TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ? HIỂU, GIẢI QUYẾT NHANH CHÓNG

Bạn đang mắc phải tranh chấp đất đai mà chưa biết cách giải quyết. Bài viết này sẽ giải thích tổng quan về khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất là gì và giải pháp nếu bạn đang gặp vấn đề này nhé!

1. Tranh chấp quyền sử dụng đất là gì?

Theo Điều 24 Luật Đất đai 2013, tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Điều này có nghĩa là khi hai hoặc nhiều bên có xung đột, bất đồng về quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất, ví dụ:

• Ai có quyền sử dụng đất?
• Ranh giới giữa các vùng đất là gì?
• Quyền sử dụng đất có được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp không?
• Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
• Khi thu hồi đất có cần bồi thường không?

Đây được gọi là tranh chấp quyền sử dụng đất.

2. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp quyền sử dụng đất là gì?

2.1. Nguyên nhân tranh chấp quyền sử dụng đất khách quan 

Tranh chấp quyền sử dụng đất khách quan là những tranh chấp phát sinh do những yếu tố bên ngoài, không phụ thuộc vào ý chí của các bên liên quan gây ra. Những nguyên nhân khách quan dẫn đến tranh chấp quyền sử dụng đất bao gồm:

Do sai sót trong công tác quản lý đất đai:

• Sai sót trong việc đo đạc, cắm mốc ranh giới đất đai: Dẫn đến việc xác định sai diện tích, ranh giới của các thửa đất, gây ra tranh chấp giữa các hộ sử dụng đất liền kề.
• Sai sót trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Dẫn đến việc cấp sai chủ sở hữu, diện tích, ranh giới của các thửa đất, gây ra tranh chấp giữa người được cấp giấy chứng nhận và người có quyền lợi hợp pháp khác.
• Chính sách, pháp luật về đất đai chưa hoàn thiện, đồng bộ: Dẫn đến việc mâu thuẫn, chồng chéo trong quy định, gây khó khăn trong việc thực hiện và giải quyết tranh chấp đất đai.

Do biến động của tự nhiên:

• Thiên tai, lũ lụt, sạt lở đất: Dẫn đến việc thay đổi ranh giới, diện tích của các thửa đất, gây ra tranh chấp giữa các hộ sử dụng đất.
• Biến đổi khí hậu: Dẫn đến việc nước biển dâng cao, xâm nhập mặn, ảnh hưởng đến diện tích và giá trị của các thửa đất ven biển, gây ra tranh chấp giữa các hộ sử dụng đất và cơ quan nhà nước.

Do yếu tố lịch sử:

• Di sản văn hóa, lịch sử: Một số thửa đất có giá trị văn hóa, lịch sử cao thường trở thành điểm tranh chấp giữa các cá nhân, tổ chức và cơ quan nhà nước.
• Vấn đề di dời, giải phóng mặt bằng: Việc di dời, giải phóng mặt bằng cho các dự án phát triển kinh tế – xã hội có thể dẫn đến tranh chấp giữa người dân và nhà nước về quyền sử dụng đất.

2.2. Nguyên nhân tranh chấp quyền sử dụng đất chủ quan

• Do nhận thức pháp luật của người dân còn hạn chế: Nhiều người dân chưa hiểu rõ về quy định pháp luật về đất đai, dẫn đến việc vi phạm pháp luật, gây ra tranh chấp.
• Do sự tham lam, ích kỷ của một số cá nhân, tổ chức: Một số cá nhân, tổ chức lợi dụng kẽ hở của pháp luật và chính sách để chiếm đoạt đất đai của người khác.
• Do việc giải quyết tranh chấp chưa kịp thời, hiệu quả: Việc giải quyết tranh chấp thường kéo dài, phức tạp và tốn kém chi phí, dẫn đến bức xúc cho các bên tranh chấp.

Ngoài ra, còn có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp quyền sử dụng đất. Một trong số đó là xung đột cá nhân, trong đó tranh chấp nảy sinh từ sự oán giận, xung đột giữa các bên liên quan.

