HƯỚNG DẪN TRÌNH TỰ LẬP PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH XÂY DỰNG CHI TIẾT

1. Lập quy hoạch xây dựng là gì?

Trước khi tìm hiểu trình tự lập và phê duyệt quy hoạch xây dựng, chúng ta cần hiểu rõ khái niệm quy hoạch xây dựng. Theo kinh nghiệm quản lý dự án đầu tư xây dựng, đây là bước đầu tiên và quan trọng nhằm tạo ra một kế hoạch xây dựng hoàn chỉnh, đóng vai trò nền tảng không thể thiếu trong mọi dự án đầu tư xây dựng.

Cũng theo Khoản 21, Điều 3, Luật Xây dựng năm 2014, lập quy hoạch xây dựng là một phần quan trọng trong chuỗi hoạt động xây dựng, giúp định hướng phát triển không gian, hạ tầng và các yếu tố liên quan để thực hiện dự án một cách hiệu quả.

Điều 13 của Luật Xây dựng cũng quy định các căn cứ để lập quy hoạch xây dựng như sau:

• Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh; chiến lược phát triển ngành và lĩnh vực trong cùng giai đoạn;
• Quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, và quy hoạch tỉnh;
• Các quy hoạch thời kỳ trước;
• Quy chuẩn kỹ thuật về quy hoạch xây dựng và các quy chuẩn liên quan khác;
• Bản đồ, tài liệu, số liệu về hiện trạng kinh tế – xã hội, điều kiện tự nhiên của địa phương, và bản đồ địa hình của khu vực lập quy hoạch tại thời điểm tổ chức lập quy hoạch xây dựng.

2. Thẩm định, phê duyệt chung về quy hoạch xây dựng 

Quy hoạch xây dựng là bước đi quan trọng trong việc lập kế hoạch và triển khai các dự án phát triển đô thị, công trình xây dựng. Quá trình thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng không chỉ đảm bảo tính khả thi của dự án mà còn tuân thủ các tiêu chuẩn pháp lý, định hướng phát triển lâu dài.

2.1. Thủ tục thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng

Theo quy định tại Điều 25 của Nghị định 44/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 72/2019/NĐ-CP), thủ tục thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ, đồ án quy hoạch xây dựng được thực hiện như sau:

• Cơ quan thẩm định và phê duyệt:
  • Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình thẩm định và phê duyệt các nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng thuộc phạm vi tổ chức lập và thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ.
  • Các cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng có trách nhiệm trình thẩm định và phê duyệt các nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân các cấp.
• Lấy ý kiến thống nhất với cơ quan quản lý nhà nước:
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải lấy ý kiến bằng văn bản của Bộ Xây dựng trước khi phê duyệt các đồ án quy hoạch chung xây dựng khu chức năng và các đồ án quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng có quy mô trên 200 ha.
  • Ủy ban nhân dân cấp huyện phải lấy ý kiến bằng văn bản của Sở quản lý công trình xây dựng chuyên ngành trước khi phê duyệt các đồ án quy hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền của mình.
• Thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng:
  • Cơ quan thẩm định phải lấy ý kiến bằng văn bản của các cơ quan quản lý chuyên ngành cùng cấp, các hội chuyên ngành và các chuyên gia liên quan trong quá trình thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng.
• Kết quả thẩm định:
  • Kết quả thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng sẽ được cơ quan thẩm định gửi bằng văn bản đến cơ quan tổ chức xét trình tự lập phê duyệt quy hoạch xây dựng. Điều này làm cơ sở để hoàn chỉnh nội dung nhiệm vụ và đồ án trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

2.2. Thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng

Theo Điều 26 của Nghị định 44/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 72/2019/NĐ-CP), thời gian thẩm định và xây dựng trình tự lập phê duyệt quy hoạch xây dựng được quy định cụ thể như sau:

2.2.1. Quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, vùng huyện

• Thời gian thẩm định nhiệm vụ quy hoạch: tối đa 20 ngày.
• Thời gian phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch: tối đa 15 ngày.
• Thời gian thẩm định đồ án quy hoạch: tối đa 25 ngày.
• Thời gian phê duyệt đồ án quy hoạch: tối đa 20 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

