Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ thực hiện như thế nào?

Tình trạng mua nhà đất chưa có sổ đỏ diễn ra khá phổ biến hiện nay trên thị trường. Vậy, thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ được thực hiện theo các bước như thế nào? Việc mua bán nhà đất không cần đến sổ đỏ có đúng pháp luật và đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho người mua? 

1. Đất chưa có sổ đỏ có được phép chuyển nhượng không?

Rất nhiều người băn khoăn về vấn đề đất chưa có sổ đỏ theo pháp luật có được phép chuyển nhượng hay không?

Việc nhà đất không có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sẽ có 2 trường hợp xảy ra:

• Thứ nhất, đất đó không đủ điều kiện pháp luật để được cấp sổ đỏ.
• Thứ hai, đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa làm thủ tục xin cấp.

Theo Khoản 1 của Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được quyền thực hiện việc mua bán đất khi đáp ứng đủ điều kiện sau:

• Đất có sổ đỏ (trừ trường hợp  nhận thừa kế theo quy định pháp luật hay khi tất cả người nhận thừa kế khác đều định cư tại nước ngoài sẽ được phép bán đất mặc dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng)
• Đất không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến pháp luật
• Quyền sử dụng đất không nằm trong tình trạng bị kê biên để đảm bảo quá trình thi hành án.
• Thời hạn sử dụng đất vẫn còn trong thời điểm chuyển nhượng.

Như vậy cho thấy, việc làm thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ nói chung là không hợp pháp. Tuy nhiên, một số trường hợp cụ thể đã nêu ở trên vẫn được pháp luật cho phép chuyển nhượng đất mặc dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng.

Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế cập nhật mới nhất 2023

2. Được mua bán nhà đất chưa có sổ trong các trường hợp nào?

Trong 1 số trường hợp, nhà đất vẫn có thể được mua bán trong 2 trường hợp đặc biệt dưới đây:

• Theo khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013: “Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
• Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013: “Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế”

Nếu không thuộc 2 trường hợp trên mà thực hiện mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ là vi phạm pháp luật.

>> Xem thêm: Thủ tục tách thửa đất theo quy định mới nhất của pháp luật

3. Điều kiện để thực hiện mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Việc tranh chấp sau khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ xuất hiện khá nhiều trong những năm vừa qua. Chính vì vậy, việc tìm hiểu rõ về luật cũng như trình tự, thủ tục để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là cần thiết và rất quan trọng nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi của bản thân.

Điều này giúp cho người mua đảm bảo được quyền lợi của mình sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, tránh phát sinh những sai lầm đáng tiếc. Trường hợp rủi ro xảy ra sẽ khiến người mua bị mất toàn bộ số tiền đã bỏ ra. 

Vậy, pháp luật quy định như thế nào về trình tự và thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ?

3.1. Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay

Theo Khoản 1 của Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 được cho phép khi có đầy đủ các điều kiện sau đây:

• Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng (loại trừ 2 trường hợp đã nêu ở phần trên)
• Đất chuyển nhượng không có tranh chấp pháp lý
• Quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng không bị kê biên cho việc thi hành án
• Thời hạn về quyền sử dụng đất vẫn còn hiệu lực pháp luật

Như vậy, trừ 2 trường hợp loại trừ đã nêu ở trên, đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng sẽ không được chuyển nhượng.  Trong trường hợp không có giấy chứng nhận nhưng việc chuyển nhượng đã thực hiện xong (theo hình thức bên mua đã viết giấy tay và giao tiền cho bên bán), lúc này cách xử lý sẽ chia làm 2 trường hợp:

• Trường hợp thứ nhất: nếu 1 trong 2 bên không muốn chuyển nhượng nữa thì bên bán sẽ trả tiền lại, bên mua sẽ trả đất lại như thỏa thuận. Nếu có tranh chấp thì sẽ hòa giải hoặc khởi kiện trực tiếp lên Tòa án.
• Trường hợp thứ hai: nếu 2 bên vẫn tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải cấp giấy chứng nhận cho chủ cũ của mảnh đất đó. Tiếp theo, chủ cũ sẽ thực hiện việc sang tên theo đúng quy định của pháp luật.