Cũng có thể hiểu, tranh chấp quyền sử dụng đất là những gì phát sinh từ việc cố tình che giấu hoặc tiêu hủy tài liệu, chứng cứ liên quan đến đất đai. Ngoài ra, thiên tai, địch họa cũng có thể làm thay đổi hiện trạng đất đai, dẫn đến xung đột, tranh chấp về quyền sử dụng đất.

3. Đặc điểm của tranh chấp quyền sử dụng đất là gì?

Đặc điểm của tranh chấp quyền sử dụng đất là gì? Dưới đây là một số đặc điểm chính cần biết:

• Phức tạp: Do tính chất phức tạp của quan hệ đất đai, tranh chấp quyền sử dụng đất thường liên quan đến nhiều bên, nhiều vấn đề pháp lý, kỹ thuật khác nhau. Việc thu thập chứng cứ, xác định ranh giới đất đai, thẩm định giá trị đất đai thường gặp nhiều khó khăn.
• Mâu thuẫn: Tranh chấp quyền sử dụng đất thường xuất phát từ mâu thuẫn về lợi ích giữa các bên liên quan, dẫn đến những hành vi vi phạm pháp luật, gây mất ổn định trật tự an ninh xã hội.
• Kéo dài: Do thủ tục giải quyết tranh chấp phức tạp, quy trình giải quyết kéo dài qua nhiều cấp, nhiều ngành, dẫn đến tốn kém chi phí và thời gian cho các bên tham gia.
• Nhạy cảm: Tranh chấp quyền sử dụng đất thường liên quan đến quyền lợi của người dân, do đó, việc giải quyết tranh chấp cần phải hết sức thận trọng, khách quan, công bằng, đúng pháp luật để tránh gây bức xúc cho các bên tham gia.
• Mang tính chất cục bộ: Tranh chấp quyền sử dụng đất thường chỉ xảy ra ở một địa phương, khu vực nhất định, không mang tính chất quốc gia.

4. Các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất đai thường gặp

Căn cứ vào chủ thể TCĐĐ chia ra làm 4 loại tranh chấp đất đai hiện nay:

4.1. Tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân

Tranh chấp quyền sử dụng đất là gì? Đây là một trong những loại tranh chấp phổ biến nhất và thường phát sinh từ những xung đột, bất đồng giữa các cá nhân về quyền liên quan đến đất đai. Các loại tranh chấp thường gặp bao gồm:

Tranh chấp quyền sử dụng đất: 

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Bao gồm thừa kế, mua bán đất, tặng cho đất và các tranh chấp khác.
• Tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất: Xảy ra khi di chuyển mốc giới, sai sót trong đo đạc, bản vẽ, lấn chiếm đất đai.
• Tranh chấp về diện tích lô đất: Do sai sót trong tính toán diện tích hoặc thay đổi diện tích lô đất.
• Tranh chấp về sử dụng đất: Như không sử dụng đất theo quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Tranh chấp liên quan đến giao dịch đất đai:

• Tranh chấp hợp đồng mua bán đất: Bao gồm tranh chấp về giá, tranh chấp về điều khoản thanh toán hoặc tranh chấp về điều khoản giải quyết tranh chấp.
• Tranh chấp hợp đồng thuê đất: Phát sinh từ xung đột về giá thuê, thời hạn thuê hoặc quyền và nghĩa vụ của hai bên.
• Tranh chấp hợp đồng thế chấp đất: Bao gồm tranh chấp về giá trị thế chấp, điều kiện thế chấp, trách nhiệm của các bên.

Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất:

• Tranh chấp nhà ở: Phát sinh từ xung đột về quyền sở hữu nhà ở giữa vợ chồng hoặc những người thừa kế.
• Tranh chấp dự án xây dựng công trình đất: Bao gồm tranh chấp quyền sở hữu dự án và tranh chấp trách nhiệm bồi thường thiệt hại dự án.

