Bất động sản là gì? Phân loại và những đặc điểm cơ bản của BĐS cần nắm

Trong những năm qua, thị trường bất động sản đang có những chuyển biến tích cực và góp phần quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế đất nước. 90% các tỷ phú trên thế giới và cả Việt Nam đều liên quan đến bất động sản. Vậy bất động sản là gì? Thị trường bất động sản là gì? Những đặc điểm của thị trường bất động sản 2023 mà mà nhà đầu tư cần biết để tránh những rủi ro không đáng có.

1. Bất động sản là gì?

Bất động sản là gì? Bất động sản hay còn gọi là địa ốc, nhà đất là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh sử dụng theo nhu cầu người sử dụng (nhu sinh hoạt đời sống, ăn ở đi lại, phục vụ cho các hoạt động kinh doanh, giải trí) mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình.

Một ví dụ đơn giản về bất động sản như sau: người dùng mua một diện tích bất động sản, sau đó họ có thể tạo ra một diện tích nhỏ làm phòng khách chứa những tài sản có thể dịch chuyển như bàn ghế, TV, quần áo, tủ lạnh,… để có thể điều chỉnh công năng của tài sản đó để đáp ứng yêu cầu sử dụng.

2. Phân loại bất động sản

Bất động sản gồm những hình thức gì? Có 4 loại hình bất động sản cơ bản, tương ứng với những đặc điểm riêng (Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005). Cụ thể gồm:

• Bất động sản nhà ở:

Phổ biến nhất là nhà ở gia đình. Ngoài ra còn có cả nhà nghỉ, nhà cho thuê, khu căn hộ, căn hộ chung cư,… Có thể gồm cả nhà mua lại hoặc xây mới

• Bất động sản thương mại – dịch vụ:

Bao gồm văn phòng, khách sạn, tòa nhà trung tâm thương mại,… Các bất động sản này có nhiệm vụ phục vụ nhu cầu tiện ích cuộc sống cho con người

• Bất động sản công nghiệp – hạ tầng:

Chỉ những tòa nhà được sử dụng cho mục đích phân phối hàng hóa, sản xuất, nghiên cứu

• Đất:

Có thể là đất trống, đất dùng trồng hoa màu, chăn nuôi, đất trang trại, đất dự án,… Trong đó, đất tái sử dụng, phân khu hay phát triển, chưa phát triển đều được liệt kê vào loại hình này

Ngoài ra, theo wikipedia, bất động sản được chia làm 3 loại sau:

• Bất động sản có đầu tư xây dựng: 

Gồm những loại như bất động sản nhà đất; bất động sản hạ tầng, cơ sở làm việc; bất động sản nhà xưởng, công trình thương mại – dịch vụ,…

• Bất động sản không đầu tư xây dựng:

Gồm những loại đất không có tài sản gắn liền như: đất làm muối, đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng, đất nuôi trồng thủy sản,…

• Bất động sản đặc biệt

Đây là nhóm bất động sản phục vụ vì mục đích chung của cộng đồng, được xem là loại hình bđs thấp nhất trong 3 loại. Bao gồm các các công trình như: đền, miếu, nhà thờ, khu bảo tồn thiên nhiên, sở thú,…

>> Xem thêm: 5 Xu Hướng Đầu Tư Bất Động Sản Năm 2023 – Nguyễn Thành Tiến NIK

3. Phân biệt giữa bất động sản và động sản

>> Xem thêm: 5 Cơ hội đầu tư bất động sản đầy tiềm năng trong 1 năm tới

4. Một số khái niệm trong lĩnh vực về bất động sản

Để hiểu bất động sản là gì, bạn cần hiểu một số thuật ngữ về lĩnh vực này. Xem qua những khái niệm dưới đây:

– Kinh doanh bất động sản:

Kinh doanh bất động sản là công việc mua đi, bán lại hoặc cho thuê bất động sản bao gồm đất đai, tòa nhà hoặc nhà ở nói chung. (Theo Wikipedia)

– Môi giới bất động sản:

Môi giới bất động sản (có chứng chỉ hoặc kiến thức trong mua bán bất động sản, trợ giúp bên mua và bán trong thủ tục sang tên đổi chủ sở hữu), ở Việt Nam còn có một dạng khác gọi là cò đất (chỉ chuyên làm trung gian giới thiệu), là những hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị bất động sản tới các khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản.

