Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ là gì? Có nên mua đất không có sổ đỏ không?

Mua đất không có sổ đỏ có những sự mạo hiểm nhất định nhưng nhiều người vẫn quyết định mua đất theo cách này. Thực tế mua đất không sổ đỏ mang lại những lợi ích gì? Làm thế nào để hạn chế phát sinh các rủi ro? Cùng NIK theo dõi bài viết sau để nắm vững các điều kiện và thủ mục mua bán đất không có sổ đỏ cũng như biết cách giảm thiểu rủi ro tối đa!

1. Tại sao mua đất không sổ đỏ lại rủi ro?

Bản chất việc mua bán đất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người bán sang người mua. Quá trình thực hiện này nếu không có sổ đỏ sẽ mang lại nhiều rủi ro về sau cho người mua. Cụ thể:

• Theo Luật Đất Đai năm 2013, Điều 188, khoản 1, đất không có sổ đỏ sẽ không được phép bán hay chuyển nhượng. Do đó, nếu thực hiện giao dịch mua bán trái phép luật đồng nghĩa với việc mua bán không có ý nghĩa, giá trị. Nếu có tranh chấp phát sinh về sau, pháp luật sẽ không thể bảo vệ trọn vẹn người mua.
• Sổ đỏ chính là giấy tờ xác nhận chủ sử dụng đất. Chưa có sổ đỏ tức là bên bán hoàn toàn không có quyền quyết định bán đất.

Những rủi ro chúng tôi đề cập ở đây xét theo quy định pháp luật chứ không phân tích theo hướng chấp nhận sử dụng đất, xin giấy phép xây dựng khó hay dễ,… Bởi vì có khá nhiều trường hợp mua đi bán lại, không thực sự mua đất để xây nhà.

Trên thị trường hiện nay, mua đất không có sổ đỏ có giá thấp hơn rất nhiều và vị trí tốt hơn các miếng đất đầy đủ chứng từ. Đây cũng chính là lý do khiến các nhà đầu tư đồng ý mua đất không có sổ đỏ dù biết tiềm ẩn những rủi ro trên.

>> Xem thêm: Mua đất cần giấy tờ gì? Tìm hiểu thủ tục, phí chuyển nhượng

2. Một số rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

Để phòng ngừa và hạn chế nguy hiểm khi mua đất không có sổ đỏ, các nhà đầu tư cần nắm vững một số rủi ro thường gặp khi giao dịch như: Mua đất chưa có sổ đỏ rất dễ xảy ra tranh chấp, không được thế chấp, sử dụng là tài sản góp vốn, tài sản đảm bảo, hạn chế quyền sử dụng đất của chủ đất, nếu bị thu hồi không được bồi thường, khó được cấp phép xây dựng.

2.1 Dễ xảy ra tranh chấp khi mua đất không có sổ đỏ

Theo Luật Đất Đai 2013, điều 188, khoản 3 quy định, quyền chuyển nhượng đất chỉ được phép thực hiện khi đất đã đăng ký vào sổ địa chính. Cụ thể:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Việc mua bán đất đai không có sổ đỏ dù đã trả tiền nhưng người mua vẫn không được công nhận quyền sở hữu đối với miếng đất đó. Do đó, việc mua bán đất không đúng quy định sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Trường hợp sau này phát sinh tranh chấp, rất khó để chứng minh quyền sử dụng đất nếu không có sổ đỏ, tài liệu về miếng đất, chứng từ biên nhận hoặc hợp đồng, người làm chứng.

2.2 Không được thế chấp để vay vốn ngân hàng

Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ tiếp theo đó là sẽ không thể sử dụng để thế chấp ngân hàng, hay dùng làm tài sản góp vốn, tài sản đảm bảo. Theo điều 188, luật Đất Đai 2013, ngân hàng sẽ không đồng ý thế chấp khi đất không có sổ đỏ vì rủi ro cao sẽ mất trắng khoản cho vay. Cụ thể:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;”

2.3 Hạn chế quyền sử dụng đất của chủ đất

Mua đất không có sổ đỏ sẽ khiến người mua bị hạn chế quyền sử dụng đất, đặc biệt là các quyền thừa kế, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, cho thuê,… Để thực hiện những quyền lợi này bắt buộc phải có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

2.4 Bị thu hồi không được bồi thường

Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ thứ 4 cần nhắc đến đó là đất không có sổ đỏ khi bị thu hồi sẽ không được bồi thường. Trường hợp mảnh đất thuộc diện quy hoạch hoặc bị thu hồi để thi công các dự án công cộng theo chính sách nhà nước thì người mua sẽ không nhận được bất kỳ khoản bồi thường nào.

>> Xem thêm: Nên mua nhà có sổ đỏ hay sổ hồng? Sổ nào có giá trị hơn?

2.5 Đất không sổ đỏ khó được cấp phép xây dựng

Mua đất không có sổ đỏ để xây dựng sẽ rất khó vì hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng yêu cầu giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo luật đất đai hiện hành. Do đó, người mua sẽ rất khó xây dựng, sửa chữa, cải tạo miếng đất đó.

