THUẾ CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT: GIẢI ĐÁP MỌI THẮC MẮC VỀ PHÍ VÀ THỦ TỤC PHÁP LÝ
Thuế chuyển nhượng nhà đất là một trong các loại chi phí mà người mua và người bán cần hiểu rõ khi thực hiện giao dịch bất động sản. Nhiều người thường lo lắng về các loại thuế, mức phí phải đóng, cũng như cách tối ưu chi phí hợp pháp để tránh rủi ro pháp lý. Bài viết này, NIKedu giúp bạn hiểu rõ các quy định hiện hành, tránh những sai lầm phổ biến và đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ.
1. Tổng hợp các loại phí và thuế chuyển nhượng nhà đất
Khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất, cả bên mua và bên bán đều cần nắm rõ các loại thuế, phí phải nộp để đảm bảo giao dịch hợp pháp, cũng như tránh những chi phí phát sinh không mong muốn. Dưới đây là tổng hợp các loại thuế và phí quan trọng:
1.1. Thuế thu nhập cá nhân
Để tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng bất động sản, cần xác định giá chuyển nhượng và thuế suất áp dụng. Theo Điều 12, Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài Chính (sửa đổi bổ sung tại Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC) mức thuế suất áp dụng khi chuyển nhượng nhà đất là 2% trên giá chuyển nhượng.
Trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung, nghĩa vụ thuế sẽ được phân bổ riêng cho từng cá nhân theo tỷ lệ sở hữu. Tỷ lệ này được xác định dựa trên các tài liệu hợp pháp như:
- Thỏa thuận góp vốn ban đầu.
- Di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án.
Nếu không có tài liệu hợp pháp, thuế thu nhập cá nhân sẽ được phân bổ theo tỷ lệ bình quân giữa các đồng sở hữu. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân như sau:
Thuế TNCN = 2% × Giá chuyển nhượng
Tùy từng trường hợp, giá thuế chuyển nhượng nhà đất sẽ được xác định theo quy định của pháp luật:
| STT | Trường hợp | Giá chuyển nhượng |
| 1 | Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng |
|
| 2 | Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng |
|
| 3 | Chuyển nhượng nhà gắn liền với đất |
|
Lưu ý:
- Việc xác định giá chuyển nhượng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về thuế.
- Thuế suất chung áp dụng cho mọi trường hợp chuyển nhượng bất động sản là 2%.
- Người chuyển nhượng cần kiểm tra kỹ hợp đồng và bảng giá đất của UBND tỉnh để xác định đúng số thuế phải nộp.
1.2. Lệ phí trước bạ
Khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất, người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ. Mức thu lệ phí trước bạ được quy định là 0,5% trên giá trị nhà, đất chuyển nhượng (theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
Có hai trường hợp tính lệ phí trước bạ như sau:
Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng cao hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định Lệ phí trước bạ được tính theo công thức:
Lệ phí trước bạ = 0,5% × Giá chuyển nhượng
Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng bảng giá đất của UBND cấp tỉnh, hoặc khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
Người thực hiện giao dịch cần kiểm tra bảng giá đất địa phương để xác định chính xác mức lệ phí trước bạ cần nộp. Sau đó tính lệ phí theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% × Diện tích × Giá 1m² theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành
1.3. Phí công chứng hợp đồng mua bán
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được tính dựa trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà ở, kèm theo giá trị các tài sản gắn liền với đất khác (nếu có), cụ thể như sau:
| STT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
1.4. Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ là khoản phí mà người chuyển nhượng nhà đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Khoản phí này áp dụng trong các trường hợp:
- Cấp giấy chứng nhận lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại.
- Thay đổi thông tin trên giấy chứng nhận.
Mức phí thẩm định hồ sơ được xác định dựa trên quy mô diện tích thửa đất, nhà ở, tính chất phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện thực tế tại từng địa phương (theo khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC). Vì vậy, mức phí có thể khác nhau tùy vào từng trường hợp cụ thể.
1.5. Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thường do người mua (người nhận chuyển nhượng nhà đất) chi trả. Tuy nhiên, pháp luật không cấm các bên tự thỏa thuận về việc ai sẽ chịu trách nhiệm thanh toán khoản phí này.
Mức phí cấp giấy chứng nhận được quy định khác nhau tùy theo địa phương, nhưng tuân theo nguyên tắc tại điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC:
- Khu vực thu phí cao hơn: Các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành của thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.
- Khu vực thu phí thấp hơn: Các địa bàn khác ngoài những khu vực nêu trên.
- Mức thu đối với tổ chức: Cao hơn so với cá nhân và hộ gia đình.
>>> Xem thêm: Cho tặng nhà đất có phải nộp thuế không?