2.2.2. Quy hoạch xây dựng khu chức năng

Đối với quy hoạch chung xây dựng khu chức năng:

• Thời gian thẩm định nhiệm vụ: tối đa 20 ngày.
• Thời gian phê duyệt nhiệm vụ: tối đa 15 ngày.
• Thời gian thẩm định đồ án: tối đa 25 ngày.
• Thời gian phê duyệt đồ án: tối đa 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Đối với quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng:

• Thời gian thẩm định nhiệm vụ: tối đa 15 ngày.
• Thời gian phê duyệt nhiệm vụ: tối đa 10 ngày.
• Thời gian thẩm định đồ án: tối đa 25 ngày.

Thời gian phê duyệt đồ án: tối đa 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

2.2.3. Quy hoạch xây dựng nông thôn

Đối với quy hoạch chung xây dựng xã:

• Thời gian thẩm định nhiệm vụ: tối đa 15 ngày.
• Thời gian phê duyệt nhiệm vụ: tối đa 10 ngày.
• Thời gian thẩm định đồ án: tối đa 20 ngày.
• Thời gian phê duyệt đồ án: tối đa 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Đối với trình tự đầu tư xây dựng điểm dân cư nông thôn:

• Thời gian thẩm định nhiệm vụ: tối đa 15 ngày.
• Thời gian phê duyệt nhiệm vụ: tối đa 10 ngày.
• Thời gian thẩm định đồ án: tối đa 25 ngày.
• Thời gian phê duyệt đồ án: tối đa 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

>>> Xem thêm: Địa chỉ văn phòng đăng ký đất đai thành phố HCM

3. Quy định về trình tự lập phê duyệt quy hoạch xây dựng 

Theo Điều 20 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 5 Điều 28 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018, trình tự lập phê duyệt quy hoạch xây dựng được thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Lập và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch xây dựng: Nhằm xác định các mục tiêu và yêu cầu cụ thể cần đạt được.
• Bước 2: Điều tra, khảo sát thực địa: Thực hiện điều tra, khảo sát thực địa, thu thập bản đồ, tài liệu, và số liệu về điều kiện tự nhiên, hiện trạng kinh tế – xã hội, cũng như các quy hoạch cấp quốc gia, vùng và tỉnh có liên quan để phục vụ cho việc lập đồ án quy hoạch xây dựng.
• Bước 3: Lập đồ án quy hoạch xây dựng: Dựa trên các dữ liệu và thông tin thu thập được, tiến hành lập đồ án quy hoạch xây dựng, thể hiện chi tiết các kế hoạch và phương án xây dựng.
• Bước 4: Thẩm định và phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng: Cuối cùng, đồ án quy hoạch xây dựng sẽ được thẩm định và phê duyệt bởi các cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với các mục tiêu phát triển chung.

Cùng NIK EDU tham khảo cách giải quyết bất động sản “dính” quy hoạch trong video dưới đây: 

4. Các câu hỏi thường gặp về trình tự lập phê duyệt quy hoạch xây dựng

Trong quá trình thực hiện quy hoạch, chắc hẳn nhiều cá nhân và tổ chức thường có những thắc mắc liên quan đến trình tự, thủ tục và các yêu cầu pháp lý. Dưới đây là phần giải đáp chi tiết các câu hỏi thường gặp để bạn hiểu rõ hơn về trình tự lập phê duyệt quy hoạch xây dựng:

4.1. Kinh phí từ ngân sách Nhà nước cho trình tự đầu tư xây dựng được sử dụng như thế nào?

Theo Khoản 2 Điều 4 của Nghị định 44/2015/NĐ-CP, kinh phí từ ngân sách nhà nước dành cho công tác quy hoạch xây dựng được sử dụng cho các nhiệm vụ sau:

“Kinh phí từ ngân sách nhà nước cho công tác quy hoạch xây dựng

….