Hoặc trong một số trường hợp đặc biệt, nếu muốn cấp phép xây dựng nhà ở thì đảm bảo phải có 1 trong 12 giấy tờ đã được quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP.

2.6 Khó xác minh được nguồn gốc của đất

Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ tiếp theo đó là rất khó xác minh được nguồn gốc đất. Có thể mảnh đất đó là đất lấn chiếm, tranh chấp hoặc thu hồi, đang nằm trong diện quy hoạch, đất nông nghiệp… mà người mua không biết được.

Như vậy, nếu không có sổ đỏ, đồng nghĩa với việc bạn không xác minh được nguồn gốc của đất chính xác thì việc mất cả tiền và của khi không là chủ sở hữu được công nhận của mảnh đất là rất cao.

2.7 Khó bán lại khi mua đất không có sổ đỏ

Việc mua bán đất đai bất hợp pháp sẽ khiến người mua ngại rủi ro do không có sổ đỏ, tính an toàn không cao tìm ẩn nhiều nguy cơ bị mất tiền. Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ này khiến các hoạt động đầu tư, giao dịch trở nên khó khăn hơn. Đồng thời, việc mua một mảnh đất không có sổ đỏ khiến người mua hoài nghi và có thể ép giá với người bán.

>> Xem thêm: Cách tính thuế nhà đất khi làm sổ đỏ theo quy định mới nhất

3. Những lưu ý để giảm thiểu rủi ro khi mua đất không sổ đỏ

Các nhà đầu tư hãy lưu ý những vấn đề sau để giảm thiểu phát sinh các rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ, đồng thời tránh tình trạng tiền mất tật mang về sau.

3.1 Kiểm tra thông tin liên quan khi mua đất không sổ đỏ

Khi mua đất không có sổ đỏ, người mua phải tự đặt câu hỏi “tại sao miếng đất này không được cấp sổ đỏ?” và tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan đến mảnh đất đó.

• Có thể đất nằm trong diện quy hoạch nên bạn cần kiểm tra thông tin quy hoạch chính xác tại phòng địa chính. Điều này hạn chế trường hợp bị giải tỏa không có đền bù nếu đất không có sổ đỏ.
• Nếu đất không đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn vẫn có thể cân nhắc mua miếng đất này. Vì đất có 100% giá trị sử dụng nhưng chưa được cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật hiện hành do nguồn hình thành mà thôi.
• Trường hợp đất đang xảy ra tranh chấp khiến giá trị sử dụng đất gần như bằng không nên rất khó để thực hiện giao dịch bán lại. Những người mua đầu tư không nên mua đất trong trường hợp này.

3.2 Tiến hành ký hợp đồng để đảm bảo

Cách đảm bảo quyền lợi người mua và giảm thiểu rủi ro đó chính là ký hợp đồng. Tuy nhiên, hợp đồng loại gì và hình thức lập hợp đồng như thế nào, tham khảo ngay 3 cách của các chuyên gia sau đây:

• Cách 1: Lên hợp đồng đặt cọc để tiến hành giao dịch mua đất bởi nếu hủy bỏ mua bán hoặc không thực hiện đúng hợp đồng sẽ có điều khoản phạt cọc tương ứng. Cách này tương đối phù hợp với hợp đồng mua bán có điều kiện ở thời điểm trong tương lai.

• Cách 2: Tại văn phòng thừa phát, lập thỏa thuận mua bán đất để có người làm chứng cho quá trình giao dịch mua bán. Cách này tạo ra bằng chứng xác minh khi có tranh chấp đất về sau nhưng thực tế có thể nhờ tổ trưởng dân phố, hàng xóm để làm chứng thay thế.
• Cách 3: Soạn thảo hợp đồng mua bán viết tay nhưng thể hiện chi tiết các điều khoản hợp đồng, bồi thường thiệt hại nếu hủy bỏ hợp đồng do lỗi bên bán. Đây là cách được các chuyên gia khuyên sử dụng nhất vì đã có tất cả các điều khoản chặt chẽ trong hợp đồng ràng buộc người bán.

4. Trường hợp nào có thể thực hiện mua bán với đất không có sổ đỏ?

Một số trường hợp dưới đây có thể thực hiện mua bán đất không cần sổ đỏ:

• Những người nhận thừa kế đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được phép mua nhà đi kèm theo quyền sử dụng đất thì có quyền bán cho người khác dù không được cấp sổ đỏ.
• Những người có được thừa kế quyền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, mua bán khi có đủ điều kiện cấp sổ đỏ, dù chưa cần có sổ đỏ.
• Nếu chuyển đổi, mua bán đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi có quyết định cho thuê đất, giao đất.

Hy vọng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ được những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ. Tóm lại, việc mua đất không có sổ đỏ dễ gặp nhiều rủi ro và hạn chế việc đầu tư sau này. Các nhà đầu tư nên lưu ý một số vấn đề dễ phát sinh và tìm cách xử lý. Tốt nhất bạn nên chọn mua các miếng đất có sẵn sổ đỏ và giấy tờ hợp lệ. Nếu có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy liên hệ NIK để được hướng dẫn chi tiết.