>> Xem thêm: Quy trình, thủ tục mua bán nhà đất cập nhật chi tiết 2023

3.2. Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014

Nếu thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ được thực hiện trước ngày 01/7/2014, người đang sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới nếu mọi điều kiện đều đáp ứng đầy đủ theo đúng quy định.

Lưu ý: 

• Nếu việc chuyển nhượng thực hiện trước ngày 01/01/2008 thì việc chuyển nhượng này được xem là hợp pháp cho dù đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng.
• Nếu việc chuyển nhượng thực hiện sau ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014: lúc này việc chuyển nhượng được xem là hợp pháp nếu có giấy quyền sử dụng đất theo Điều 18 theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013.

Xem thêm: Thủ tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cập nhật mới nhất 2023

4. Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Để thực hiện thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Làm sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, để thực hiện đăng kí chuyển quyền sử dụng đất cần chuẩn bị những hồ sơ sau:

• Đơn đăng kí cấp sổ đỏ theo mẫu số 04a/ĐK
• Chuẩn bị một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất Đai 2013 và điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Thời hạn giải quyết:

• Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ
• Không quá 40 ngày đối với khu vực sâu xa, miền núi, đặc biệt khó khăn, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Bước 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Những giấy tờ cần chuẩn bị để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

• Bản sao CMND, Sổ hộ khẩu của 2 bên
• Giấy chứng minh tình trạng độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Phiếu yêu cầu công chứng
• Bản sao các giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định của pháp luật
• Hợp đồng ủy quyền (nếu có)

Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc để đảm bảo việc chuyển nhượng được bảo vệ, đươc pháp luật bảo vệ, tránh lừa đảo khi 1 mảnh đất được chuyển quyền sở hữu cho nhiều người cùng 1 lúc.

2. Kê khai nghĩa vụ tài chính

Để kê khai nghĩa vụ tài chính, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế TNCN Mẫu số 03/BĐS-TNCN
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Tờ khai lệ phí trước bạ bản chính
• Giấy tờ liên quan làm căn cứ được hưởng miễn lệ phí, miễn thuế (nếu có)
• Sổ đỏ (bản sao, bản chụp) và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm về tính chính xác của bản chụp đó

Thời gian nộp hồ sơ khai thuế lệ phí:

• Thời gian nộp hồ sơ kê khai thông thường sẽ cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.
• Nếu có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
• Nếu không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

3. Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm các giấy tờ sau:

• Bản gốc sổ đỏ
• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng

Cơ quan có thẩm quyền thông báo thuế phí để người sang tên sổ đỏ nộp và thông báo cho người sang tên. Khi nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ nên mang theo CMND/CCCD phòng trường hợp cần xuất trình giấy tờ khi có yêu cầu.

4. Trả kết quả

Thời hạn hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ:

• Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, đối với khu vực khó khăn, miền múi, vùng đặc biệt khó khăn, hải đảo,… thì tăng thêm 10 ngày.
• Thời hạn trên không tính các ngày nghỉ lễ, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian trưng cầu giám định, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.

>> Xem thêm: Thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng cập nhật mới nhất 2023

5. Mua bán đất chưa có sổ đỏ có những rủi ro gì?

Nếu xét theo pháp luật, khi bạn tiến hành làm thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ nhất định sẽ có một số rủi ro. Cụ thể là:

• Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ thông thường sử dụng hợp đồng viết tay. Như vậy, khi có tranh chấp, giao dịch này sẽ bị vô hiệu hóa trước pháp luật.

Điều này đã khiến cho nhiều khách hàng bị mất trắng hoàn toàn số tiền bỏ ra khi mua đất, gây thất thoát tài chính nghiêm trọng.

