[TỪ A ĐẾN Z] KIẾN THỨC ĐẦU TƯ BĐS CƠ BẢN CHO NGƯỜI MỚI BẮT ĐẦU

Bất động sản là một sản phẩm kinh doanh rất đặc trưng và yêu cầu khả năng cập nhật liên tục các chiến lược, xu hướng thị trường. Dù là nhà đầu tư hay môi giới, việc tìm hiểu và nắm vững kiến thức đầu tư BĐS cũng vô cùng quan trọng. Bằng cách này, bạn sẽ trở thành những chuyên gia vững vàng, thành công trong lĩnh vực. Hãy cùng NIKedu cập nhật ngay các kiến thức bổ ích!  

1. Các khái niệm trong đầu tư bất động sản

1.1. Đầu tư bất động sản là gì? 

Đây là hoạt động đầu tư sinh lời thông qua việc mua, bán, cho thuê, cải tạo, xây dựng hoặc quản lý tài sản bất động sản. Hoạt động này không chỉ đơn giản là mua vào bán ra để kiếm lời, mà còn bao gồm nhiều công đoạn phức tạp khác nhau. Các loại hình đầu tư bất động sản phổ biến bao gồm:

• Đầu tư đất nền: Mua đất chưa có nhà ở để xây dựng hoặc bán lại khi giá đất tăng.
• Đầu tư nhà ở: Mua nhà để cho thuê hoặc bán lại khi giá nhà tăng.
• Đầu tư chung cư: Mua căn hộ chung cư để cho thuê hoặc bán lại.
• Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: Mua biệt thự, nhà phố, condotel tại các khu du lịch để cho thuê hoặc bán lại.
• Đầu tư bất động sản thương mại: Mua mặt bằng kinh doanh, văn phòng cho thuê hoặc bán lại.

1.2. Môi giới bất động sản là gì?

Môi giới bất động sản hay còn gọi là cò đất là những cá nhân hoặc tổ chức được cấp phép hoạt động trong lĩnh vực mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản. Họ đóng vai trò trung gian, kết nối người mua và người bán, giúp thực hiện giao dịch thành công.

Môi giới bất động sản nhận thù lao từ hoa hồng được tính trên giá trị giao dịch và quy định trong hợp đồng giữa môi giới – khách hàng.Khi sử dụng dịch vụ môi giới, các nhà đầu tư có thể tiết kiệm đáng kể thời gian, công sức và cập nhật thông tin chính xác về thị trường.

1.3. Sale bất động sản là gì?

Sale bất động sản là một thuật ngữ khác để chỉ môi giới BĐS. Sale là cách gọi phổ biến trong ngành nghề này, thể hiện vai trò bán hàng, giới thiệu sản phẩm bất động sản cho khách hàng.

Về cơ bản, sale bất động sản và môi giới bất động sản có cùng vai trò và trách nhiệm như kết nối người mua và người bán, tư vấn cho khách hàng, hỗ trợ thủ tục pháp lý, marketing. Tuy nhiên, kiến thức sale BĐS thường tập trung vào việc bán hàng, trong khi người môi giới có thể đảm nhiệm nhiều cả việc cho thuê và quản lý. 

1.4. Sàn giao dịch bất động sản là gì?

Kiến thức đầu tư bđs tiếp theo cần biết là khái niệm về sàn giao dịch bất động sản. Theo Khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua bất động sản. 

Nơi đây đóng vai trò kết nối, nâng cao tính chuyên nghiệp và góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Đồng thời, sàn giao dịch cũng hỗ trợ công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực bất động sản, đặc biệt, nhiều nơi còn nhận dịch vụ tư vấn pháp lý. 

1.5. Khung pháp lý là gì?

Khung pháp lý là hệ thống các văn bản pháp luật được ban hành bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền và quy định về các mối quan hệ xã hội trong một lĩnh vực nhất định. Tại Việt Nam, thị trường đầu tư BĐS được xây dựng dựa trên: 

• Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013: Quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai của công dân và tổ chức.
• Luật Đất đai năm 2003: Quy định về chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai; quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng đất đai; thị trường bất động sản.
• Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006: Quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
• Luật Nhà ở năm 2005: Quy định về nhà ở, khu nhà ở; quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở.
• Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007: Quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản.