2. Trường hợp miễn, giảm thuế chuyển nhượng nhà đất
Theo quy định pháp luật, một số trường hợp được miễn hoặc giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể:
2.1. Trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, một số trường hợp chuyển nhượng bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Các trường hợp đó bao gồm:
Chuyển nhượng bất động sản giữa những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng
Theo Điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu giao dịch diễn ra giữa các đối tượng nhất định sau:
- Vợ với chồng;
- Cha đẻ,
- Mẹ đẻ với con đẻ;
- Cha nuôi,
- Mẹ nuôi với con nuôi;
- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
- Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
- Ông nội, bà nội với cháu nội;
- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
- Anh, chị em ruột với nhau.
Ngoài ra, nếu bất động sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, nó được coi là tài sản chung của vợ chồng. Khi ly hôn, việc phân chia tài sản này có thể được thực hiện theo thỏa thuận giữa hai bên hoặc quyết định của tòa án. Trong trường hợp này, giao dịch chuyển nhượng tài sản giữa vợ và chồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Theo Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất duy nhất tại Việt Nam sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Chỉ sở hữu duy nhất một nhà hoặc một thửa đất tại thời điểm chuyển nhượng.
- Đã có quyền sở hữu hoặc sử dụng ít nhất 6 tháng trước khi chuyển nhượng (tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
- Chuyển nhượng toàn bộ nhà đất, không phải chỉ một phần.
Nếu không đáp ứng đủ cả ba điều kiện trên, giao dịch sẽ không được miễn thuế.
2.2. Trường hợp miễn nộp lệ phí trước bạ
Căn cứ theo quy định tại khoản 5, khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, khi chuyển nhượng nhà đất nhận thừa kế hoặc tặng cho giữa các thành viên trong gia đình thuộc các mối quan hệ sau được miễn lệ phí trước bạ:
- Vợ với chồng.
- Cha mẹ đẻ với con đẻ.
- Cha mẹ nuôi với con nuôi.
- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu.
- Cha vợ, mẹ vợ với con rể.
- Ông bà nội, ông bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại.
- Anh, chị, em ruột với nhau.
Trong các trường hợp trên, khi được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, người nhận chuyển nhượng không phải nộp lệ phí trước bạ.
Để nắm rõ hơn các quy tắc bán và cho thuê nhà đất nhanh – được giá, tham khảo ngay video dưới đây:
3. Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà đất
Khi làm thủ tục nộp thuế chuyển nhượng nhà đất, bạn cần nắm rõ các vấn đề then chốt như hồ sơ giấy tờ cần chuẩn bị, cơ quan nộp thuế, thời hạn nộp thuế. Dưới đây là quy trình chi tiết giúp bạn hoàn thành thủ tục một cách chính xác, nhanh chóng và hiệu quả:
Bước 1: Xác định và chuẩn bị các khoản thuế, phí cần nộp
Người nộp thuế cần tính toán chính xác các khoản chi phí liên quan, bao gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN).
- Lệ phí trước bạ.
- Phí thẩm định hồ sơ.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
- Các khoản phí, thuế khác theo quy định địa phương (nếu có).
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ nộp thuế
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Tờ khai thuế TNCN: Theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN (Phụ lục I – Nghị định 126/2020/NĐ-CP).
- Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất: Đã được công chứng hoặc chứng thực.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ/Sổ hồng).
- Giấy tờ nhân thân của các bên: Căn cước công dân, Chứng minh nhân dân, Hộ chiếu.
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế (nếu có), ví dụ: chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ – con cái, anh chị em ruột…
Để xác định chính xác các loại giấy tờ cần chuẩn bị, bạn có thể theo dõi các thông tin hướng dẫn chi tiết trên cổng thông tin điện tử tại địa phương.
Bước 3: Nộp hồ sơ thuế chuyển nhượng nhà đất tại cơ quan thuế
- Nơi tiếp nhận hồ sơ: Chi cục Thuế nơi có bất động sản hoặc Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện.
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế: Theo khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019, hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.
- Xác nhận số thuế phải nộp: Cơ quan thuế sẽ kiểm tra hồ sơ, xác định số thuế phải nộp và cấp Thông báo nộp thuế.
Bước 4: Nộp thuế chuyển nhượng nhà đất
Người có nghĩa vụ nộp thuế (hoặc người được ủy quyền) đến ngân hàng/Kho bạc Nhà nước để nộp thuế theo Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế. Sau khi nộp, cần giữ lại biên lai làm bằng chứng thanh toán. Theo khoản 2 Điều 55 Luật Quản lý thuế 2019, thuế phải được nộp trong thời hạn ghi trên thông báo của cơ quan thuế.
