Sổ đỏ (hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là minh chứng pháp lý quan trọng nhất khẳng định quyền sở hữu hợp pháp của người sử dụng đất. Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, Luật Đất đai 2024 đã có nhiều điểm mới đáng chú ý, trong đó nổi bật là quy định cho phép 5 loại đất được cấp sổ đỏ mà không cần giấy tờ. Cùng NIKEDU tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.
1. Các trường hợp được cấp sổ đỏ theo Luật đất đai 2024
Luật Đất đai năm 2024 không quy định cụ thể loại đất nào được cấp Sổ đỏ, mà thay vào đó, xác định các trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Mục 3, Chương X – từ Điều 137 đến Điều 150. Cụ thể bao gồm:
1 – Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
Đang sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất.
Đang sử dụng đất không có giấy tờ, nhưng không vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc diện đất giao trái thẩm quyền.
Đã từng vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2014 nhưng nay đủ điều kiện xem xét cấp Sổ đỏ.
Đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng thuộc diện được hợp thức hóa theo quy định.
2 – Tổ chức, doanh nghiệp
Các tổ chức đang quản lý, sử dụng đất hợp pháp theo quy định của Nhà nước.
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, hoặc khu sản xuất – kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau.
3 – Các loại đất đặc thù
Đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh.
Đất do tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng.
4 – Trường hợp đặc biệt
Thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu do lịch sử để lại hoặc phù hợp quy hoạch sử dụng đất.
Thửa đất nằm trong phạm vi nhiều đơn vị hành chính cấp xã (giáp ranh địa giới hành chính).
5 – Tài sản gắn liền với đất
Nhà ở đủ điều kiện được công nhận quyền sở hữu.
Công trình xây dựng không phải là nhà ở nhưng hợp pháp và ổn định.
6 – Các trường hợp Nhà nước quản lý
Đất và tài sản gắn liền với đất đã có quyết định quản lý của Nhà nước nhưng chưa được thực hiện cấp Giấy chứng nhận.
Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết các trường hợp được cấp sổ đỏ
Trường hợp bạn mua đất nhưng không được cấp sổ đỏ, nên giải quyết ra sao? Tham khảo ngay tư vấn từ chuyên gia trong video sau:
2. 5 loại đất được cấp sổ đỏ dù không có giấy tờ
Luật Đất đai năm 2024 không chỉ rút ngắn thủ tục cấp Sổ đỏ cho các trường hợp có giấy tờ hợp lệ, mà còn mở rộng quyền được cấp Giấy chứng nhận cho một số loại đất không có giấy tờ nhưng đáp ứng các điều kiện theo quy định. Dưới đây là bảng tổng hợp 5 loại đất được cấp Sổ đỏ dù không có giấy tờ, theo quy định mới nhất:
Trường hợp sử dụng đất
Điều kiện cấp Sổ đỏ
Diện tích được cấp
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18/12/1980
Có xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp
Có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống: Cấp theo hạn mức đất ở. Nếu vượt hạn mức, cấp theo phần đã xây dựng.
Đất sản xuất, kinh doanh: Cấp theo diện tích đã sử dụng thực tế; phần vượt hạn mức cấp theo đúng mục đích sử dụng.
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993
3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2014
4. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp nhưng đã dùng làm đất ở, đất phi nông nghiệp trước 1/7/2014
Chủ đất vó đăng ký thường trú tại địa phương thuộc khu vực kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn
Có xác nhận đất không tranh chấp từ UBND xã
Cấp theo diện tích thực tế đã sử dụng với thời hạn lâu dài
Phần diện tích vượt hạn mức được công nhận theo mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
5. Hộ gia đình sử dụng đất ổn định vào mục đích nông nghiệp
Có xác nhận đất không tranh chấp từ UBND cấp xã
Cấp theo hạn mức đất nông nghiệp
Phần vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước
5 loại đất được cấp sổ đỏ dù không có giấy tờ
Lưu ý: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ nhưng chưa đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, sẽ được tiếp tục sử dụng theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước có quyết định thu hồi hoặc hướng dẫn xử lý cụ thể.