Các bộ luật trên đều nêu chi tiết về quyền lợi và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản, cũng như các quy trình, thủ tục liên quan đến giao dịch. Việc tuân thủ luật pháp là kiến thức đầu tư BĐS tiên quyết để bảo đảm tính an toàn cho hoạt động đầu tư.

1.6. Cung – Cầu là gì?

Thị trường bất động sản cũng chịu ảnh hưởng bởi quy luật cung – cầu. Cụ thể, cung bất động sản là lượng nhà đất được bán hoặc cho thuê trên thị trường tại một thời điểm nhất định và được hình thành bởi nhiều yếu tố gồm:  

• Hoạt động đầu tư: Mua đất đai, xây dựng nhà cửa, khu nhà ở để bán hoặc cho thuê.
• Chính sách của nhà nước: Về quy hoạch, giải phóng mặt bằng, phát triển khu công nghiệp,…
• Yếu tố kinh tế – xã hội: Tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân đầu người,…tác động đến nhu cầu nhà ở và nguồn cung bất động sản.

Còn cầu bất động sản là nhu cầu mua hoặc thuê nhà đất tại một thời điểm nhất định trên thị trường và cũng chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như trên. Sự thay đổi của nhu cầu sẽ tác động đến cung, khiến cho giá cả và thanh khoản của thị trường biến động.

1.7. Giá cả là gì?

Giá bất động sản bao gồm hai loại chính: giá thị trường và giá nhà nước. Giá thị trường được hình thành dựa trên quy luật cung cầu, giá trị thực của tài sản và các yếu tố quản lý của nhà nước. 

Giá nhà nước do UBND tỉnh/thành phố ban hành, có thể thay đổi theo từng năm. Đồng thời, giá cũng được sử dụng làm cơ sở tính thuế khi chuyển nhượng nhà đất.

1.8. Định giá là gì?

Việc xác định giá trị của bất động sản là một phần kiến thức đầu tư BĐS quan trọng, đặc biệt trong mua bán hoặc cho thuê. Khi đó, nhà đầu tư cần xác định giá trị của một tài sản BĐS cụ thể tại một thời điểm nhất định.

Định giá bất động sản dựa trên việc phân tích các yếu tố như vị trí, diện tích, tiện ích xung quanh, tiềm năng phát triển và vấn đề kinh tế – xã hội khác. Định giá chính xác giúp bảo đảm tính công bằng cho cả người mua, người bán và toàn bộ quá trình giao dịch.

1.9. Bong bóng bất động sản là gì?

Bong bóng bất động sản, hay còn gọi là bong bóng nhà đất, là hiện tượng giá trị thị trường của bất động sản tăng lên quá nhanh và cao so với giá trị thực của chúng, dẫn đến sự mất cân bằng trong thị trường. Khi bong bóng vỡ, giá bất động sản sẽ giảm mạnh, gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng cho nền kinh tế. 

Để tránh được rủi ro, các nhà đầu tư cần nghiên cứu thị trường, đánh giá giá trị thực của bất động sản và không nên đầu tư theo tâm lý đám đông.

1.10. Công thức đầu tư là gì?

Một công thức đầu tư hiệu quả thường hướng đến việc lựa chọn tài sản có giá thấp hơn giá trị thị trường và có thể mang lại lợi nhuận cao hơn trong tương lai. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần có hiểu biết về thị trường, tiềm năng phát triển của khu vực trước khi quyết định. 

Cần lưu ý rằng tài sản giá rẻ có thể tiềm ẩn rủi ro cao hoặc đòi hỏi nhiều chi phí sửa chữa, cải tạo để đạt giá trị tối ưu. Do đó, việc nghiên cứu thị trường và đánh giá cẩn thận là vô cùng quan trọng.