2. Kinh phí từ ngân sách nhà nước cho công tác quy hoạch xây dựng được sử dụng cho các công việc sau đây:

a) Lập hồ sơ, khảo sát địa hình phục vụ lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật:

– Lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ, dự toán chi phí lập bản đồ địa hình phục vụ lập quy hoạch xây dựng;

– Thu thập số liệu, khảo sát, đo đạc lập bản đồ địa hình.

b) Lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật:

– Lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch;

– Lấy ý kiến thống nhất của cơ quan quản lý nhà nước về đồ án quy hoạch xây dựng;

– Tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư trong quá trình lập quy hoạch;

– Quản lý nghiệp vụ công tác lập quy hoạch.

c) Tổ chức thực hiện quy hoạch xây dựng, quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật:

– Công bố quy hoạch, lập kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng;

– Cắm mốc giới theo quy hoạch xây dựng được duyệt. Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về việc cắm mốc giới theo quy hoạch xây dựng.”

Như vậy, kinh phí từ ngân sách nhà nước cho công tác quy hoạch xây dựng được sử dụng để thực hiện các công việc liên quan đến lập hồ sơ, khảo sát địa hình, thẩm định và phê duyệt quy hoạch, cũng như tổ chức thực hiện và công bố quy hoạch. Từ đây, bạn cũng nên xác định rõ và lập kế hoạch phân tích tài chính dự án đầu tư phù hợp.

4.2. Trình tự quy hoạch xây dựng vùng huyện được điều chỉnh khi nào?

Theo Khoản 1 Điều 35 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 10 Điều 28 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018, trình tự lập phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng huyện được điều chỉnh trong các trường hợp sau:

“Căn cứ điều chỉnh quy hoạch xây dựng

1. Quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện được điều chỉnh khi thuộc một trong các trường hợp sau:

a) Có sự điều chỉnh mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, chiến lược phát triển ngành, lĩnh vực làm thay đổi mục tiêu của quy hoạch;

b) Có sự điều chỉnh của quy hoạch cao hơn làm thay đổi nội dung quy hoạch hoặc có sự mâu thuẫn với quy hoạch cùng cấp;

c) Có sự thay đổi, điều chỉnh địa giới hành chính làm ảnh hưởng đến tính chất, quy mô không gian lãnh thổ của quy hoạch;

d) Do tác động của thiên tai, biến đổi khí hậu, chiến tranh làm thay đổi mục tiêu, định hướng, tổ chức không gian lãnh thổ của quy hoạch;

đ) Do biến động bất thường của tình hình kinh tế – xã hội làm hạn chế nguồn lực thực hiện quy hoạch;

e) Do sự phát triển của khoa học, công nghệ làm thay đổi cơ bản việc thực hiện quy hoạch;

g) Do yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh.

….”

Như vậy, quy hoạch xây dựng vùng huyện sẽ được điều chỉnh khi xảy ra một trong những trường hợp trên, nhằm đảm bảo sự phù hợp và chất lượng đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội và an ninh quốc phòng.

4.3. Hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch xây dựng huyện được quy định như thế nào?

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 04/2022/TT-BXD, hồ sơ nhiệm vụ của trình tự lập phê duyệt quy hoạch xây dựng tại huyện bao gồm các thành phần sau:

“1. Bản vẽ bao gồm: Sơ đồ vị trí và mối liên hệ vùng: bản đồ ranh giới và phạm vi lập quy hoạch huyện. Thể hiện trên nền bản đồ phương án quy hoạch hệ thống đô thị, nông thôn trong quy hoạch tỉnh theo tỷ lệ thích hợp.

