ĐẤT SỔ XANH LÀ GÌ? GIẢI ĐÁP TẤT TẦN TẬT VỀ ĐẤT SỔ XANH

Đất sổ xanh là một khái niệm khá quen thuộc với nhiều người, đặc biệt là những ai quan tâm đến vấn đề đất đai. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về loại hình, quyền lợi, nghĩa vụ của người sở hữu cũng như những rủi ro tiềm ẩn của loại đất này. Bài viết này sẽ giải thích chi tiết đất sổ xanh là gì, cũng như giải đáp tất tần tật những thắc mắc trên một cách toàn diện và chính xác nhất.

1. Sổ xanh là gì?

1.1. Định nghĩa sổ xanh là như thế nào?

Nếu bạn đang còn băn khoăn về khái niệm đất sổ xanh là gì, chính xác sổ xanh là tài liệu chứng nhận cho việc sử dụng đất rừng (đất nông nghiệp) từ phía Lâm trường cấp cho cộng đồng dân cư để tự quản lý, khai thác và trồng cây theo thời hạn xác định. Khi hết thời hạn sử dụng đất (cho thuê đất), Lâm trường sẽ thu hồi mà chưa có quyết định nào về việc giao đất lại cho người dân.

Theo quy định trong Luật Đất đai 2013, đất sổ xanh thuộc nhóm đất nông nghiệp. Vì vậy, sổ xanh còn được biết đến với tên gọi sổ xanh đất nông nghiệp. 

Hiện nay, đất sổ xanh được phân thành 3 loại như sau:

• Rừng đặc dụng: Phục vụ cho việc bảo tồn thiên nhiên hoang dã; lưu trữ và bảo vệ gen của thực vật; nghiên cứu khoa học và khu vui chơi sinh thái để tạo ra hệ sinh thái rừng quốc gia.
• Rừng phòng hộ: Đảm bảo an ninh nguồn nước, chống xói lở và sạt lở đất để giảm thiểu thiên tai, kiểm soát khí hậu và bảo vệ tài nguyên đất.
• Rừng sản xuất: Dành cho việc sản xuất, kinh doanh lâm sản, sản phẩm đặc biệt, động vật rừng kết hợp với việc bảo vệ hệ sinh thái và môi trường.

1.2. Phân biệt sổ xanh với sổ hồng và sổ đỏ

Sổ đỏ có bìa màu đỏ. Đây là tài liệu chứng nhận quyền sử dụng đất mà Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp cho người dùng đất, với mục tiêu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi sử dụng đất.

Sổ hồng có bìa màu hồng. Đây là giấy xác nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất do Bộ Xây dựng cấp cho chủ sở hữu. Mục đích là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến việc sở hữu nhà cửa và quyền sử dụng đất, thuộc về chủ sở hữu.

Sổ xanh có bìa màu xanh. Đây là tài liệu chứng nhận quyền sử dụng đất rừng mà Lâm trường cấp cho người dùng đất, với mục tiêu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi sử dụng đất.

2. Đất sổ xanh là gì?

2.1. Định nghĩa đất sổ xanh là gì?

So với sổ đỏ và sổ hồng, sổ xanh là một thuật ngữ mà nhiều người vẫn còn xa lạ. Luật Đất đai năm 2013 không đề cập đến sổ xanh hay đất sổ xanh. Thuật ngữ này được người dân dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Lâm Trường cấp, thường có màu xanh, để quản lý, khai thác và trồng rừng dưới hình thức cho thuê.

Định nghĩa đất sổ xanh là gì? Nói một cách đơn giản, đây là giấy xác nhận cho thuê đất lâu dài từ Lâm Trường. Khi sổ xanh hết hạn, đất đó có thể bị Lâm Trường thu hồi nếu địa phương chưa có chính sách giao đất cho người dân.

Dựa vào cách giải thích trên, đất sổ xanh là loại đất do Lâm Trường quản lý và cho thuê để trồng rừng. Vì vậy, đất sổ xanh thuộc nhóm đất nông nghiệp theo phân loại đất đai mới nhất.

2.2. Các loại đất sổ xanh

Theo quy định của Luật Đất Đai năm 2013, nhóm đất nông nghiệp được chia thành 3 loại cụ thể, bao gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất. Đây được xem là 3 loại đất được cấp sổ xanh.

