Vi bằng nhà đất là gì? Thông tin cần nắm về vi bằng nhà đất | cập nhật 2023

Vi bằng nhà đất là cụm từ thường dùng phổ biến trong ngành bất động sản, đặc biệt là ở các giao dịch mua bán.Tuy nhiên, không phải ai cũng biết rõ vi bằng là gì? Lập vi bằng nhà đất là gì? Các giao dịch vi bằng có giá trị pháp lý và vi phạm pháp luật hay không? Trong bài viết hôm nay NIK sẽ cung cấp những thông tin cần thiết và hữu ích để giúp bạn đọc giải đáp được thắc mắc cho những thông tin trên.

1. Vi bằng nhà đất là gì?

1.1. Vi bằng nhà đất là gì?

Vi bằng nhà đất là tài liệu bằng văn bản có đi kèm hình ảnh, âm thanh, video nếu cần thiết. Trong khoản 3, điều 2, Nghị định 135/2013/NĐ-CP quy định, vi bằng do thừa pháp lại lập và ghi nhận lại hành vi, sự kiện đã được trực tiếp chứng kiến một cách khách quan, trung thực trên địa bàn nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại. Các tài liệu này được xem như chứng cứ nếu như các bên xảy ra tranh chấp.

Xem thêm Cách tìm kiếm khách hàng bất động sản

Thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện các công việc liên quan đến thi hành án dân sự, tống đạt giấy tờ, lập vi bằng và các công việc khác liên quan theo quy định của pháp luật.

Một số yêu cầu đối với vi bằng, thừa phát lại như sau:

• Văn bản là hình thức của vi bằng nhà đất, phải do thừa phát lại trực tiếp lập. Tuyệt đối không được ủy quyền hoặc nhờ người khác lập và ký tên xác nhận thay.
• Vi bằng cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về hình thức và nội dung.
• Các hành vi, sự kiện ghi trong vi bằng phải trung thực, khách quan, phải được Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến
• Vi bằng chỉ được xem là chứng cứ và có giá trị chứng minh, không có tác dụng thay thế các loại giấy tờ khác liên quan trong thủ tục giao dịch.
• Có thể sao chép và sử dụng làm chứng cứ lâu dài.

1.2. Công chứng vi bằng nhà đất

Công chứng vi bằng là văn bản bằng thừa phát lại, hợp đồng giao dịch được công chứng viên chứng nhận. Đây là văn bản ghi nhận sự kiện hành vi, sự kiện đã xảy ra, được sử dụng trong xét xử vì đã được người đại diện pháp luật là thừa phát lại công nhận theo quy định của Luật Công chứng 2014.

>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán đất mới nhất năm 2023

2. Lập vi bằng nhà đất là gì?

Vi bằng nhà đất đóng vai trò rất quan trọng trong những cuộc mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên, quá trình này chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền và giấy tờ của các bên mà không chứng nhận được giao dịch mua bán nhà đất.

Tuy nhiên, lập vi bằng không có giá trị thay thế cho bản công chứng. Các tài liệu, giấy tờ này chỉ có tác dụng chứng minh cho các trường hợp mua bán có xảy ra bất đồng, tranh chấp. Và lập vi bằng chỉ được xem như một căn cứ để tòa án xử lý vụ việc. Vì thế, khi xảy ra tranh chấp, hoàn toàn có thể sử dụng để bảo vệ quyền lợi của mình.

5 trường hợp lập vi bằng nhà đất bao gồm:

• Những công trình đang xuống cấp, có nguy cơ đổ, sập thì lập vi bằng giúp ghi lại hiện trạng để có mức bồi thường hợp lý.
• Doanh nghiệp xây dựng thêm công trình nhưng bị ảnh hưởng bởi công trình khác thì lập vi bằng là cơ sở quan trọng để ghi nhận lại hiện trạng thực tế.
• Công trình xây dựng kém chất lượng, thi công và nghiệm thu không chính xác, bạn cũng có thể tìm đến Thừa phát lại để lập vi bằng.
• Các hành vi liên quan đến tranh chấp tài sản.
• Doanh nghiệp bị cơ quan, đơn vị cá nhân từ chối dù đang thực hiện đúng pháp luật.

3. Mua bán nhà đất vi bằng là gì?

Có thể thấy, giá trị của vi bằng và công chứng là khách nhau. Vì vậy, không thể chỉ lập vi bằng để phục vụ cho việc mua bán hay chuyển nhượng nhà đất. Bởi Thừa pháp lại không thực hiện các xác thực, công chứng khi bạn tiến hành các thủ tục về nhà đất.

Do đó, vi bằng nhà đất không có giá trị pháp lý, người mua sẽ không có quyền sử dụng, xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng đối với phần tài sản mà mình đã bỏ tiền ra mua.

Xem thêm sale bất động sản là làm gì?