Bước 5: Hoàn tất thủ tục và sang tên quyền sở hữu nhà đất
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế, hồ sơ sẽ được chuyển về Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ/Sổ hồng. Thời gian xử lý từ 10 – 14 ngày làm việc (tùy địa phương). Khi hoàn tất, chủ sở hữu mới sẽ nhận được Sổ đỏ/Sổ hồng đã cập nhật thông tin.
>>> Xem thêm: Phạt chậm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất bao nhiêu?
Trong trường hợp bạn đã sở hữu nhà đất và đang chờ tăng giá bán, xem thêm lời khuyên sau từ chuyên gia:
4. Các câu hỏi thường gặp về thuế chuyển nhượng nhà đất
Ngoài các kiến thức trên, dưới đây là một số câu hỏi thường gặp liên quan đến thuế chuyển nhượng nhà đất:
4.1. Phí chuyển nhượng đất ở nông thôn là bao nhiêu?
Phí chuyển nhượng đất ở nông thôn bao gồm các loại thuế, lệ phí mà bên mua và bên bán cần nộp khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất. Các khoản phí này có thể khác nhau tùy theo từng địa phương và quy định cụ thể của cơ quan thuế. Dưới đây là các loại phí phổ biến:
- Lệ phí trước bạ
- Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn
- Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn
Lưu ý: Các mức phí trên có thể thay đổi theo từng địa phương. Bạn nên liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản để biết chính xác mức phí cần nộp.
4.2. Thuế chuyển nhượng đất nông nghiệp là bao nhiêu?
Thuế chuyển nhượng đất nông nghiệp gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá trị chuyển nhượng (người bán chịu).
- Lệ phí trước bạ: 0,5% trên giá trị chuyển nhượng (người mua chịu).
- Phí công chứng: 0,1% – 0,5% giá trị hợp đồng.
- Phí thẩm định hồ sơ, đo đạc, đăng ký biến động: Tùy theo địa phương.
Liên hệ cơ quan thuế hoặc văn phòng đăng ký đất đai để biết chi tiết mức phí cụ thể.
4.3. Ai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất?
Thông thường, người bán nộp thuế thu nhập cá nhân (2%), còn người mua chịu lệ phí trước bạ (0,5%) khi đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận về việc ai sẽ chịu các khoản thuế, phí. Các chi phí khác như công chứng, thẩm định hồ sơ,… cũng do hai bên thống nhất.
4.4. Cách tính thuế đất nhà ở hàng năm?
Theo khoản 2 Điều 8 trong Thông tư 153/2011/TT-BTC, công thức tính thuế đất nhà ở hàng năm được xác định như sau:
Số thuế cần nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế miễn giảm
Trong đó, số thuế phát sinh được xác định bằng công thức:
Số thuế phát sinh = Diện tích đất chịu thuế x Giá 1m² đất x Thuế suất (%)
Ngoài ra, người sở hữu đất cần nắm rõ yêu cầu của 3 yếu tố cấu thành công thức tính số thuế phát sinh như sau:
| STT | Yếu tố | Nội dung |
| 1 | Diện tích đất cần tính thuế |
|
| 2 | Giá của 1m2 đất | UBND cấp tỉnh quy định giá, kể cả đối với trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích. |
| 3 | Thuế suất | Thuế suất được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến như sau:
|
4.5. Mua nhà 1 tỷ đồng thuế bao nhiêu?
Nếu mua nhà 1 tỷ đồng, các khoản thuế và phí cần nộp gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% x 1 tỷ = 20 triệu đồng (người bán nộp).
- Lệ phí trước bạ: 0,5% x 1 tỷ = 5 triệu đồng (người mua nộp).
- Phí công chứng: 1,6 triệu đồng.
- Phí thẩm định hồ sơ, cấp sổ: Khoảng 1 – 2 triệu đồng (tùy địa phương).
Lưu ý: Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND quy định, thuế và phí sẽ tính theo bảng giá đất.
5. Tổng kết
Như vậy, bài viết đã tổng hợp đầy đủ thông tin về các loại thuế, chi phí khi chuyển nhượng nhà đất, cách tính và thủ tục nộp thuế theo quy định hiện hành. Đây sẽ là tài liệu hữu ích giúp bạn thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ thuế, tránh sai sót không đáng có. Để cập nhật nhanh chóng kiến thức đầu tư bất động sản, hãy đăng ký ngay khóa học miễn phí Trí Tuệ Đầu Tư 6.0!
Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.
TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)
ĐĂNG KÝ DỄ DÀNG tại: https://nikedu.vn/ttdt (250.000 người đã học NIK từ 2012)
Đến Facebook 
Đến TikTok 
Đến Youtube