Cụ thể, tại khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Môi giới bất động sản khác nhân viên bán hàng ở chỗ, nhân viên bán hàng chỉ đơn thuần là tìm kiếm người mua còn môi giới bất động sản là tìm kiếm và kết nối người bán và người muốn mua.

– Bong bóng bất động sản:

Bong bóng bất động sản (hoặc bong bóng nhà đất cho thị trường dân cư) là một loại bong bóng kinh tế xảy ra định kỳ trong thị trường bất động sản địa phương hoặc toàn cầu, và thường đi theo sự bùng nổ đất đai. Một sự bùng nổ đất đai là sự gia tăng nhanh chóng giá thị trường của bất động sản như nhà ở cho đến khi chúng đạt đến mức không bền vững và sau đó giảm giá. Thời kỳ này, tính thời điểm trước khi rớt giá, còn được gọi là bong bóng. (Theo Wikipedia)

– Sàn giao dịch bất động sản:

Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, cho thuê, chuyển nhượng lại bất động sản giữa người bán và người mua.

– Dự án bất động sản:

Là những dự án được xây dựng, những công trình được đầu tư sau khi được thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

>> Xem thêm: Báo cáo thị trường ngành Bất Động Sản 2021 và xu hướng 2022

5. Thuật ngữ chuyên môn ngành bất động sản

Để hiểu bất động sản là gì, bạn cũng cần hiểu một số thuật ngữ chuyên môn. Cụ thể:

• Căn hộ – Chung cư: Là không gian sống, có thể là loại gồm 1 phòng ngủ hoặc nhiều phòng ngủ nằm tại dự án khu chung cư. Các tiện ích sống sẽ được sử dụng chung (khuôn viên, thang máy, hành lang,…)
• Căn hộ Dual-Key: Đây là loại căn hộ kép chung cửa vào. Tuy nhiên sau đó sẽ được chia ra làm 2 lối đi riêng biệt, trong đó có 1 lối dẫn tới phòng nhỏ và lối còn lại dẫn tới phòng chính
• Căn hộ Loft: Căn hộ có gác lửng
• Căn hộ Officetel: Căn hộ vừa có nơi để ở vừa có văn phòng làm việc
• Shophouse: Hay còn gọi là nhà phố thương mại, có nhà để ở và mặt bằng làm cửa hàng kinh doanh

1. Condotel: Khách sạn căn hộ
2. Biệt thự đơn lập: Đây là một loại nhà ở riêng với chiều rộng ít nhất 8m trở lên và có sân vườn bao quanh
3. Bất động sản nghỉ dưỡng: Chủ yếu là biệt thự cho khách du lịch thuê để nghỉ ngơi
4. Bất động sản ven biển: Nhà đất xây dựng ven biển
5. Real Estate: Ngành bất động sản
6. Apartment: Căn hộ – chung cư
7. Real estate trading floor: Sàn giao dịch BĐS
8. Real estate broker: Môi giới BĐS
9. Property: Tài sản
10. Constructo: Nhà thầu thi công
11. Investor: Chủ đầu tư

Ngành bất động sản là một ngành lớn, có tác động trực tiếp tới nền kinh tế của địa phương, vùng, thậm chí là quốc gia. Đồng thời, ngành bất động sản còn kết nối với nhiều ngành lớn khác trên thị trường.

Ngành bất động sản cùng với ngân hàng luôn có sự quan hệ hợp tác mật thiết với nhau. Có thể dễ dàng nhận thấy các ngân hàng thường có những chính sách, phương án vay vốn tốt, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng kinh doanh, đầu tư bất động sản.

>> Xem thêm: Kế toán bất động sản đầu tư theo TT200 – VAS 05

6. Đặc điểm chính của ngành bất động sản là gì?

6.1. Tính cá biệt và khan hiếm

Do bất động sản mang tính chất của đất đai – một loại tài nguyên có giới hạn thế nên nó có tính khan hiếm. Hơn nữa, bất động sản cũng không thể di dời, di chuyển được. Đây cũng là nguyên nhân khiến BĐS trở thành một loại hàng hóa có tính cá biệt riêng.

Nhằm giải thích cho tính cá biệt và khan hiếm của bất động sản, NIK xin lấy một ví dụ cụ thể như sau: Giả sử, có 2 miếng đất nằm cạnh nhau, thuộc cùng khu vực và lần lượt gọi là A, B.

