QUY ĐỊNH VÀ THỦ TỤC XÂY NHÀ TRÊN ĐẤT NÔNG NGHIỆP MỚI NHẤT
1. Quy định về việc xây nhà trên đất nông nghiệp
Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp là vấn đề được nhiều người quan tâm do liên quan đến quy định sử dụng đất và quyền lợi cá nhân. Để tránh vi phạm pháp luật và phát sinh các khoản phạt, người dân cần nắm rõ các quy định hiện hành sau:
1.1. Đất nông nghiệp có được phép xây nhà không?
Đất nông nghiệp là loại đất được quy định dành cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Trong khi đó, đất dùng để xây dựng nhà phải là đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư).
Theo khoản 1 Điều 5 và khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất phải tuân thủ đúng mục đích sử dụng đất như đã được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích và có thể dẫn đến xử phạt hành chính về vi phạm đất đai.
1.2. Trường hợp nào có thể xây nhà trên đất nông nghiệp?
Vì việc sử dụng đất phải tuân thủ đúng mục đích, trường hợp duy nhất người sử dụng đất được phép xây nhà trên đất nông nghiệp là khi đã thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) và đã được cấp giấy phép xây dựng nhà ở hoặc công trình khác.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin cấp phép xây dựng phải được cơ quan chức năng xem xét dựa trên các điều kiện và thủ tục cụ thể.
Xem thêm cách phân biệt các loại đất tại video sau:
2. Điều kiện, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện và thủ tục như sau:
2.1. Điều kiện cần để chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Các điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được quy định chi tiết tại Điều 121 và Điều 122 Luật Đất đai năm 2024, bao gồm:
- Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép: Việc chuyển đổi phải được sự chấp thuận từ các cơ quan quản lý đất đai cấp huyện hoặc tỉnh, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nằm trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tại địa phương.
- Hoàn tất các nghĩa vụ tài chính: Người chuyển đổi cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan như tiền sử dụng đất, thuế, và các khoản phí, lệ phí khác phát sinh trong quá trình chuyển đổi.
- Đăng ký biến động: Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, việc đăng ký biến động phải được thực hiện trong vòng 30 ngày kể từ khi có thay đổi. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xác nhận biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp mới theo yêu cầu của người sử dụng đất.
Một số trường hợp đặc biệt cần lưu ý thêm:
| Trường hợp | Điều kiện |
| Thực hiện dự án đầu tư | – Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư.
– Có năng lực tài chính để đảm bảo sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật liên quan. – Không vi phạm quy định về đất đai, hoặc nếu có, đã chấp hành xong các quyết định hoặc bản án có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền. |
| Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại | – Các điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất tương tự như đối với dự án đầu tư.
– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở tại địa phương. – Không nằm trong diện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc vì lợi ích quốc gia, công cộng. – Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư theo quy định. |
2.2. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Sau khi đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện chuyển đổi, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất để có thể xây nhà trên đất nông nghiệp.
2.2.1. Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Bản chính đơn xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (theo Mẫu số 01 được ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.2. Trình tự, thủ tục nộp hồ sơ chuyển đổi
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, trình tự và thủ tục chuyển đổi sẽ tuân theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, với các bước cụ thể như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở theo quy định hiện hành.
Bước 2: Cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra các điều kiện chuyển đổi. Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không đúng theo quy định, cơ quan này sẽ hướng dẫn bạn cách sửa đổi, bổ sung và nộp lại hồ sơ.
Bước 3: Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và thuế đất theo quy định. Cơ quan thu tiền sẽ xem xét miễn giảm các khoản này nếu bạn đủ điều kiện được miễn giảm.
Bước 4: Cơ quan quản lý đất đai sẽ ký hợp đồng thuê đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất. Đồng thời, họ sẽ chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức này để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, và cập nhật dữ liệu trong hồ sơ địa chính.
Bước 5: Cuối cùng, người sử dụng đất sẽ nhận Quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cùng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cập nhật, phản ánh mục đích sử dụng mới là đất ở thay vì đất nông nghiệp.
Lưu ý: Trong trường hợp bạn thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thủ tục đăng ký chuyển quyền sẽ được thực hiện song song với thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành.