4.2 Tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức

Loại tranh chấp này thường xảy ra do mâu thuẫn, bất đồng về quyền lợi liên quan đến đất đai giữa cá nhân và tổ chức, bao gồm các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức xã hội,… Các dạng tranh chấp thường gặp bao gồm:

Tranh chấp về thu hồi đất:

• Tranh chấp về việc bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất: Ví dụ, mức bồi thường không hợp lý, thủ tục bồi thường không đúng quy định.
• Tranh chấp về việc tái định cư: Ví dụ, vị trí tái định cư không phù hợp, điều kiện tái định cư không đảm bảo.

Tranh chấp về giải phóng mặt bằng:

• Tranh chấp về việc bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng: Ví dụ, mức bồi thường không hợp lý, thủ tục bồi thường không đúng quy định.
• Tranh chấp về việc hỗ trợ tái định cư: Ví dụ, mức hỗ trợ tái định cư không đủ, điều kiện tái định cư không đảm bảo.

Tranh chấp về đền bù thiệt hại do hoạt động của tổ chức gây ra:

• Tranh chấp về việc xác định mức đền bù thiệt hại: Ví dụ, mức đền bù thiệt hại không hợp lý, căn cứ xác định mức đền bù thiệt hại không phù hợp.
• Tranh chấp về việc thanh toán đền bù thiệt hại: Ví dụ, tổ chức không thanh toán đền bù thiệt hại đúng thời hạn, tổ chức thanh toán đền bù thiệt hại không đúng phương thức.

4.3 Tranh chấp đất đai giữa tổ chức với tổ chức

Đây là tranh chấp giữa hai hoặc nhiều tổ chức, ví dụ như giữa hai công ty hoặc giữa một tổ chức và một cơ quan chính phủ. Các tranh chấp này thường liên quan đến việc sử dụng đất cho mục đích kinh doanh, phát triển dự án, hoặc xung đột về quyền sở hữu.

Phân loại:

• TCĐĐ giữa các cơ quan nhà nước: Ví dụ, tranh chấp về ranh giới đất đai giữa hai sở ban ngành, tranh chấp về quyền sử dụng đất đai do hai cơ quan nhà nước cùng quản lý.
• TCĐĐ giữa doanh nghiệp với doanh nghiệp: Ví dụ, tranh chấp về ranh giới đất đai giữa hai khu công nghiệp, tranh chấp về quyền sử dụng đất đai do hai doanh nghiệp cùng đầu tư.
• TCĐĐ giữa doanh nghiệp với cơ quan nhà nước: Ví dụ, tranh chấp về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất do doanh nghiệp thực hiện, tranh chấp về giải phóng mặt bằng do doanh nghiệp thực hiện.

4.4 Tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính tỉnh, huyện, xã

Xảy ra khi một hoặc nhiều cá nhân tranh chấp với một cơ quan chính phủ, chẳng hạn như cục thuế đất đai (trong trường hợp người dân không nắm rõ các loại thuế phí khi chuyển quyền sử dụng đất), cơ quan quản lý đất đai địa phương. Nguyên nhân có thể bao gồm việc xác định lại quyền sử dụng đất, vi phạm quy định pháp luật về đất đai, hoặc không đồng ý với quyết định của cơ quan chính phủ.

Phân loại:

• TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính giữa các tỉnh: Do Chính phủ giải quyết.
• TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính giữa các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh: Do Ủy ban nhân dân tỉnh giải quyết.
• TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính giữa các xã, phường, thị trấn: Do Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố giải quyết.

5. Thủ tục giải quyết sử dụng đất là gì?

5.1. Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất

Trong lĩnh vực quản lý đất đai, tranh chấp về quyền sử dụng đất là một vấn đề phổ biến, thường xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Dưới đây là một số trường hợp thường gặp:

• Tranh chấp do thừa kế:

         – Xảy ra khi các con tranh chấp quyền thừa kế đất đai của cha mẹ sau khi họ qua đời.