4. Những trường hợp về nhà đất cần được lập vi bằng

Vi bằng không được phép lập cho trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên vi bằng nên được lập trong những trường hợp sau đây:

• Xác nhận tình trạng nhà, đất
• Ghi nhận việc đặt cọc
• Khi hợp đồng đã được chuyển nhượng, công chứng hoặc giao nhận tiền khi chuyển nhượng

5. Thủ tục lập vi bằng nhà đất

Bước 1: Người có nhu cầu lập vi bằng đến văn phòng thừa phát để làm thủ tục lập vi bằng

Bước 2: Đồng ý với thỏa thuận lập vi bằng

Bước 3: Thực hiện lập vi bằng

Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, xác định mức độ và chịu trách nhiệm trước người khởi kiện và trước pháp luật về những vi phạm do mình phát hành. Hồ sơ về các sự kiện và hành động tại chỗ phải khách quan và trung thực. Khi cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng để chứng kiến ​​việc lập vi bằng.

Người đăng ký phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc đăng ký giấy phép (nếu có) và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu đã cung cấp.

Khi lập vi bằng nhà đất, Thừa phát lại phải giải thích rõ giá trị pháp lý của vi bằng cho người yêu cầu lập vi bằng. Người yêu cầu phải ký tên hoặc điểm chỉ vào vi bằng.

Thừa phát lại phải có chữ ký của Thừa phát lại vào từng trang, đóng dấu của Văn phòng Thừa phát lại và vào sổ chứng nhận theo mẫu do Bộ trưởng Tư pháp quy định.

Vi bằng phải được gửi lại cho người yêu cầu và sẽ được lưu trữ tại Văn phòng thừ phát.

Trong thời hạn 3 ngày sau khi kết thúc việc lập di bằng, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng và các tài liệu chứng minh (nếu có) đến Bộ Tư pháp nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại để đăng ký. Trong thời hạn 2 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được giấy phép, Sở Tư pháp phải vào sổ thực hiện đăng ký vi bằng.

6. Mua nhà bằng vi bằng có phải là giao dịch hợp pháp không?

Theo quy định tại Điều 25 Nghị định 61/2006/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung một số điều trong Khoản 8 Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP, Thừa phát lại có quyền lập vi bằng với các hành vi, sự kiện theo yêu cầu của đương sự. Tuy nhiên, Thừa phát lại không được quyền lập vi bằng khi đương sự yêu cầu thuộc các trường hợp sau đây:

• Trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng
• Trường hợp thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và
• Các trường hợp được quy định theo văn bản pháp luật liên quan.

Tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ hợp đồng mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ có hiệu lực vào thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Qua những phân tích trên ta thấy, việc mua nhà bằng cách lập vi bằng không có giá trị pháp lý và không đúng với quy định của pháp luật. Điều này, các chủ đầu tư cần hết sức chú ý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi tiến hành các giao dịch nhà đất giá trị lớn.

7. Hệ quả pháp lý của việc mua nhà bằng vi bằng

Theo nội dung ở mục trên, hợp đồng mua nhà bằng vi bằng chỉ có hiệu lực vào thời điểm công chứng, chứng thực. Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu không làm thay đổi, chấm dứt hoặc làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự giữa các bên tính từ thời điểm giao dịch được xác lập. Vì thế:

• Các bên phải hoàn trả những gì đã giao dịch trước đó.
• Nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì quy thành giá trị tiền để hoàn trả cho bên còn lại..
• Nếu có hoa lợi, lợi tức thì không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
• Bên gây ra thiệt hại phải có trách nhiệm bồi thường đầy đủ.

Nếu một bên hoặc các bên có yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch thì tòa án sẽ can thiệp khi:

• Mua bán được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định về công chứng, chứng thực;
• Thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch theo yêu cầu

Như vậy, khi bị lừa đảo bằng hình thức mua nhà bằng vi bằng thì người mua có thể khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Các thủ tục khởi kiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

• Bên bị hại nộp đơn khởi kiện cho Tòa án để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức giao dịch tại tòa án nhân dân cấp huyện.
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh bị xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp, được nộp kèm cùng với đơn khởi kiện.

Khi tiếp nhận hồ sơ, tòa án sẽ giải quyết theo thủ tục sơ thẩm cho người bị hại. Trong trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết sơ thẩm, các bên có quyền yêu cầu tòa tiếp tục giải quyết theo các thủ tục phúc thẩm và giám đốc thẩm được quy định theo pháp luật.

Có thể thấy, vi bằng nhà đất là một văn bản có vai trò quan trọng trong giao dịch nhà đất nhưng lại không có tác dụng thay thế các loại giấy tờ văn bản có giá trị pháp lý khác. Nhiều người không hiểu rõ điều này đã bị một số đối tượng lừa đảo lợi dụng để trục lợi bất chính.

Hi vọng qua nội dung NIK chia sẻ trong bài viết đã giúp bạn đọc hiểu rõ vi bằng nhà đất là gì cũng như có thêm nhiều thông tin thực sự có ích và cần thiết.