2.2.3. Thời gian xử lý hồ sơ chuyển đổi
Bạn có thể nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây nhà trên đất nông nghiệp theo hình thức nộp trực tiếp; hoặc nộp trực tuyến (online) trên Cổng dịch vụ công/ theo đường bưu điện.
Theo quy định tại Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017, thời gian xử lý hồ sơ chuyển đổi sẽ không quá 25 ngày đối với các xã vùng sâu, vùng xa và vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; trong khi đó, thời gian xử lý cho các trường hợp còn lại là không quá 15 ngày.
Nếu hồ sơ của bạn chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ, cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn bạn bổ sung, hoàn thiện hồ sơ trong thời gian không quá 3 ngày kể từ khi tiếp nhận.
Lưu ý: Các khoảng thời gian nêu trên không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ, Tết theo quy định; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại các cơ quan trước đó; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian xem xét xử lý đối với các vi phạm liên quan đến việc sử dụng đất (nếu có); và thời gian trưng cầu giám định.
>>> Xem thêm: Điều kiện, thủ tục mua bán đất nông nghiệp đúng pháp luật
3. Điều kiện, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở
Sau khi đã được cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần xin giấy phép xây dựng nhà ở để có thể xây nhà trên đất nông nghiệp.
3.1. Điều kiện để xin giấy phép xây dựng
Theo quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020, điều kiện xin giấy phép xây dựng nhà ở đối với từng khu vực sẽ có nhiều điểm riêng biệt, cụ thể:
3.1.1. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị
Các quy định về điều kiện xin giấy phép xây dựng đối với nhà ở đô thị bao gồm:
- Nhà ở phải được xây dựng đúng mục đích sử dụng đất, phù hợp quy hoạch và quy chế quản lý kiến trúc.
- Công trình cần đảm bảo an toàn cho chính nó, công trình lân cận, hạ tầng kỹ thuật, và các di tích, đồng thời đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường.
- Phải giữ khoảng cách an toàn với công trình dễ cháy nổ, khu vực độc hại, và công trình quốc phòng.
- Hồ sơ xin giấy phép xây dựng cần đúng theo quy định pháp luật.
3.1.2. Đối với nhà ở trong tuyến phố, khu vực đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng
Để có thể xin cấp giấy phép xây dựng đối với loại hình nhà ở này, chủ sở hữu/chủ đầu tư phải bảo đảm công trình nhà ở được xây phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được ban hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền..
3.1.3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn
Việc xem xét cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở nông thôn sẽ căn cứ vào các điều kiện sau:
- Việc xây dựng nhà ở nông thôn phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
- Có bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép theo quy định pháp luật.
3.2. Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng
Sau khi đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện nêu trên, người sử dụng đất/chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng để xây nhà trên đất nông nghiệp:
3.2.1. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 46 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP, gồm có những tài liệu sau:
- Đơn đề nghị (Mẫu 01 theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP).
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
- 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng, gồm: mặt bằng công trình, các tầng, mặt đứng, mặt cắt, móng và sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật.
- Giấy chứng nhận thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy (nếu cần).
- Báo cáo thẩm tra thiết kế (nếu cần).
- Cam kết bảo đảm an toàn với công trình liền kề (nếu có).
Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân khi tự lập thiết kế xây dựng cần tham khảo thiết kế do UBND cấp tỉnh công bố.
3.2.2. Trình tự, thủ tục nộp hồ sơ
Trình tự, thủ tục nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng để xây nhà trên đất nông nghiệp gồm các bước sau đây:
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở
Cá nhân, hộ gia đình hoặc chủ đầu tư chuẩn bị 2 bộ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng và nộp lên UBND cấp huyện, nơi dự kiến xây dựng nhà ở theo hình thức nộp trực tiếp hoặc thông qua dịch vụ bưu chính.
Bước 2: UBND cấp huyện tiếp nhận hồ sơ
UBND cấp huyện tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận nếu hồ sơ đáp ứng đầy đủ theo quy định hoặc hướng dẫn người nộp hoàn thiện hồ sơ nếu hồ sơ chưa đáp ứng theo quy định.
Bước 3: UBND cấp huyện xử lý hồ sơ
Trong vòng 07 ngày làm việc từ khi nhận hồ sơ, UBND cấp huyện thẩm định và kiểm tra thực địa. Nếu thiếu tài liệu hoặc không đúng quy định, UBND sẽ thông báo bằng văn bản để người nộp bổ sung.
