầu tư theo hình thức lựa chọn chủ đầu tư

4.1. Hình thức (i): Đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai

Trong Khoản 3 Điều 118Khoản 1 Điều 119 Luật đất đai 2013 có quy định trình tự thực hiện một dự án như sau:

Các bước thực hiện Người thực hiện
Bước 1: Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định (quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). TTHC
Bước 2: Nếu là dự án có nhà đầu tư nước ngoài đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. TTHC
Bước 3: Lập quy hoạch chi tiết xây dựng (nếu có). CĐT
Bước 4: Lập, phê duyệt dự án đầu tư. CĐT
Bước 5: Tiến hành thẩm định và phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có). TTHC
Bước 6: Trường hợp CĐT cảm thấy cần thiết hoặc khi được yêu cầu sẽ tiến hành thẩm tra thiết kế cơ sở. CĐT
Bước 7: Tiến hành thẩm định dự án, thiết kế cơ sở.  TTHC
Bước 8: Cung cấp thông tin, tiến hành thỏa thuận về cấp – thoát nước và cấp điện. TTHC
Bước 9: Thẩm duyệt thiết kế phương án PCCC. TTHC
Bước 10: Khảo sát xây dựng. CĐT
Bước 11: Thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công. CĐT
Bước 12: Nếu CĐT cần hoặc được yêu cầu sẽ thẩm tra thiết kế. CĐT
Bước 13: Tùy thuộc công trình sẽ tiến hành thẩm định thiết kế bản vẽ thi công. TTHC
Bước 14: Cấp giấy phép xây dựng (nếu có). TTHC
Bước 15: Thông báo tiến hành khởi công xây dựng công trình. TTHC
Bước 16: Thi công xây dựng công trình. CĐT
Bước 17: Nghiệm thu, bàn giao công trình và vận hành, chạy thử. CĐT
Bước 18: Giám sát đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng. CĐT
Bước 19: Quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng. CĐT
Bước 20: Kiểm toán, thẩm tra và tiến hành phê duyệt quyết toán vốn đầu tư. CĐT
Bước 21: Tiến hành kiểm tra, nghiệm thu và đưa vào sử dụng. TTHC
Bước 22: Tiến hành kiểm tra và xác nhận các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường đã được triển khai thực hiện.  TTHC
Bước 23: Cấp phép hoạt động/cho phép hoạt động/mở ngành. TTHC
Bước 24: Cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình/nhà ở. CĐT
Bước 25: Bảo hiểm (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình. CĐT
Bước 26: Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có). CĐT
Bước 27: Lưu trữ hồ sơ dự án. CĐT

4.2. Hình thức (ii): Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Luật đấu thầu

Các công việc cần thực hiện khi đầu tư dự án theo hình thức này được quy định cụ thể tại Điều 10, Điều 11, Điều 12, Điều 60 Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật đấu thầu và chính thức có hiệu lực từ 20/04/2020.

Các bước thực hiện Người thực hiện
Bước 1: Tổ chức đấu thầu để tìm được nhà đầu tư có sử dụng đất đáp ứng yêu cầu (văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và hợp đồng thực hiện đầu tư dự án). TTHC
Bước 2: Nếu là dự án có nhà đầu tư nước ngoài đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. TTHC
Bước 3: Ra thông báo thu hồi đất để tiến hành xây dựng. TTHC
Bước 4: Cung cấp thông tin, tiến hành thỏa thuận về cấp – thoát nước và cấp điện. TTHC
Bước 5: Thẩm duyệt thiết kế phương án PCCC. TTHC
Bước 6: Tiến hành công tác khảo sát xây dựng. CĐT
Bước 7: Thiết kế bản vẽ kỹ thuật và bản vẽ thi công. CĐT
Bước 8: Trường hợp CĐT cảm thấy cần thiết hoặc khi được yêu cầu sẽ tiến hành thẩm tra thiết kế. CĐT
Bước 9: Thẩm định và phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có). TTHC
Bước 10: Tùy thuộc công trình tiến hành thẩm định thiết kế bản vẽ thi công. TTHC
Bước 11: Quyết định giao/cho thuê hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. TTHC
Bước 12: Đền bù giải phóng mặt bằng và chi trả tiền đền bù, nhận mặt bằng công khai, minh bạch.  TTHC
Bước 13: Ký hợp đồng thuê đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước theo quy định. TTHC
Bước 14: Nhận bàn giao đất trên bản đồ, thực địa. TTHC
Bước 15: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. TTHC
Bước 16: Chuẩn bị mặt bằng, rà phá bom mìn, thỏa thuận san lấp sông ngòi, kênh rạch (nếu cần). CĐT
Bước 17: Cấp giấy phép xây dựng. TTHC
Bước 18: Thông báo về việc khởi công xây dựng. TTHC
Bước 19: Thi công. CĐT
Bước 20: Nghiệm thu, bàn giao và đưa vào vận hành, chạy thử. CĐT
Bước 21: Giám sát và đánh giá dự án.  CĐT
Bước 22: Quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng. CĐT
Bước 23: Kiểm toán, thẩm tra và tiến hành phê duyệt quyết toán vốn đầu tư. CĐT
Bước 24: Tiến hành kiểm tra, nghiệm thu và đưa vào sử dụng. TTHC
Bước 25: Tiến hành kiểm tra và xác nhận các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường đã được triển khai thực hiện.  TTHC
Bước 26: Cấp phép hoạt động/cho phép hoạt động/mở ngành. TTHC
Bước 27: Cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình/nhà ở. CĐT
Bước 28: Bảo hiểm (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình. CĐT
Bước 29: Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có). CĐT
Bước 30: Lưu trữ hồ sơ dự án. CĐT