• Việc xác minh nguồn gốc nhà đất không có giấy chứng nhận quyền sở hữu là rất khó khăn. Như vậy, nếu có vấn đề sai sót hay không minh bạch, rủi ro cho người mua là rất lớn.
• Trong trường hợp chủ cũ sau này muốn kiện ra tòa và yêu cầu hủy hợp đồng, người mua thường sẽ là người bị thua thiệt, đặc biệt là khi giá nhà đất đang tăng lên.
• Việc thế chấp nhà đất không có sổ đỏ để vay ngân hàng sẽ không được chấp nhận. Điều này sẽ làm ảnh hưởng đến một số quyền lợi về mặt tài chính của khách hàng trong tương lai.

Với những rủi ro đã nêu ra ở trên đây, chúng ta có thể thấy rõ khi làm thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ rất dễ gây ra sự thiệt hại cho bên mua nên cần phải suy xét thật sự cẩn thận trước khi quyết định.

6. Có cách nào để mua bán đất chưa có sổ đỏ hợp pháp không?

Với những rủi ro đã nêu ở phần trên, rất nhiều khách hàng đặt ra câu hỏi: Có cách nào để mua bán đất chưa có sổ đỏ hợp pháp không?

Nếu trường hợp đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng do chủ sở hữu chưa có điều kiện hoặc chưa muốn làm sổ đỏ. Khi đó, nếu chủ sở hữu muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, cần phải tuân thủ các bước sau đây:

• Bước 1: Làm sổ đỏ

Để làm sổ đỏ nhanh chóng và đúng pháp luật, chủ đất cần phải chuẩn bị hồ sơ một cách chi tiết và đầy đủ, gồm: 

• Đơn đăng ký cấp sổ đỏ theo mẫu
• Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận về công trình xây dựng không phải là nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu về rừng sản xuất,…
• Các chứng từ về nghĩa vụ tài chính đã thực hiện (biên lai nộp thuế, biên lai phí nộp tiền sử dụng đất,…), các giấy tờ miễn giảm về nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có)

Tiếp theo, chủ đất sẽ nộp hồ sơ, đợi tiếp nhận giải quyết và chờ trả kết quả. Theo quy định, kể từ ngày nhận hồ sơ cho đến thời điểm giải quyết không được quá 30 ngày. Đối với miền núi, vùng sâu, vùng xa, khu vực hải đảo thời hạn giải quyết là không quá 40 ngày.

• Bước 2: Thực hiện quy trình mua bán đất đai

Khi bên bán đất đã có sổ đỏ và đủ các điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng và sang tên, trình tự công việc sẽ như sau:

• Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng: Chuẩn bị hồ sơ công chứng đầy đủ, Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
• Kê khai nghĩa vụ tài chính: các bên cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí trước bạ.

Lưu ý: các bên cần phải chuẩn bị bộ hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Thông thường thời điểm nộp hồ sơ sẽ cùng lúc với hồ sơ sang tên Sổ đỏ.

• Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ: đầu tiên phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ gồm: đơn đăng ký biến động theo đúng mẫu, bản gốc Sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng đã qua công chứng.

Lưu ý: cần phải đem theo CMND hay CCCD để trình lên khi có yêu cầu. Theo quy định, thời hạn sang tên Sổ đỏ không được quá 10 ngày kể từ khi nhận hồ sơ.  Đối với vùng miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo,… thời hạn là không quá 20 ngày. Thời hạn này không tính vào các thời gian nghỉ lễ hay các ngày nghỉ trong tuần.

Nói tóm lại, thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với mọi khách hàng. Chính vì vậy, việc nắm rõ pháp luật và trình tự trong quá trình chuyển nhượng đất đai là rất quan trọng nhằm đảm bảo quyền lợi tối đa cho bản thân khi thực hiện hình thức giao dịch này.