Nếu hồ sơ bổ sung chưa đạt, trong 05 ngày làm việc tiếp theo, UBND sẽ tiếp tục yêu cầu hoàn thiện. Sau đó, nếu vẫn không đạt, trong 03 ngày làm việc, UBND sẽ thông báo lý do không cấp phép. Tùy theo quy mô và tính chất công trình, UBND có thể lấy ý kiến các cơ quan liên quan trước khi quyết định cấp phép.
Bước 4: Nộp lệ phí và nhận kết quả cấp phép
Sau khi đã xem xét, thẩm định đầy đủ, chặt chẽ hồ sơ, UBND cấp huyện tiến hành cấp giấy phép xây dựng nhà ở cho người nộp hồ sơ theo đúng quy định pháp luật.
Người nộp hồ sơ sẽ cần nộp lệ phí xét duyệt hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở. Tùy vào từng địa phương mà mức lệ phí sẽ được quy định khác nhau.
3.2.3. Thời gian xử lý hồ sơ
Thời gian xử lý hồ sơ không quá 15 ngày kể từ khi UBND cấp huyện nhận hồ sơ hợp lệ. Nếu cần thêm thời gian, UBND sẽ thông báo bằng văn bản cho người nộp, nêu lý do và xin chỉ đạo từ cấp trên, nhưng thời gian gia hạn không quá 10 ngày sau khi hết hạn ban đầu.
3.2.4. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng
Trong một số trường hợp, bạn không cần xin giấy phép xây dựng nhà ở (theo khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020), bao gồm:
- Nhà ở xây dựng theo tuyến ngoài đô thị, phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt hoặc có chấp thuận về hướng tuyến.
- Nhà ở trong dự án phát triển đô thị dưới 7 tầng, diện tích sàn dưới 500 m², đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt.
- Công trình ở nông thôn chưa có quy hoạch phát triển đô thị; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn (trừ khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa).
Một số lưu ý khác và cách đầu tư đất nông nghiệp “siêu lợi nhuận” được trình bày chi tiết tại video dưới đây:
4. Mức phạt khi xây nhà trên đất nông nghiệp trái phép
Theo công văn 475/BXD-TTr năm 2021 của Bộ Xây dựng và theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc xử phạt hành chính đối với vi phạm xây nhà trên đất nông nghiệp sẽ được thực hiện như sau:
4.1. Phạt tiền
Mức phạt tiền đối với hành vi xây nhà trên đất nông nghiệp trái phép theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 của Điều 11 trong Nghị định 91/2019/NĐ-CP là:
| Khu vực | Mức phạt |
| Khu vực nông thôn |
|
| Khu vực đô thị | Mức phạt tương đương với 02 lần mức phạt đối với khu vực nông thôn. |
4.2. Khắc phục hậu quả theo quy định
Các biện pháp khắc phục hậu quả mà người thực hiện hành vi xây nhà trên đất nông nghiệp trái phép theo quy định tại khoản 4 của Điều 11 trong Nghị định 91/2019/NĐ-CP gồm có:
- Buộc khôi phục lại trạng thái ban đầu của đất trước khi vi phạm.
- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
- Buộc đăng ký đất đai đối với những trường hợp đáp ứng các điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
4.2. Cưỡng chế tháo dỡ nhà ở vi phạm
Các cá nhân, tổ chức phải tháo dỡ nhà ở, và các công trình khác nếu thực hiện hành vi xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp (căn cứ vào quy định tại Điều 30 Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012, sửa đổi, bổ sung năm 2020). Trong trường hợp không tự nguyện thực hiện, các cá nhân tổ chức sẽ bị cưỡng chế thực hiện việc tháo dỡ nhà ở và công trình vi phạm.
5. Tổng kết
Như vậy, để thực hiện thủ tục xây nhà trên đất nông nghiệp đòi hỏi người sử đất cần am hiểu sâu về các quy định pháp luật hiện hành. Để biết thêm thông tin đầu tư mới nhất, đăng ký tham gia ngay khoá học Trí tuệ đầu tư 6.0 – Miễn phí hoàn toàn trong vòng 3 ngày!
Đến Facebook 
Đến TikTok 
Đến Youtube