Như đã đề cập ở phần trên, Luật Đất đai 2024 cho phép một số trường hợp được cấp Sổ đỏ dù không có giấy tờ, nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định. Vậy trong thực tế, nếu bạn thuộc nhóm được xem xét cấp Sổ đỏ, quy trình thực hiện như sau:
3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị
Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất cần chuẩn bị bộ hồ sơ cơ bản như sau:
Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK (ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.
Giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.
Trích đo bản đồ địa chính (nếu có).
Giấy ủy quyền (Nếu ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ).
Các loại giấy tờ quy định tại các điều: Điều 137; khoản 1, khoản 5 Điều 148; khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai 2024 (nếu có).
Ngoài các giấy tờ chính nêu trên, tùy vào từng trường hợp riêng biệt mà người sử dụng đất sẽ cần chuẩn bị thêm các loại giấy tờ khác, cụ thể:
Trường hợp
Giấy tờ cần bổ sung
Thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận
Giấy tờ chứng minh quyền thừa kế đất
Đất giao không đúng thẩm quyền
Giấy tờ về giao đất/mua/bán/thanh lý/phân phối nhà hoặc công trình gắn liền với đất
Có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
Biên lai nộp phạt, quyết định xử phạt đã thi hành
Đăng ký quyền sử dụng đất với thửa đất liền kề
Giấy tờ xác lập quyền sử dụng, sơ đồ vị trí và kích thước thửa đất liền kề
Hộ gia đình đang sử dụng đất
Văn bản xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ
Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp không đủ giấy tờ/Công trình được miễn giấy phép xây dựng
Hồ sơ thiết kế công trình đã thẩm định hoặc biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình
Hộ gia đình/cá nhân sử dụng đất không đúng mục đích
Quyết định xử phạt có nội dung buộc đăng ký đất đai và chứng từ nộp phạt
Đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà có diện tích tăng thêm đã được cấp giấy chứng nhận
Giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận có phần đất tăng thêm
3.2. Quy trình thực hiện
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, người sử dụng đất tiến hành nộp và xử lý hồ sơ xin cấp Sổ đỏ theo 6 bước, căn cứ tại Điều 31 và Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
Quy trình cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ
Bước 1. Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh, cấp huyện hoặc cấp xã (tùy từng địa phương) về tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính (theo điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
Bước 2. Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận sẽ xử lý hồ sơ theo 3 trường hợp:
Hồ sơ thiếu: Thông báo và hướng dẫn bổ sung đầy đủ.
Hồ sơ chưa hợp lệ: Thông báo và hướng dẫn chỉnh sửa, bổ sung để hoàn thiện.
Hồ sơ đầy đủ và hợp lệ: Lập Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã để xác minh thực địa.
Bước 3. UBND cấp xã xác minh hiện trạng đất
UBND xã sẽ thực hiện các công việc sau:
Xác nhận hiện trạng sử dụng đất, tình trạng tranh chấp (nếu có), sự phù hợp với quy hoạch.
Xác nhận các giấy tờ pháp lý liên quan, căn cứ theo từng trường hợp cụ thể (quy định tại khoản 2 Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
Bước 4. Đo đạc, xác minh địa chính
Nếu đã có bản đồ địa chính: Sử dụng trích lục bản đồ làm căn cứ.
Nếu chưa có bản đồ: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính, hoặc kiểm tra lại bản trích đo do người sử dụng đất cung cấp. Thời gian thực hiện không quá 05 ngày làm việc.
Chi phí đo đạc do người sử dụng đất chi trả.
Tiếp đó, Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa (nếu cần) để kết luận về điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Cán bộ địa chính tiến hành đo đạc, xác minh địa chính để cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ
Bước 5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người sử dụng đất cần nộp đầy đủ các khoản lệ phí, gồm:
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Tiền sử dụng đất
Lệ phí trước bạ
Phí thẩm định hồ sơ
Sau khi nộp, bạn cần lưu giữ hóa đơn, chứng từ để xuất trình khi nhận Sổ đỏ.
Lưu ý: Nếu thuộc diện được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính, bạn cần nộp kèm các giấy tờ chứng minh tương ứng.
Bước 6: Nhận Giấy chứng nhận (Sổ đỏ)
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính và hồ sơ hợp lệ, người sử dụng đất sẽ nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Phiếu hẹn trả kết quả. Căn cứ theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, tổng thời gian giải quyết thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ không vượt quá 23 ngày làm việc, tính từ khi nộp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Cụ thể:
Thời gian đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (lần đầu): Tối đa 20 ngày làm việc.
Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (lần đầu): Tối đa 03 ngày làm việc sau khi hoàn tất đăng ký.
4. Câu hỏi thường gặp khi làm sổ đỏ cho đất không giấy tờ
Câu hỏi 1: Bao nhiêu m2 thì được cấp sổ đỏ?
Theo Luật Đất đai 2024, không quy định diện tích tối thiểu đối với trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu. Điều này đồng nghĩa với việc nếu người sử dụng đất đủ điều kiện theo quy định thì dù thửa đất có diện tích nhỏ vẫn được cấp Sổ đỏ.
Tuy nhiên, trong trường hợp tách thửa, diện tích tối thiểu sẽ do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định cụ thể. Nếu thửa đất mới tách có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu, người dân phải hợp thửa với thửa đất liền kề để đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
Câu hỏi 2: Những loại đất nào không được cấp sổ đỏ?
Theo khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, các loại đất dưới đây không thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ):
Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
Đất được giao để quản lý (trừ khi sử dụng chung với đất được giao để sử dụng).
Đất thuê hoặc thuê lại của người sử dụng đất khác (trừ trường hợp đất thuộc dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh hạ tầng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt).
Đất nhận khoán (trừ khi người sử dụng thuộc diện được công nhận quyền sử dụng đất theo điểm a khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai 2024).
Đất đã có quyết định thu hồi (trừ khi đã quá 03 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi nhưng chưa thực hiện thu hồi trên thực tế).
Đất đang có tranh chấp hoặc bị kê biên, bao gồm đất đang bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định pháp luật.
Đất được giao không thu tiền sử dụng để sử dụng vào mục đích công cộng, không nhằm mục đích kinh doanh.
Câu hỏi 3: Cơ quan nào có thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu?
UBND cấp tỉnh và văn phòng đăng ký đất đai có quyền cấp sổ đỏ lần đầu
Tùy vào từng đối tượng sử dụng đất, thẩm quyền cấp Sổ đỏ lần đầu sẽ thuộc về các cơ quan sau:
UBND cấp tỉnh: Đối với các đối tượng là Tổ chức trong nước; Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
UBND cấp huyện: Đối với các đối tượng là Cá nhân trong nước; Cộng đồng dân cư; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam.
Tổ chức đăng ký đất đai và chi nhánh: Trong một số trường hợp cụ thể (chẳng hạn như đăng ký biến động về đất đai), cơ quan đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức này cũng có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ cấp Sổ đỏ theo phân công, ủy quyền.
Câu hỏi 4: Chi phí làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ là bao nhiêu?
Chi phí làm Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ phụ thuộc vào hiện trạng thửa đất và quy định cụ thể của từng địa phương, nên mức phí có thể thay đổi tùy theo từng trường hợp. Tuy nhiên, thông thường, người sử dụng đất sẽ cần chi trả các khoản phí sau:
Tiền sử dụng đất (nếu có): Là khoản tiền phải nộp khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
Lệ phí trước bạ: Thường tính bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất theo khung giá do Nhà nước quy định.
Phí thẩm định hồ sơ: Phí này được thu khi cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quy định cụ thể.
Phí đo đạc địa chính (nếu có): Áp dụng trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính hoặc cần trích đo lại hiện trạng thửa đất.
5. Tổng kết
Có thể thấy, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều điểm đổi mới tích cực, đặc biệt là quy định cho phép 5 loại đất được cấp Sổ đỏ mà không cần giấy tờ chứng minh quyền sử dụng. Để không bỏ lỡ những cập nhật mới nhất về thị trường bất động sản, bạn hãy theo dõi NIKEDU và đăng ký tham gia các khóa học tư vấn chuyên sâu cùng chuyên gia được tổ chức hàng tháng.
Lớp học 03 NGÀY MIỄN PHÍ về BẤT ĐỘNG SẢN – CHỨNG KHOÁN – DOANH NGHIỆP học tại Hà Nội, HCM.
TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 6.0 (Bí quyết Đầu tư với 500 triệu – 500 tỷ)
Đến Facebook 
Đến TikTok 
Đến Youtube