BAO NHIÊU MÉT THỔ CƯ THÌ ĐƯỢC XÂY NHÀ? QUY ĐỊNH MỚI NHẤT THEO TỪNG ĐỊA PHƯƠNG

Đất thổ cư là loại đất được phép xây dựng nhà ở theo quy định pháp luật, nhưng phải đáp ứng diện tích tối thiểu và quy hoạch của từng địa phương. Nếu diện tích nhỏ hơn mức quy định, có thể không được cấp phép xây dựng mới. Vì vậy, câu hỏi “Bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà?” luôn là mối bận tâm lớn của nhiều người. Bài viết dưới đây, NIKEDU sẽ tổng hợp các quy định mới nhất về diện tích tối thiểu xây nhà theo từng địa phương. 

1. Bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà? 

Mỗi địa phương sẽ có quy định riêng về diện tích đất thổ cư tối thiểu để được cấp phép xây dựng nhà ở, nhằm đảm bảo phát triển đô thị bền vững, tránh tình trạng phân lô nhỏ lẻ, ảnh hưởng đến hạ tầng và mỹ quan khu vực. Dưới đây là tổng hợp các tiêu chuẩn diện tích tách thửa đất thổ cư tại một số tỉnh, thành phố lớn theo các quyết định mới nhất: 

Tại Hà Nội, theo Điều 14, Quyết định 61/2024/QĐ-UBND: 

• Tối thiểu 50m² đối với các phường, thị trấn
• Tối thiểu 80m² đối với các xã vùng đồng bằng
• Tối thiểu 100m² đối với các xã vùng trung du
• Tối thiểu 150m² đối với các xã miền núi

Tại TP. Hồ Chí Minh, theo Quyết định 100/2024: 

• 36m² đối với khu vực 1
• 50m² đối với khu vực 2
• 80m² đối với khu vực 3

Tại Đà Nẵng, theo Quyết định 32/2024/QĐ-UBND: 

Tại Quảng Nam, theo Quyết định 24/2024/QĐ-UBND: 

• Tối thiểu 40m² đối với đất thuộc khu vực I
• Tối thiểu 60m² đối với đất thuộc khu vực II
• Tối thiểu 80m² đối với đất thuộc khu vực III

Lưu ý: Trước khi xây dựng, chủ đất nên liên hệ trực tiếp với cơ quan quản lý đô thị hoặc phòng tài nguyên môi trường tại địa phương để được cung cấp thông tin chính xác và cập nhật nhất.

2. Một số quy định khác liên quan đến xây nhà trên đất thổ cư

Bên cạnh tìm hiểu bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà, người dân cũng cần hiểu rõ các quy định pháp lý liên quan khác, bao gồm: 

2.1. Nguyên tắc sử dụng đất thổ cư

Theo Điều 5 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc sử dụng đất thổ cư bao gồm:

• Sử dụng đất đúng mục đích được quy định.
• Tận dụng đất và tài nguyên một cách bền vững, tiết kiệm và hiệu quả.
• Bảo vệ đất và môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, hạn chế sử dụng hóa chất gây ô nhiễm và thoái hóa đất.
• Thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ trong thời hạn sử dụng đất, không xâm phạm quyền lợi hợp pháp của các chủ sử dụng đất liền kề.

Ngoài ra, việc sử dụng đất thổ cư phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Mọi công trình và nhà ở xây dựng trên đất thổ cư cần có giấy phép theo quy định pháp luật, đồng thời người sử dụng đất phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn các cách kiểm tra quy hoạch chính xác nhất

2.2. Trách nhiệm và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Bên cạnh đó, người sử dụng đất cần thực hiện đầy đủ các trách nhiệm và nghĩa vụ sau:

• Sử dụng đất đúng mục đích được quy định.
• Tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
• Đóng đầy đủ các khoản thuế, phí liên quan đến đất đai.
• Bảo vệ đất, không được lấn chiếm, phá hoại hoặc làm giảm giá trị đất.
• Kịp thời cập nhật, đăng ký các biến động về quyền sử dụng đất theo quy định.
• Chấp hành nghiêm chỉnh các quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Không sử dụng đất để thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật.

2.3. Diện tích đất tối thiểu để cấp phép xây dựng đối với nhà mặt phố, nhà trong hẻm, nhà ở riêng lẻ

Ngoài những quy định chung về đất thổ cư và xây dựng, mỗi loại hình nhà ở như nhà mặt phố, nhà trong hẻm và nhà ở riêng lẻ đều phải tuân thủ các tiêu chuẩn riêng, cụ thể: 

1 – Diện tích đất tối thiểu để cấp phép xây dựng nhà mặt phố

Kích thước ô đất sẽ được xác định dựa trên từng mục đích sử dụng, đảm bảo phù hợp với phương pháp tổ chức không gian. Nếu phần lô đất nằm trong khu quy hoạch xây dựng, sẽ được phân chia theo các trường hợp sau: 

2 – Diện tích đất tối thiểu để cấp phép xây dựng nhà trong hẻm

3 – Diện tích đất tối thiểu để cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Lưu ý: Đối với nhà ở riêng lẻ, hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần theo quy định của pháp luật.

3. Hồ sơ và thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở 

Để xây dựng nhà ở trên đất thổ cư, người dân cần chủ động hoàn thiện hồ sơ và thực hiện đúng trình tự thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng như sau:

3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm các tài liệu sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 quy định.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.
• Hai bộ bản vẽ thiết kế xây dựng, kèm theo giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy và bản vẽ thẩm duyệt nếu có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng khi pháp luật yêu cầu. 
  • Bản vẽ gồm mặt bằng công trình trên lô đất, sơ đồ vị trí công trình, mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt chính.
  • Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng và sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài như cấp nước, thoát nước, cấp điện.

