Những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản?

Bất động sản là một trong những hạng mục ưu tiên của hầu hết các nhà đầu tư lớn. Tuy nhiên, thị trường bất động sản luôn biến động liên tục. Do đó, các nhà đầu tư cần phải nắm rõ và chắc chắn về những yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản để có quyết định mua/bán thích hợp vào từng thời điểm nhằm thu được lợi nhuận cao nhất. Vậy những yếu tố tác động lên bất động sản là gì? NIK đã tổng hợp những yếu tố tác động lên bất động sản mà bạn khi tham gia vào lĩnh vực bất động sản nhất định phải biết.

1. Những yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến thị trường BĐS

1.1. Yếu tố tự nhiên

Đây được xem một trong những yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố:

• Vị trí bất động sản: Là yếu tố hàng đầu ảnh hưởng trực tiếp và lớn đến giá trị bất động sản. Bất động sản có vị trí càng đắc địa, khả năng sinh lời càng cao thì giá trị càng cao và ngược lại vị trí xấu sẽ có giá thấp hơn.

Vị trí được chia làm 2 loại:

Vị trí tương đối: Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.

Vị trí tuyệt đối: Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.

• Diện tích, kích thước mảnh đất: kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá cao.
• Địa hình xây dựng: Tùy thuộc vào địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so mà tác động tới giá trị. Thông thường, bất động sản ở những khu vực thấp – vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều thì giá sẽ thấp và ngược lại giá sẽ cao hơn.

• Hình thức, thiết kế của bất động sản (đối với nhà, công trình xây dựng): Phụ thuộc vào hình thức kiến trúc phù hợp với thị hiếu, nhu cầu của từng khu vực ra sao mà giá trị khác nhau.
• Tình trạng môi trường xung quanh: Giá của bất động sản còn bị tác động bởi môi trường xung quanh trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào.
• Sự tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: Đương nhiên, những bất động sản nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các bất động sản ở vùng an toàn về thiên nhiên.

1.2 Yếu tố kinh tế

• Khả năng sinh lời của bất động sản: Giá trị mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ bất động sản mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó đó.
• Sự kiện kinh tế: các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN, TPP,…
• Thị trường kinh tế: sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp…cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Khi quyết định đầu tư Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường.

1.3. Yếu tố thị trường

• Tính hữu dụng của bất động sản: giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm bất động sản càng cao thì giá trị bất động sản càng cao.
• Nhu cầu thị trường về loại BĐS trên thị trường: Tùy thuộc vào thị hiếu, và nhu cầu vào mỗi lúc mà ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản theo quy luật cung cầu. Khi nhu cầu sử dụng bất động sản đất nền tăng cao thì cầu bất động sản chung cư sẽ giảm xuống và ngược lại.

2. Yếu tố pháp lý

• Tình trạng pháp lý của bất động sản: Bất động sản đó có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… hay chưa? Nếu có giấy tờ sở hữu rõ ràng thì giá trị bất động sản cao hơn, sẽ giúp bất động sản dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán
• Quy định về xây dựng gắn với bất động sản: Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung..

3. Những yếu tố ngoại lai ảnh hưởng đến thị trường BĐS

Yếu tố ngoại lai là là các yếu tố mang tầm vĩ mô có sức ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản của toàn khu vực và cả trong nước.

3.1 Yếu tố chính trị pháp lý

Phụ thuộc vào những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của nhà nước và chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị bất động sản của vùng đó có định giá khác biệt với nhau.

Các chính sách có tác động gián tiếp: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về bất động sản tăng cao do đó giá trị BĐS tăng nhanh.

Các chính sách tác động trực tiếp

• Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.

3.2 Yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô

• Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
• Tình hình cung – cầu bất động sản
• Thu nhập bình quân đầu người
• Mức độ lạm phát
• Chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn, kích thích việc đầu tư vào bất động sản sẽ nhiều hơn
• Tỷ lệ thuế suất tại khu vực: khu vực có mức thuế suất đc ưu đãi sẽ thu hút vốn đầu tư và kéo theo thị trường bđs tăng lên.
• Sự tham gia của các chủ đầu tư lớn: Khi doanh nghiệp hoặc tập đoàn bất động sản lớn có thương hiệu đầu tư vào khu vực nào thì khu vực đó hạ tầng dc phát triển,do đó giá bất động sản ở khu vực đó cũng tăng theo.

3.3 Yếu tố xã hội

• Mật độ dân số
• Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí
• Vấn đề an ninh
• Tập quán người dân
• Thuyết phong thủy

Nhìn chung, có nhiều yếu tố tác động đến thị trường bất động sản, dù là người mua hay bán cần xem xét kỹ các yếu tố để quyết định giá cho hợp lý, để không quá chạy theo những nhà môi giới và thị trường từng khu vực mà bỏ tiền đầu tư sai giá trị hoặc bán giá thấp hơn so với giá trị.