        – Ví dụ: con trai cả cho rằng mình được hưởng phần lớn đất đai vì là trưởng nam, trong khi các con khác cho rằng nên chia đều cho tất cả các con.

• Tranh chấp do mua bán đất đai:

– Xảy ra khi người mua và người bán đất đai tranh chấp về quyền sở hữu đất đai.

         – Ví dụ: người mua đã thanh toán đầy đủ tiền cho người bán nhưng chưa được sang tên, sau đó người bán bán lại cho người khác.

• Tranh chấp do tặng cho đất đai:

         – Xảy ra khi người tặng cho và người được tặng cho tranh chấp về quyền sở hữu đất đai.

         – Ví dụ: người tặng cho hối tiếc và muốn lấy lại đất, hoặc người được tặng cho không đồng ý nhận đất.

• Tranh chấp do ly hôn:

        – Xảy ra khi vợ chồng tranh chấp quyền sở hữu đất đai sau khi ly hôn.

        – Ví dụ: vợ chồng thỏa thuận chia đất đai cho nhau nhưng không có văn bản ghi nhận, sau đó một bên vi phạm thỏa thuận.

• Tranh chấp do giao dịch đất đai khác: Xảy ra do các giao dịch đất đai khác không hợp pháp, ví dụ như giao dịch đất đai với người không có quyền sử dụng đất, giao dịch đất đai chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hậu quả của tranh chấp quyền sử dụng đất có thể gây ra nhiều vấn đề nghiêm trọng. Như gây mất ổn định trật tự an ninh xã hội, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, bức xúc cho người dân và lãng phí tài nguyên đất đai. Để ngăn chặn tình trạng này, cần thực hiện các biện pháp như hoàn thiện hệ thống pháp luật, chặt chẽ quản lý đất đai, nâng cao nhận thức pháp luật cho người dân và tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục về luật đất đai. Các phương thức giải quyết tranh chấp bao gồm hòa giải, thương lượng và tố tụng.

 

5.2 Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Có 3 bước để thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Bước 1: Hòa giải:

• Hòa giải tại tổ chức hòa giải:

• Hai bên tự nguyện tham gia hòa giải.
• Tổ chức hòa giải chủ trì buổi hòa giải, hướng dẫn hai bên hòa giải.
• Hai bên tự thỏa thuận giải quyết tranh chấp.
• Tổ chức hòa lập biên bản hòa giải.
• Hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn:
• Trường hợp hòa giải tại tổ chức hòa giải không thành, một bên hoặc cả hai bên đề nghị hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
• Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thụ lý đề nghị hòa giải và tổ chức hòa giải theo quy định.
• Hai bên tự thỏa thuận giải quyết tranh chấp.
• Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập biên bản hòa giải.

Bước 2: Thương lượng:

• Hai bên tự thương lượng với nhau để đi đến thỏa thuận giải quyết tranh chấp.
• Hai bên có thể tự do lựa chọn hình thức thương lượng, ví dụ như thương lượng trực tiếp hoặc thông qua người trung gian.
• Hai bên tự thỏa thuận nội dung thỏa thuận giải quyết tranh chấp.
• Hai bên lập văn bản thỏa thuận giải quyết tranh chấp.

Bước 3:Tố tụng:

• Khởi kiện:

         – Một bên hoặc cả hai bên có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân để giải quyết tranh chấp.

         – Người khởi kiện phải nộp đơn khởi kiện và các tài liệu liên quan.

•  Thẩm tra và thụ lý vụ án:

        – Tòa án nhân dân thẩm tra đơn khởi kiện và các tài liệu liên quan.

        – Nếu đủ điều kiện, Tòa án nhân dân thụ lý vụ án và tiến hành các thủ tục tố tụng theo quy định.

• Xét xử và giải quyết vụ án:

        – Tòa án nhân dân tổ chức phiên tòa xét xử vụ án.

        – Hai bên tham gia tranh chấp có quyền trình bày ý kiến, tranh luận và cung cấp các bằng chứng.