2. Đặc điểm điển hình của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản mang nhiều đặc điểm riêng biệt so với các thị trường khác, ảnh hưởng đến hoạt động giao dịch và đầu tư. Do đó, đây cũng là phần kiến thức đầu tư BĐS mà người mới tham gia không thể bỏ qua. 

Thị trường được chia làm 4 giai đoạn phát triển:

• Sơ khởi: Nguồn cung hạn chế, giá BĐS thấp, chủ yếu phục vụ nhu cầu nhà ở.
• Tập trung hóa: Thị trường phát triển, xuất hiện các nhà đầu tư, môi giới BĐS.
• Tiền tệ hóa: BĐS được sử dụng như một công cụ đầu tư, giá cả biến động theo thị trường.
• Tài chính hóa: BĐS được gắn liền với các sản phẩm tài chính như chứng khoán, trái phiếu.

Giá BĐS ở mỗi khu vực thường khác nhau do 2 yếu tố chính sau:  

• Vùng: Thị trường ở các thành phố lớn thường sôi động hơn so với khu vực nông thôn.
• Khu vực: Giá BĐS trong cùng khu vực có thể chênh lệch do vị trí cụ thể, mặt tiền,…

3. Tổng hợp 5 nhóm kiến thức đầu tư BĐS trọng tâm

3.1. Kiến thức mô hình đầu tư bất động sản

Đầu tiên, nhóm kiến thức đầu tư BĐS bạn phải nghiên cứu là các mô hình bất động sản phổ biến. Mỗi loại mô hình sẽ có các ưu và nhược điểm riêng như sau: 

3.1.1. Đất nền

Đất nền là một trong những cách đầu tư BĐS khôn ngoan, phổ biến nhất hiện nay. Đây là loại hình đất chưa được xây dựng bất kỳ công trình nào trên đó, có thể dùng để xây dựng nhà ở, biệt thự, khu nghỉ dưỡng, khu công nghiệp,…

Ưu điểm	Nhược điểm
– Giá trị tăng theo thời gian, đặc biệt là vị trí có hạ tầng và tiềm năng phát triển kinh tế.	– Giá cao hơn so với các loại hình bất động sản khác như chung cư, nhà phố.
– Là tài sản có tính thanh khoản cao, dễ mua bán và có thể sử dụng để thế chấp ngân hàng.	– Thị trường trầm lắng, đất nền sẽ chững lại nhanh nhất.
– Có thể tự do quyết định mục đích sử dụng và thời điểm bán ra.	– Cần lưu ý các vấn đề pháp lý liên quan đến đất nền như tranh chấp quyền sở hữu, quy hoạch,…

3.1.2. Khu nghỉ dưỡng ven biển

Khu nghỉ dưỡng ven biển là loại hình bất động sản được xây dựng tại khu vực ven biển, bao gồm các biệt thự, bungalow, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí,… nhằm phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, du lịch của du khách.

Ưu điểm	Nhược điểm
–  Giá trị tăng theo thời gian, đặc biệt là những khu vực có cảnh quan đẹp, khí hậu ôn hòa và du lịch phát triển.	– Vốn đầu tư cao
– Có thể khai thác cho thuê để tạo ra dòng thu nhập ổn định.	– Có tính thanh khoản thấp do thời gian giao dịch lâu.
– Có thể sử dụng để nghỉ dưỡng hoặc cho người thân, bạn bè sử dụng.	– Doanh thu có thể bị ảnh hưởng bởi biến động của ngành du lịch.

3.1.3. Nhà phố

Nhà phố là một trong những loại hình bất động sản phổ biến nhất tại Việt Nam, được nhiều người lựa chọn để sinh sống hoặc đầu tư. Nhà phố có thể được sử dụng để ở, cho thuê hoặc kinh doanh. 

Ưu điểm	Nhược điểm
– Nhu cầu luôn cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn và nơi dân số đông đúc.	– Vốn đầu tư cao hơn so với chung cư, đất nền
– Mang lại lợi nhuận ổn định cho nhà đầu tư thông qua việc cho thuê hoặc bán lại.	– Diện tích hạn chế, đặc biệt là tại các thành phố lớn
– Có tính pháp lý rõ ràng, minh bạch, ít rủi ro tranh chấp.	– Chi phí bảo trì cao hơn so với các loại hình bất động sản khác.