4.3. Hình thức (iii): Quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư

Sẽ có 1 nhà đầu tư duy nhất có thể đáp ứng điều kiện để tham gia vào đầu tư. Các bước triển khai như sau:

Các bước thực hiện Người thực hiện
Bước 1: Chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chủ trương đầu tư. Với trường hợp có doanh nghiệp nước ngoài tham gia đầu tư phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. TTHC
Bước 2: Tiến hành lập và thẩm định, phê duyệt QH chi tiết/QH tổng mặt bằng. TTHC
Bước 3: Có thể chọn một trong các hình thức đầu tư sau để lập dự án đầu tư xây dựng:

  • Công trình quy mô lớn, đặc biệt: Báo cáo đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm phương án thiết kế sơ bộ)
  • Công trình có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng, không bao gồm tiền sử dụng đất, công trình phục vụ mục đích tôn giáo: Báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình
  • Dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi gồm thiết kế cơ sở)
CĐT
Bước 4: Tiến hành thẩm định và phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có). TTHC
Bước 5: Nếu là dự án đầu tư trong đô thị cần thẩm định và thiết kế cơ sở. TTHC
Bước 6: Cung cấp thông tin, tiến hành thỏa thuận về cấp – thoát nước và cấp điện. TTHC
Bước 7: Thẩm duyệt thiết kế phương án PCCC. TTHC
Bước 8: Chấp thuận, thẩm định, quyết định cho đầu tư phát triển dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới. TTHC
Bước 9: Ra thông báo về thu hồi đất.  TTHC
Bước 10: Quyết định giao/cho thuê hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. TTHC
Bước 11: Triển khai điều tra về số liệu và lập, phê duyệt, công khai, thực hiện phương án đền bù mặt bằng. Nhận mặt bằng. TTHC
Bước 12: Thuê đơn vị chuyên hỗ trợ lập hồ sơ định giá tiền sử dụng/thuê đất. TTHC
Bước 13: Thẩm định hồ sơ định giá và xác định về đơn giá sử dụng/thuê đất. TTHC
Bước 14: Phê duyệt đơn giá sử dụng/thuê đất. TTHC
Bước 15: Ký hợp đồng thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. TTHC
Bước 16: Nhận bàn giao đất trên bản đồ, thực địa. TTHC
Bước 17: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. TTHC
Bước 18: Chuẩn bị mặt bằng, rà phá bom mìn, thỏa thuận san lấp sông ngòi, kênh rạch (nếu cần). CĐT
Bước 19: Khảo sát xây dựng. CĐT
Bước 20: Thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công. CĐT
Bước 21: Trường hợp CĐT cảm thấy cần thiết hoặc khi được yêu cầu sẽ tiến hành thẩm tra thiết kế cơ sở. CĐT
Bước 22: Tiến hành thẩm định bản vẽ thi công. TTHC
Bước 23: Cấp giấy phép xây dựng. TTHC
Bước 24: Chuẩn bị thực hiện thi công. CĐT
Bước 25: Thông báo về việc khởi công xây dựng. TTHC
Bước 26: Thi công. CĐT
Bước 27: Nghiệm thu, bàn giao và đưa vào vận hành, chạy thử. CĐT
Bước 28: Giám sát và đánh giá dự án.  CĐT
Bước 29: Quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng. CĐT
Bước 30: Kiểm toán, thẩm tra và tiến hành phê duyệt quyết toán vốn đầu tư. CĐT
Bước 31: Tiến hành kiểm tra, nghiệm thu và đưa vào sử dụng. TTHC
Bước 32: Tiến hành kiểm tra và xác nhận các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường đã được triển khai thực hiện.  TTHC
Bước 33: Cấp phép hoạt động/cho phép hoạt động/mở ngành. TTHC
Bước 34: Cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình/nhà ở. CĐT
Bước 35: Bảo hiểm (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình. CĐT
Bước 36: Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có). CĐT
Bước 37: Lưu trữ hồ sơ dự án. CĐT

5. Quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng khẩn cấp

GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
Phân tích 3 bước thực hiện dự án đầu tư xây dựng khẩn cấp

Quy trình thực hiện và giai đoạn chuẩn bị đầu tư xây dựng công trình khẩn cấp được quy định tại Điều 58 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP cụ thể như sau:

Bước 1: Ra quyết định xây dựng công trình khẩn cấp

  • Người có thẩm quyền:
    • Người đứng đầu cơ quan trung ương.
    • Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp.
  • Hình thức quyết định: Lệnh xây dựng công trình khẩn cấp.
  • Nội dung lệnh:
    • Mục đích xây dựng.
    • Địa điểm xây dựng.
    • Người được giao quản lý, thực hiện xây dựng công trình.
    • Thời gian xây dựng công trình.
    • Dự kiến chi phí.
    • Nguồn lực thực hiện.
    • Các yêu cầu cần thiết khác.

Bước 2: Thực hiện thi công công trình

  • Người được giao cần có kinh nghiệm quản lý dự án đầu tư xây dựng có quyền tự quyết định toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng, bao gồm:
    • Lựa chọn tổ chức, cá nhân thực hiện các công việc khảo sát, thiết kế, thi công và các công việc cần thiết khác.
    • Quyết định về trình tự thực hiện khảo sát, thiết kế, thi công.
    • Giám sát thi công và nghiệm thu công trình đảm bảo đáp ứng yêu cầu của lệnh xây dựng công trình khẩn cấp.

Bước 3: Hoàn thiện hồ sơ công trình

  • Sau khi kết thúc thi công, người được giao xây dựng công trình khẩn cấp có trách nhiệm tổ chức lập và hoàn thiện hồ sơ hoàn thành công trình, bao gồm:
    • Lệnh xây dựng công trình khẩn cấp.
    • Các tài liệu khảo sát xây dựng (nếu có).
    • Thiết kế điển hình hoặc thiết kế bản vẽ thi công (nếu có).
    • Nhật ký thi công và hình ảnh ghi nhận quá trình thi công.
    • Các biên bản nghiệm thu, kết quả thí nghiệm, quan trắc, đo đạc (nếu có).
    • Hồ sơ quản lý vật liệu xây dựng, sản phẩm, cấu kiện, thiết bị.
    • Bản vẽ hoàn công.
    • Phụ lục các tồn tại cần sửa chữa, khắc phục (nếu có).
    • Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình.
    • Các căn cứ xác định khối lượng công việc hoàn thành.
    • Các hồ sơ, văn bản, tài liệu khác liên quan.
  • Đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công: Việc quản lý, thanh toán, quyết toán vốn đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, thanh toán, quyết toán đối với dự án khẩn cấp sử dụng vốn đầu tư công.

6. Tổng kết

Như vậy, giai đoạn chuẩn bị đầu tư đóng vai trò then chốt, tạo nền tảng vững chắc cho sự thành công của toàn bộ dự án. Việc thực hiện đầy đủ, cẩn trọng các công việc trong giai đoạn này sẽ giúp doanh nghiệp/ nhà đầu tư hạn chế rủi ro và triển khai hiệu quả công trình. Để hiểu rõ hơn về các hình thức đầu tư bất động sản, hãy đăng ký tham gia ngay khoá học Chiến Lược Đầu Tư Bất Động Sản tại NIK!