2. Thuyết minh nhiệm vụ quy hoạch huyện bao gồm:

a) Lý do, sự cần thiết lập quy hoạch; căn cứ lập nhiệm vụ quy hoạch. Đối với quy hoạch xây dựng vùng liên huyện phải luận cử cơ sở xác định quy mô, phạm vi và ranh giới vùng lập quy hoạch.

b) Khái quát đặc điểm tự nhiên và hiện trạng của vùng lập quy hoạch; các phương hướng phát triển và phương án quy hoạch tại các quy hoạch liên quan, có tác động đến vùng lập quy hoạch. Nêu khái quát những vấn đề tồn tại cần giải quyết trong quy hoạch huyện.

c) Xác định quan điểm, mục tiêu quy hoạch; tính chất, chức năng của vùng.

d) Cơ sở và phương pháp xác định động lực phát triển vùng dự báo sơ bộ về: dân số, đất đai, tỷ lệ đô thị hóa, phát triển kinh tế,…; đề xuất lựa chọn các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo từng giai đoạn phát triển.

d) Yêu cầu mức độ điều tra khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu, đánh giá hiện trạng vùng liên huyện, vùng huyện được lập quy hoạch; yêu cầu về cơ sở dữ liệu hiện trạng

e) Yêu cầu về nội dung chính của quy hoạch huyện.

g) Xác định danh mục bản vẽ, thuyết minh, phụ lục kèm theo; số lượng, quy cách của sản phẩm hổ sơ đồ án quy hoạch; dự toán kinh phí; kế hoạch và tiến độ lập quy hoạch; xác định yêu cầu về nội dung, hình thức và đối tượng lấy ý kiển về đồ án quy hoạch.

3. Dự thảo Tờ trình và dự thảo Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch.”

Thông tư 04/2022/TT-BXD quy định chi tiết các thành phần hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch huyện, đảm bảo sự chuẩn bị kỹ lưỡng và đầy đủ các yếu tố cần thiết cho trình tự lập phê duyệt quy hoạch xây dựng. 

4.4. Hồ sơ lưu trữ quy hoạch xây dựng được quy định như thế nào?

Theo quy định tại Điều 38 Thông tư 04/2022/TT-BXD, hồ sơ lưu trữ cho trình tự lập phê duyệt quy hoạch xây dựng bao gồm các thành phần sau:

“1. Đối với Nhiệm vụ quy hoạch, hồ sơ lưu trữ bao gồm:

a) Quyết định phê duyệt nhiệm vụ.

b) Thuyết minh kèm theo bản vẽ in màu khổ A3 đã được cơ quan thẩm định xác nhận.

c) Các tệp tin lưu giữ toàn bộ hồ sơ và các văn bản liên quan theo định dạng tài liệu di động (pdf) và theo định dạng các phần mềm được sử dụng lập hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch.

2. Đối với đồ án quy hoạch, hồ sơ lưu trữ bao gồm: a) Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch

b) Thuyết minh, bản vẽ và quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đã được cơ quan thẩm định xác nhận.

d) Các tệp tin lưu giữ toàn bộ hồ sơ, các văn bản liên quan theo định dạng pdf và theo định dạng các phần mềm được sử dụng lập hồ sơ đồ án quy hoạch.

3. Đối với Điều chỉnh quy hoạch, hồ sơ lưu trữ bao gồm:

a) Điều chỉnh tổng thể quy hoạch: Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 của Điều này.

b) Điều chỉnh cục bộ quy hoạch: Quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch; báo cáo điều chỉnh cục bộ quy hoạch và các bản vẽ cập nhật nội dung điều chỉnh cục bộ; các tệp tin lưu giữ toàn bộ hồ sơ và các văn bản liên quan theo định dạng pdf và theo định dạng các phần mềm được sử dụng lập hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch.”

5. Tổng kết

Như vậy, trình tự lập phê duyệt quy hoạch xây dựng không chỉ giúp tối ưu hóa nguồn lực mà còn đảm bảo tính minh bạch, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho sự tham gia của cộng đồng. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp lý sẽ góp phần nâng cao chất lượng hạ tầng, thúc đẩy kinh tế – xã hội phát triển mạnh mẽ. Để đạt được thành công trong các dự án bất động sản, bạn có thể tham gia khoá học Trí Tuệ Đầu Tư 6.0  tại NIK, nơi bạn sẽ được lắng nghe tư vấn trực tiếp từ các chuyên gia đầu ngành!