 

3.1.4. Chung cư 

Trong kiến thức đầu tư BĐS, chung cư là một loại hình nhà ở tập thể được xây dựng trên nhiều tầng, có nhiều tiện ích chung như thang máy, hồ bơi, khu vui chơi trẻ em,… Chung cư được nhiều gia đình, người đi làm lựa chọn do giá cả hợp lý và vị trí thuận lợi.

Ưu điểm	Nhược điểm
– Giá chung cư thường rẻ, đặc biệt là các chung cư mini, chung cư giá rẻ.	– Diện tích hạn chế, điển hình là các chung cư mini và chung cư giá rẻ.
– Nhu cầu sử dụng lớn	– Dễ bị “thổi phồng” giá bởi các bên môi giới.
– Có tính thanh khoản cao, dễ dàng mua bán và cho thuê.	– Tốn nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường

3.1.5. Đất xây công trình, nhà xưởng

Đất xây công nghiệp, nhà xưởng là loại hình bất động sản được sử dụng để xây dựng nhà máy, kho bãi, khu công nghiệp,…Loại hình này thu hút các nhà đầu tư bởi tiềm năng sinh lời cao và khai thác hiệu quả.

Ưu điểm	Nhược điểm
– Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao do nhu cầu lớn.	– Vốn đầu tư cho đất xây công nghiệp, nhà xưởng cao.
– Thu được lợi nhuận cao từ việc cho thuê đất xây công nghiệp, nhà xưởng.	– Thời gian thu hồi vốn lâu hơn, có thể mất từ 10 năm trở lên.
– Nhu cầu về đất xây công nghiệp, nhà xưởng dự kiến sẽ tiếp tục tăng.	– Thủ tục pháp lý liên quan thường phức tạp và tốn nhiều thời gian.

3.1.6. Shophouse

Đây là loại hình bất động sản kết hợp giữa cửa hàng (shop) ở tầng dưới và nhà ở (house) ở các tầng trên. Shophouse thường nằm trong các khu đô thị phù hợp để vừa ở vừa kinh doanh.

Ưu điểm	Nhược điểm
– Nằm ở những vị trí đắc địa nên có giá trị thương mại lớn.	– Vốn đầu tư lớn
– Dễ dàng mua bán, cho thuê nhờ vị trí thuận lợi và mục đích sử dụng kép.	– Được xây dựng trên đất thương mại nên thời gian sở hữu thường chỉ là 50 năm.
– Giá cho thuê cao hơn mặt bằng kinh doanh thông thường do tích hợp cả nơi ở và cửa hàng.	– Giá trị cho thuê phụ thuộc nhiều vào tình hình kinh doanh của khu vực.

3.1.7. Officetel

Officetel là loại hình bất động sản kết hợp giữa văn phòng (office) và khách sạn (hotel), thường được xây dựng tại các khu vực tập trung nhiều văn phòng công ty, doanh nghiệp. 

Ưu điểm	Nhược điểm
– Vị trí đắc địa, thuận tiện di chuyển, nhiều tiện ích xung quanh.	– Diện tích nhỏ hơn so với căn hộ, chung cư.
– So với căn hộ chung cư, giá officetel thường rẻ hơn.	– Thời gian sở hữu ngắn, chỉ trong vòng 50 năm.
– Thu nhập ổn định từ việc cho thuê làm nơi ở, văn phòng hoặc kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn hạn.	– Chi phí quản lý cao.

3.1.8. Căn nhà cho thuê

Đây là loại hình bất động sản cho thuê để ở hoặc kinh doanh. Đầu tư căn hộ cho thuê rất phổ biến tại Việt Nam và thu hút nhiều nhà đầu tư.

Ưu điểm	Nhược điểm
– Mang lại cho nhà đầu tư nguồn thu nhập ổn định mỗi tháng	– Vốn đầu tư ban đầu cao
– Dễ mua bán, chuyển nhượng.	– Tốn nhiều chi phí quản lý như sửa chữa, bảo trì, dọn dẹp vệ sinh,…
– Ít rủi ro hơn so với các loại hình khác.	– Tính thanh khoản thấp.

