Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ chi tiết nhất 

Hiện nay, với tình hình đầu tư vào bất động sản tăng cao, nhu cầu mua bán, chuyển nhượng nhà đất diễn ra rất sôi nổi. Bên cạnh những mảnh đất đầy đủ giấy tờ pháp lý thì vận có những cuộc giao dịch, mua bán đất không có sổ đỏ diễn ra. Vậy, đối với nhà đất chưa có sổ đỏ thì làm như thế nào để hoàn thành được giao dịch mua bán? Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ có gì đáng chú ý?Đọc bài viết dưới đây để trang bị cho mình thêm những thông tin cần thiết nhé.

1. Đất chưa có sổ đỏ có thể mua bán được không? 

Đối với mảnh đất không có sổ Đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông thường gồm 2 trường hợp:

Trường hợp 1: đất không đáp ứng đủ tiêu chuẩn cấp Sổ đỏ;

Trường hợp 2: đất đủ điều kiện để cấp sổ đỏ nhưng vì những lí do nào đó mà chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.

Theo khoản 1 điều 188, luật Đất đai năm 2013, mảnh đất được tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đầy đủ các điều kiện sau:

  • Có Sổ đỏ, trừ 2 trường hợp;
  • Đất không nằm trong diện có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để được đảm bảo thi hành án;
  • Đất vẫn trong thời hạn sử dụng.

Như vậy, đất chưa có Sổ đỏ không được cho phép sang nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu như đất  đủ tiêu chuẩn được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép sang nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng sang nhượng.

Điều kiện và thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ để giao dịch đất không có sổ đỏ
Điều kiện để giao dịch đất không có sổ đỏ

 

2. Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ

2.1. Giai đoạn 1

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo quy định trong khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, đối với những cá nhân hoặc hộ gia đình khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bồ hồ sơ như sau:

  1. Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ phải viết theo mẫu số 04a/ĐK;
  2. Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
  3. Toàn bộ các giấy tờ về tài sản đi cùng với đất được công nhận như: giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm .
  4. Toàn bộ các chứng từ chứng minh chủ sở hữu đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính như biên lai đóng thuế, giấy nộp tiền sử dụng đất, giấy tờ liên quan đến việc được miễn giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai và tài sản gắn liền với đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết

Bước 4: Trả kết quả

Trong trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ theo đúng quy định thì thời gian giải quyết và trả kết quả là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ. Đối với khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, cùng có điều kiện kinh tế xã hội thì thời gian thụ lý và trả kết quả là khoảng 40 ngày để từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Thủ tục xin cấp lại sổ đỏ và thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ
Thủ tục xin cấp lại sổ đỏ

 

2.2. Giai đoạn 2

Sau khi bên bán đã xin cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có đủ các điều kiện để tiến hành chuyển nhượng và mua bán đất đai thì hai bên sẽ tiến hành việc sang tên sổ đỏ theo quy trình dưới đây:

2.2.1. Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Nơi công chứng:

Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất sẽ được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc tại  UBND xã trong phạm vi tỉnh, thành phố có mảnh đất đó, dưới sự chứng kiến của công chứng viên.

Hồ sơ công chứng:

Bộ hồ sơ công chứng cần chuẩn bị bao gồm:

Bên chuyển nhượng 

  • Sổ đỏ;
  • Sổ hộ khẩu;
  • Hợp đồng ủy quyền (nếu có)
  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (của cả vợ và chồng) đang trong thời hạn sử dụng;
  • Giấy tờ chứng minh mối quan hệ vợ và chồng hợp pháp;

Bên nhận chuyển nhượng 

  • Phiếu yêu cầu công chứng;
  • Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (của cả vợ và chồng) đang trong thời hạn sử dụng;
  • Sổ hộ khẩu;
  • Giấy tờ chứng minh mối quan hệ vợ và chồng hợp pháp.

Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ
Thủ tục mua bán đất khi không có sổ đỏ

 

2.2.2. Kê khai nghĩa vụ tài chính

Theo quy định của pháp luật, khi tiến hành chuyển nhượng, mua bán đất đai thì các bên tham gia quá trình chuyển nhượng phải nộp các loại thuế phí theo đúng yêu cầu bao gồm: thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí trước bạ. Đồng thời phải tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính như:

Hồ sơ khai báo thuế thu nhập cá nhân và khai lệ phí trước bạ gồm:

  • Tờ khai báo thuế thu nhập của cá nhân theo mẫu của nhà nước số 03/BĐS-TNCN
  • Bản chính của Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu của nhà nước số 01.
  • Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu hoàn toàn trách nhiệm vào bản chụp đó.
  • Hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.
  • Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn giảm thuế hoặc lệ phí (nếu có).

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

  • Nếu như trong trường hợp, người nộp thuế thu nhập cá nhân là bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 tính từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng chính thức có hiệu lực.
  • Nếu trong trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có sự thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
  • Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ)

Như vậy hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và hồ sơ nộp lệ phí trước bạn sẽ được nộp cùng thời điểm với bộ hồ sơ tiến hành sang tên quyền sử dụng đất.

trí tuệ đầu tư

2.2.3. Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

Chuẩn bị hồ sơ:

Hồ sơ sang tên sổ Đỏ được chuẩn bị Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) bao gồm các loại giấy tờ sau:

  • Đơn đăng ký biến động theo mẫu 09/ĐK;
  • Bản gốc Sổ đỏ;
  • Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Ngoài ra, khi đi làm sang tên sổ đỏ thì bạn cần phải mang chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân để xuất trình khi có yêu cầu.

Trình tự thực hiện:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Người sang tên sổ Đỏ sẽ phải nộp các khoản thuế, lệ phí theo đúng quy định của pháp luật. Lưu ý là người nộp tiền làm việc theo thông báo, giữ lại toàn bộ chứng từ liên quan đến nộp thuế, lệ phí để xuất trình trước khi nhận sổ đỏ.

Bước 4. Trả kết quả

Thời hạn sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là không quá 10 ngày đối với khu vực thành thị với hồ sơ đầy đủ và hợp lệ theo quy định. Còn đối với vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo hay các vùng kinh tế khó khăn thì thời gian trả kết quả là 20 ngày làm việc.

Bạn nên lưu ý rằng thời hạn trên là chưa tính đến thời gian tiếp nhận hồ sơ ở xã, các ngày nghỉ lễ, tết theo quy định, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất thời gian trưng cầu, giám định đối với những mảnh đất có dấu hiệu vi phạm pháp luật…

3. Các trường hợp được mua bán đất chưa có sổ đỏ 

Theo quy định trong khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, quy định các trường hợp được mua bán đất khi chưa có sổ đỏ cần đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây: 

Thứ nhất, Có Giấy chứng nhận liên quan đến đất đai, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này bao gồm:

Mảnh đất đó không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để được đảm bảo thi hành án;

Đất vẫn trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy chúng ta có thể thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những văn bản giấy tờ bắt buộc phải có khi muốn chuyển nhượng, mua bán đất đai. Nhưng nếu mảnh đất này thuộc một trong những trường hợp được liệt kê tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì cho dù đất chưa được cấp sổ đỏ nhưng vẫn có thể được tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong bài viết trên đây, NIK đã chia sẻ đến bạn những thông tin xung quanh thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ. Nhưng bạn cũng cần lưu ý rằng, khi tiến hành các hoạt động chuyển nhượng và mua bán nhà đất cần tuân thủ nghiêm túc và đúng trình tự theo quy định của pháp luật.

Nếu chưa thực sự hiểu rõ những giấy tờ pháp lý liên quan đến đầu tư, giao dịch, mua bán đất động sản, bạn có thể tham khảo và tham gia khóa học bất động sản do NIK tổ chức. Xem thêm thông tin tại: https://nikedu.vn/ttdt 

Với kinh nghiệm cùng sự nhiệt tình, trách nhiệm trong công việc NIK luôn đặt lợi ích của khách hàng lên đầu và làm kim chỉ nam hoạt động của công ty. “Vì lợi ích của khách hàng” luôn là điều mà NIK lấy làm tôn chỉ và cố gắng mang đến cho quý khách hàng những bài học về tri thức tốt nhất. Vì vậy mà chúng tôi tin tưởng rằng những dịch vụ của NIK sẽ làm quý khách cảm thấy hài lòng!