• Đất rừng đặc dụng: Theo khoản 2 của Điều 5 Luật Lâm nghiệp 2017, đất rừng đặc dụng là loại đất chủ yếu dành cho bảo tồn hệ sinh thái rừng tự nhiên, nguồn gen sinh vật rừng, nghiên cứu khoa học và bảo tồn di tích lịch sử – văn hóa. Đây bao gồm vườn quốc gia, khu dự trữ thiên nhiên, khu bảo tồn loài – sinh cảnh, khu bảo vệ cảnh quan, khu rừng nghiên cứu và thực nghiệm khoa học,…
• Đất rừng phòng hộ: Theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất rừng phòng hộ có mục đích chính là bảo vệ nguồn nước, ngăn chặn sự xói mòn đất, sạt lở, lũ quét, lũ ống. Nó cũng giúp ngăn chặn hiện tượng sa mạc hóa và giảm thiểu thảm họa thiên nhiên.
• Đất rừng sản xuất là loại đất nông nghiệp được sử dụng chủ yếu để sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc nuôi trồng thủy sản.

2.3. Đất rừng có được cấp sổ xanh không?

Để nhận được sổ xanh khi sử dụng đất rừng, người sản xuất phải đáp ứng các điều kiện cần thiết, thực hiện thủ tục xin cấp và nộp các khoản phí, lệ phí như dưới đây:

• Lệ phí địa chính: Phụ thuộc vào tình hình phát triển kinh tế của địa phương
• Chi phí sử dụng đất: Thanh toán theo từng trường hợp, dựa trên quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
• Lệ phí trước bạ được tính bằng mức thu giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành x mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (đối với nhà, đất là 0,5%)
• Phí đo đạc, vẽ bản đồ địa chính: Dưới 1500đ/m2
• Phí thẩm định quyền sử dụng đất: Dưới 7.500.000đ/hồ sơ

2.4. Có nên mua đất sổ xanh không?

Đất sổ xanh thường có giá thấp hơn so với các loại đất chăn nuôi, đất thổ cư hoặc trồng cây hàng năm. Không chỉ thế, thị trường đất sổ xanh thường tập trung vào các giao dịch lớn và phù hợp cho việc sản xuất nông nghiệp hoặc xây dựng các dự án quy mô lớn. Vì lý do này, nếu quan tâm đến đầu tư trong lĩnh vực lâm nghiệp, nên xem xét việc sở hữu đất sổ xanh.

Sau khi hiểu khái niệm đất sổ xanh là gì và trước khi quyết định mua đất sổ xanh, cần chú ý các điều sau:

• Tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng về khía cạnh pháp lý của loại tài sản này để tránh rủi ro và tranh chấp. Kiểm tra kỹ lưỡng thông tin trực tiếp từ cơ quan có thẩm quyền. Diện tích mua bán đất không vượt quá 300 ha.
• Theo quy định, thời gian sử dụng đất xanh được tính từ thời điểm được giao đất hoặc cho thuê đất, không tính từ thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân hoặc hộ gia đình.
• Trong trường hợp mua đất sổ xanh để xây nhà cần cân nhắc kỹ càng về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất từ mục đích nông nghiệp sang mục đích ở một cách hợp pháp.
• Xác định rõ lộ trình đầu tư và sử dụng đất để đạt được lợi nhuận tốt nhất.

>>> Xem thêm: Điều kiện, thủ tục mua bán đất nông nghiệp đúng quy định

3. Giải đáp các câu hỏi liên quan đến đất sổ xanh

3.1. Thời hạn của đất sổ xanh là bao nhiêu?

Theo quy định tại Điều 126 của Luật Đất đai 2013, thời hạn của đất sổ xanh là gì được quy định như sau:

• Thời hạn sử dụng đất xây dựng công trình của tổ chức công lập tự chủ tài chính hoặc công trình công cộng kinh doanh không vượt quá 70 năm.
• Thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất đối với đất nông nghiệp sử dụng cho công trình công cộng của xã, phường, thị trấn không quá 05 năm.
• Thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất để xây trụ sở của tổ chức nước ngoài với mục đích ngoại giao không quá 99 năm.
• Thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất cho các dự án có vốn đầu tư lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài, không quá 70 năm ở các khu vực đặc biệt khó khăn hoặc khó khăn.
• Thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc công ty nước ngoài thực hiện dự án tại Việt Nam không quá 50 năm.
• Thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng cho mục đích thương mại, kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp không quá 50 năm.
• Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình tư nhân không quá 50 năm.
• Thời hạn giao đất để công nhận quyền sử dụng đất xanh cho hộ gia đình, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm.
• Thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất cho tổ chức thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm.
• Tùy thuộc vào loại tài sản và mục đích sử dụng, thời hạn của sổ xanh có thể khác nhau. Sổ xanh về nhà đất vẫn được cấp và phê duyệt theo nhiều hình thức sử dụng khi có căn cứ pháp lý rõ ràng. Người dân có thể sử dụng đất ổn định và lâu dài để trồng cây hàng năm và cây lâu năm. Khi hết thời hạn theo quy định, người dân có thể đề nghị gia hạn sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước nếu cần thiết.

3.2. Đất sổ xanh có xây nhà được không?

Đất sổ xanh thường có thời hạn từ 20 đến 50 năm. Trong khoảng thời gian này, bạn có toàn quyền sử dụng đất, xây dựng nhà cửa và sở hữu tài sản ở. Thực tế, trên thị trường hiện nay, có nhiều căn hộ chung cư sổ xanh được rao bán, tạo cơ hội cho người dân sở hữu nhà ở trong bối cảnh nguồn đất dần khan hiếm và giá nhà đất ngày càng tăng cao.

Tóm lại, đất sổ xanh là gì được cấp bởi cơ quan Lâm trường cho cá nhân hoặc hộ gia đình thuê. Trừ một số trường hợp theo quy định tại Khoản 1, Điều 100 của Luật đất đai 2013, đất sổ xanh vẫn có thể được chuyển đổi sang sổ đỏ. Hiểu rõ về sổ xanh và các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp bạn tận dụng mọi quyền lợi và lợi ích của mình một cách tối đa.

3.3. Đất sổ xanh có được chuyển nhượng không?

Đất sổ xanh, một dạng đất được cấp bởi Lâm trường cho cộng đồng dưới hình thức cho thuê đất với thời hạn nhằm quản lý, sử dụng và trồng rừng. Vì vậy, theo cơ bản, việc chuyển nhượng mua bán đất sổ xanh là không được phép.

Tuy nhiên, vẫn tồn tại những trường hợp ngoại lệ cho phép chuyển nhượng đất sổ xanh. Theo quy định tại Điều 192 của Luật Đất đai 2013, cá nhân và hộ gia đình có thể chuyển nhượng đất sổ xanh với các điều kiện sau đây:

• Cá nhân và hộ gia đình lần lượt sinh sống tại các khu vực bảo vệ rừng đặc biệt, khu vực tái tạo sinh thái mà không đủ điều kiện di chuyển ra khỏi khu vực đó, có thể nhận tặng quyền sử dụng rừng, chuyển nhượng quyền ở, cũng như diện tích rừng kết hợp với sản xuất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho những cá nhân và hộ gia đình sinh sống tại khu vực đó.
• Cá nhân và hộ gia đình đã được Nhà nước giao đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực bảo vệ rừng chỉ được nhận tặng quyền sử dụng đất ở hoặc đất sản xuất nông nghiệp, chuyển nhượng cho những cá nhân và hộ gia đình sinh sống tại khu vực bảo vệ rừng đó.
• Cá nhân và hộ gia đình thuộc dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ, được phép nhận tặng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ khi có quyết định giao đất theo hỗ trợ từ phía Nhà nước.

3.4. Chuyển đổi đất sổ xanh sang đất ở được không?

Theo quy định tại Điều 57 của Luật Đất đai, có các trường hợp dưới đây được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bao gồm:

• Chuyển đổi đất trồng lúa thành đất trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản và sản xuất muối.
• Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác thành đất nuôi trồng thủy sản, sản xuất muối, nuôi trồng thủy sản theo hình thức ao, hồ, đầm.
• Chuyển đổi đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất cho mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đổi đất thuộc nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp.
• Chuyển đổi đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng sang đất mà có thu tiền sử dụng hoặc thuê đất.