Trong trường hợp A, B là hàng hóa bình thường thì chúng có thể tương đương nhau. Thế nhưng, do là loại hàng hóa bất động sản nên 2 mảnh này không thể coi là tương đương hay giống nhau được. Kể cả khi cả mảnh đất A, B cùng sở hữu, cùng thiết kế kiến trúc trên mặt đất thì xét trên yếu tố bất động sản vẫn sẽ khác nhau.

Nguyên nhân là bởi bất động sản có tính cá biệt, mỗi mảnh đất là duy nhất, không có mảnh nào giống mảnh nào.

Xem thêm kiến thức bất động sản hữu ích

6.2. Tính lâu bền

Một đặc điểm nữa của bất động sản là có tính lâu bền, trường tồn với thời gian. Các công trình kiến trúc được xây dựng trên đất có thể sẽ lưu giữ và sử dụng được từ vài chục, thậm chí là lên tới vài trăm năm.

Tính lâu bền của bất động sản cũng chính là tuổi thọ của công trình kiến trúc được xây dựng trên chính mảnh đất đó. Và bất động sản có 2 loại tuổi thọ, đó là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.

Trong đó, tuổi thọ vật lý có thể mang lại lợi ích về kinh tế lâu dài hơn bởi lợi ích này chỉ chấm dứt nếu như kết cấu công trình không thể bảo toàn nữa. Còn tuổi thọ kinh tế bất động sản có thể chấm dứt ngay cả khi tuổi thọ vật lý vẫn còn.

6.3. Tính chất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Qua giới thiệu về bất động sản là gì ở trên của NIK chắc hẳn bạn cũng thấy bất động sản có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. Thậm chí sự ảnh hưởng này còn rất rõ ràng. Bất động sản này hoàn toàn có thể tạo ra tác động từ nhẹ tới rất lớn tới bất động sản khác.

Chẳng hạn, nhà nước muốn đầu tư thi công công trình hạ tầng hiện đại, cao cấp ở một khu vực. Nhờ vậy mà khu vực này trở nên đẹp hơn, tiện nghi hơn. Từ đó, giá trị kinh tế, dịch vụ khu vực này tăng cao. Kéo theo đó là các bất động sản khác thuộc khu vực này và liền kề cũng sẽ tăng giá trị, thu hút thêm nhiều nhà đầu tư.

Xem thêm Định giá bất động sản

7. Quyền của chủ thể đối với bất động sản

7.1. Đối với đất đai

• Sở hữu vĩnh viễn: Quyền sở hữu vĩnh viễn đối với đất đai được công nhận bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ. Đây là hình thức sử hữu đất đai cao nhất do các cơ quan có thẩm quyền cấp.
• Thuê theo hợp đồng: nếu đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn của một người nào đó hoặc đất công của nhà nước được cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn thì cũng phải có giấy tờ kèm theo để hạn chế vấn đề tranh chấp diễn ra.
• Quyền sử dụng đất: có thể hiểu tương tự như việc cho thuê đất theo hợp đồng. Nhưng nó khác ở chỗ là phải gắn liền với một hoạt động xây dựng cụ thể nào đó trên vùng đất ấy.

>> Xem thêm: Luật Kinh Doanh BĐS 2014 số 66/2014/QH13 mới nhất

7.2. Đối với các công trình

Quyền sở hữu đất đối với các công trình sẽ là sở hữu vĩnh viễn theo sổ đỏ hoặc thuê theo hợp đồng có sự thỏa thuận của các bên.

Hy vọng bài viết trên đã giúp bạn trả lời được câu hỏi bất động sản là gì? Tham gia khóa học Trí Tuệ Đầu Tư của NIK EDU: khóa học này được giảng dạy bởi những chuyên gia uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư và tài chính. Khi bạn được học trực tiếp, sẽ cảm thấy kiến thức dễ hiểu hơn, tiếp thu nhanh hơn. Từ đó có động lực để đầu tư. Bạn có thể tham khảo khóa học TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 4.0 miễn phí trong 3 ngày của NIK trí tuệ đầu tư

Tài liệu tham khảo:

1. What Is Real Estate? – Investopedia https://www.investopedia.com/terms/r/realestate.asp
2. Real Estate Market – an overview | ScienceDirect Topics https://www.sciencedirect.com/topics/economics-econometrics-and-finance/real-estate-market