3.2. Trình tự thủ tục xin phép xây dựng nhà ở

Quy trình xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở gồm bốn giai đoạn chính:

• Giai đoạn 1: Người sử dụng đất hoặc chủ đầu tư nộp hồ sơ đầy đủ tại cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện hoặc tỉnh, tùy theo loại công trình và quy định địa phương.
• Giai đoạn 2: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của hồ sơ, đồng thời đánh giá thiết kế xây dựng có phù hợp với quy hoạch và quy chuẩn kỹ thuật hay không.
• Giai đoạn 3: Trong vòng 15 – 30 ngày làm việc, nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan sẽ cấp giấy phép; nếu không sẽ yêu cầu bổ sung hoặc từ chối cấp phép với lý do rõ ràng.
• Giai đoạn 4: Người xin phép nhận giấy phép và thực hiện đầy đủ các điều kiện ghi trong giấy phép trong suốt quá trình xây dựng.

Lưu ý: Người dân nên tìm hiểu kỹ quy định địa phương và tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc cơ quan chức năng để chuẩn bị hồ sơ chính xác, đầy đủ trước khi khởi công.

4. Những lưu ý quan trọng khi xây nhà trên đất thổ cư 

Khi xây dựng nhà trên đất thổ cư, người sử dụng đất cũng cần lưu ý các điểm quan trọng sau:

• Tuân thủ quy hoạch và mật độ xây dựng: Phải nghiêm chỉnh chấp hành quy hoạch đô thị và mật độ xây dựng do cơ quan quản lý địa phương ban hành. Vi phạm có thể dẫn đến xử phạt hoặc yêu cầu tháo dỡ công trình sai phép.
• Hoàn thiện giấy tờ pháp lý: Cần chuẩn bị đầy đủ và hợp pháp giấy tờ về quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Thiếu hồ sơ hoặc xây dựng không phép sẽ bị xử lý, gây tốn kém chi phí và thời gian.
• Bảo vệ môi trường và an toàn lao động: Tập trung thực hiện nghiêm các biện pháp chống bụi, xử lý chất thải và đảm bảo an toàn cho công nhân cũng như người dân xung quanh trong suốt quá trình thi công.
• Tuân thủ giấy phép xây dựng: Hạn chế xây dựng vượt tầng hoặc sai phép so với giấy phép đã cấp để tránh nguy hiểm cho kết cấu công trình và đảm bảo an toàn cho cư dân lân cận.

5. Các câu hỏi thường gặp về diện tích đất thổ cư được phép xây nhà

Câu hỏi 1: Bao nhiêu mét đất thổ cư thì được tách sổ riêng?

Diện tích tối thiểu để tách thửa và cấp sổ đỏ riêng phụ thuộc vào quy định của từng địa phương, thường dao động từ 30 đến 80 m² tùy khu vực và quy hoạch cụ thể.

• Ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, diện tích tối thiểu phổ biến là khoảng 80 m².
• Ở các vùng ngoại thành hoặc nông thôn, diện tích này có thể thấp hơn.

Câu hỏi 2: Có được xây nhà hết toàn bộ đất hay không?

Người sử dụng đất không được phép xây dựng trên toàn bộ diện tích thửa đất. Quy định về mật độ xây dựng và khoảng lùi do cơ quan quản lý địa phương ban hành nhằm đảm bảo an toàn, mỹ quan và không gian thông thoáng cho khu vực. Xây dựng vượt diện tích cho phép có thể dẫn đến xử phạt hoặc yêu cầu tháo dỡ phần công trình vi phạm.

Câu hỏi 3: Xây nhà trên đất chưa lên thổ cư có bị phạt không?

Xây nhà trên đất chưa chuyển đổi sang đất thổ cư, như đất nông nghiệp hoặc đất chưa được cấp phép, là hành vi vi phạm pháp luật. Người vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính, buộc phá dỡ công trình xây dựng trái phép và chịu các chế tài pháp lý theo quy định về đất đai và xây dựng.

Câu hỏi 4: Mua đất không đủ diện tích tối thiểu có nên không?

Mua đất có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu quy định để tách thửa hoặc xây dựng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bạn có thể gặp khó khăn khi xin giấy phép xây dựng hoặc tách thửa, đồng thời quyền sử dụng đất có thể bị hạn chế. 

Nếu không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, việc đầu tư có thể không hiệu quả và phát sinh nhiều phiền toái. Do đó, nên tìm hiểu kỹ quy định địa phương và chọn mua đất phù hợp để tránh rủi ro sau này.

Tổng kết

Tóm lại, bao nhiêu mét thổ cư thì được xây nhà phụ thuộc vào quy định cụ thể của từng địa phương và quy hoạch sử dụng đất. Để đảm bảo xây dựng hợp pháp, người dân cần tra cứu kỹ thông tin hoặc tham khảo ý kiến từ cơ quan chức năng và chuyên gia. Ngoài ra, có thể tham khảo ngay các khóa học bất động sản tại NIKEDU để nhận tư vấn chuyên sâu và giải đáp rõ ràng cho từng trường hợp nhà đất.

Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.

TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)

ĐĂNG KÝ DỄ DÀNG tại: https://nikedu.vn/ttdt (250.000 người đã học NIK từ 2012)