Theo điểm d, Khoản 1, do sổ xanh thuộc loại đất phi nông nghiệp, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sổ xanh sang mục đích khác cần phải có sự chấp thuận từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Sau khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích, các cá nhân phải tuân thủ nghĩa vụ tài chính, chế độ sử dụng đất, cũng như quyền và nghĩa vụ liên quan áp dụng theo loại đất mới sau khi đã chuyển đổi.

3.5. Có thể chuyển sổ xanh nhà đất thành sổ đỏ được không?

Sau khi hiểu khái niệm đất sổ xanh là gì, nhiều người có thắc mắc rằng đất sổ xanh có thể chuyển đổi thành sổ đỏ được không? Việc chuyển đổi chỉ có thể thực hiện ngay khi thỏa mãn tất cả các điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định tại Khoản 1, Điều 100 của Luật đất đai 2013. Theo quy định này, cá nhân hoặc hộ gia đình đang sử dụng đất phải sở hữu ít nhất một trong các loại giấy tờ sau đây:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên tại sổ đăng ký ruộng đất/sổ địa chính trước ngày 15/10/2013.
• Sổ hoặc các giấy tờ liên quan đến nhà đất hợp lệ như: tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, giấy tờ xác nhận quan hệ tình nghĩa hoặc tình thương có liên quan đến đất.
• Sổ hoặc giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy xác nhận mua bán nhà ở kèm theo đất trước ngày 15/10/1993.
• Bất kỳ loại giấy tờ nào khác được lập trước ngày 15/10/1993 đúng theo quy định của Chính phủ.

Ngoài ra, trong trường hợp mua bán các loại đất chưa có sổ đỏ, các bạn có thể tham khảo cách mua như sau:

3.6. Thủ tục chuyển đổi đất sổ xanh sang đất sổ đỏ như thế nào?

Thực tế, quy trình chuyển đổi giấy tờ đất từ sổ xanh sang sổ đỏ là thủ tục đăng ký sở hữu lần đầu cho lô đất, quy trình này được tiến hành như sau:

Theo Điều 60 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 1085/QĐ-BTNMT, thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo biểu mẫu;
• Tài liệu chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
• Các giấy tờ có liên quan về quyền sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Dựa trên Khoản 2 và Khoản 3 của Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi quy định nơi nộp hồ sơ như sau:

1. Lựa chọn 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi đất đó nếu cần.
2. Lựa chọn 2: Không nộp tại UBND cấp xã

• Hộ gia đình hoặc cá nhân nộp hồ sơ ở Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc  tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (đối với những nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai).
• Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính, nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, không hợp lệ thì cần thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Trả kết quả

Thẩm quyền giải quyết:

• UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất với cá nhân và hộ gia đình
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích thương mại hoặc dịch vụ với diện tích từ 5 ha trở lên đòi hỏi sự chấp thuận của UBND cấp tỉnh dưới dạng văn bản.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ

3.7. Đất sổ xanh có vay ngân hàng được không?

Sổ xanh thực chất là tài liệu chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, do đó vẫn mang giá trị pháp lý. Nhờ điều này, người sử dụng hoàn toàn có thể sử dụng sổ xanh để thế chấp và vay vốn từ ngân hàng, tương tự như sổ đỏ hay sổ hồng.

Để thế chấp sổ xanh, cần phải đáp ứng những điều kiện và trường hợp đặc biệt sau:

• Diện tích đất rừng sản xuất được ghi trong sổ xanh thế chấp không vượt quá 300 ha.
• Đất có trong sổ xanh không thuộc đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng đặc dụng vì không đảm bảo điều kiện cho bên thế chấp.

4. Tổng kết

Bài viết trên, NIK đã giải thích chi tiết về đất sổ xanh là gì, một loại hình đất đặc biệt với những quy định pháp lý riêng. Hiểu rõ về đất sổ xanh sẽ giúp bạn đưa ra những quyết định đúng đắn khi mua bán, chuyển nhượng hoặc sử dụng loại đất này. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của mình, bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp luật trước khi tiến hành bất kỳ giao dịch nào liên quan hoặc đăng ký tham gia ngay khoá học Trí tuệ đầu tư 6.0 hoàn toàn miễn phí trong vòng 3 ngày!