        – Tòa án nhân dân căn cứ vào các bằng chứng và áp dụng pháp luật để đưa ra phán quyết giải quyết vụ án.

Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai:

• Hòa giải: Trong vòng 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đề nghị hòa giải.

•  Thương lượng: Không quy định thời hạn cụ thể.

• Tố tụng: Tùy theo tính chất, mức độ phức tạp của vụ án mà thời hạn giải quyết có thể khác nhau.

6. Lời khuyên để nhà đầu tư đất tránh rơi vào tranh chấp đất đai

Lời khuyên cho các nhà đầu tư để tránh vướng vào tranh chấp đất đai bao gồm việc thực hiện các bước cẩn thận và kỹ lưỡng trong quá trình đầu tư. Đầu tiên, hãy xác minh kỹ lưỡng tính hợp pháp của lô đất, bao gồm xác minh sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác. Ngoài ra, kế hoạch sử dụng đất cần được kiểm tra để đảm bảo rằng đất không nằm trong kế hoạch khôi phục hoặc bị hạn chế sử dụng.

Tiếp theo, tiến hành khảo sát thực tế khu đất và tham khảo ý kiến ​​của các chuyên gia tư vấn pháp lý, bất động sản để có được sự hiểu biết đầy đủ và chính xác. Khi mua bán cần phải lập hợp đồng rõ ràng, minh bạch, có chữ ký của các bên và có công chứng của cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ về lịch sử của mảnh đất và chủ sở hữu trước đó để tránh những rắc rối phát sinh từ các tranh chấp đất đai cũ. Đảm bảo rằng mọi thỏa thuận, giao dịch được thực hiện công khai, minh bạch và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Việc thực hiện những bước này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư mà còn tránh được những tranh chấp đất đai không đáng có trong tương lai.

Ngoài ra trong quá trình giao dịch nhà đầu tư cũng nên lưu ý:

• Lập hợp đồng mua bán rõ ràng, chi tiết: Hợp đồng cần nêu rõ các thông tin quan trọng như: thông tin về các bên giao dịch, thông tin về khu đất, giá cả, điều khoản thanh toán, trách nhiệm của các bên,…
• Công chứng hợp đồng: Việc công chứng hợp đồng sẽ giúp đảm bảo tính pháp lý và giá trị chứng cứ của hợp đồng trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
• Thanh toán theo đúng thỏa thuận: Thanh toán theo đúng tiến độ và hình thức đã ghi trong hợp đồng, không thanh toán toàn bộ trước khi hoàn tất thủ tục sang tên.
• Bảo quản đầy đủ các giấy tờ liên quan: Giữ lại bản sao hợp đồng mua bán, biên lai thanh toán, sổ đỏ, sổ hồng và các giấy tờ liên quan khác để làm bằng chứng khi cần thiết.

Và sau khi giao dịch:

• Làm thủ tục sang tên đất đai: Cần nộp hồ sơ và hoàn tất thủ tục sang tên đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định. Ví dụ khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế, bạn cần tham khảo kỹ các điều luật và quy định hiện hành. 
• Lưu giữ sổ đỏ, sổ hồng: Cất giữ sổ đỏ, sổ hồng cẩn thận tại nơi an toàn, tránh để bị thất lạc hoặc hư hỏng.
• Theo dõi thông tin về khu đất: Cập nhật thông tin về quy hoạch, giá cả thị trường khu vực để có thể đưa ra quyết định phù hợp trong tương lai.

7. Tổng kết

Vừa rồi NIKedu đã giúp bạn trả lời câu hỏi tranh chấp quyền sử dụng đất là gì. Hy vọng rằng những kiến thức này sẽ giúp bạn trong quá trình đầu tư về đất thổ cư. Nên nhớ rằng tranh chấp quyền sử dụng đất một vấn đề pháp lý phổ biến và phức tạp, liên quan đến việc tranh cãi về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất giữa các bên. Bạn cần tìm hiểu kỹ để tránh gặp rắc rối trong đầu tư nhé.