 

3.1.9. Nâng cấp nhà cũ giá rẻ

Đây là một phương án đầu tư tiềm năng, giúp nhà đầu tư mua nhà với giá rẻ, sửa sang lại và bán với giá cao hơn. Chiến lược kinh doanh bất động sản này phù hợp với những khu vực có nhiều nhà hẻm nhỏ, giá thành rẻ.

Ưu điểm	Nhược điểm
– Mức giá mua vào thấp.	– Tốn thời gian, công sức, tiền bạc vào việc trùng tu, nâng cấp lại nhà.
– Nguồn cung dồi dào.	– Tiềm ẩn rủi ro với những ngôi nhà xuống cấp.
– Nhanh có lãi, lợi nhuận có thể tính trước được.	– Đòi hỏi kiến thức bất động sản về xây dựng, nội thất và thị trường.

3.2. Kiến thức nhân khẩu học

Trong kiến thức đầu tư BĐS, nhân khẩu học có ảnh hưởng to lớn đến giá BĐS tại từng khu vực. Các yếu tố như cơ cấu dân số theo dân tộc, giới tính, độ tuổi, thu nhập bình quân đầu người,… đều là thông tin cần thiết khi đầu tư. 

Biến động về nhân khẩu học cũng sẽ dẫn đến những thay đổi đáng kể trên thị trường bất động sản theo thời gian. Điển hình như, khi dân số gia tăng, đặc biệt là dân số trẻ và có thu nhập cao, nhu cầu mua nhà ở cũng tăng. Yếu tố này tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, khiến giá nhà đất tại khu vực cũng tăng trưởng không ngừng.

3.3. Kiến thức về quy định pháp lý 

Pháp lý là kiến thức đầu tư BĐS cơ bản mà ai cũng cần nắm vững khi mới tham gia. Hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của bản thân và tránh những rủi ro trong giao dịch. Dưới đây là một số khái niệm liên quan tới pháp lý cần biết:

• Sổ hồng: Cấp cho nhà ở và đất ở đã có nhà ở (có giá trị pháp lý cao nhất).
• Sổ đỏ: Cấp cho đất ở, có thể bao gồm cả nhà ở (có giá trị pháp lý như sổ hồng).
• Tranh chấp bất động sản: Thường xảy ra do thừa kế, nợ nần, xây dựng sai phép, lấn chiếm đất, lỗi hợp đồng mua bán đất,…
• Giải quyết tranh chấp: Là thỏa thuận giữa hai bên hoặc khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền.

3.4. Kiến thức giao dịch bất động sản

Giao dịch nhà đất tuy đơn giản nhưng cũng tiềm ẩn nhiều phức tạp và tranh chấp. Đặc biệt, khi các nhà đầu tư thiếu hiểu biết về thủ tục, quy định và gây cản trở giao dịch thành công.

Do đó, khi học kiến thức đầu tư BĐS, bạn cũng cần để ý các thủ tục mua bán nhà đất như sau: 

• Bước 1: Người bán rao bán nhà đất, người mua tìm kiếm và lựa chọn.
• Bước 2: Hai bên thương lượng về giá cả, phương thức thanh toán, thủ tục pháp lý, thời hạn bàn giao nhà đất và giấy tờ liên quan.
• Bước 3: Hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và thực hiện giao nhận tiền đặt cọc.
• Bước 4: Thực hiện các thủ tục chuyển nhượng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Bước 5: Người mua thanh toán phần tiền còn lại theo thỏa thuận. Hai bên thanh lý hợp đồng.

3.5. Kiến thức thực chiến

Đây là những bí quyết, kinh nghiệm đàm phán và ép giá chủ nhà hiệu quả được đúc kết từ các chuyên gia bất động sản. Kiến thức thực chiến cũng là yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư thành công trong lĩnh vực này.

Bạn phải không ngừng học hỏi, tích lũy kinh nghiệm đầu tư bất động sản, phân tích thị trường và chọn lọc thông tin chính xác, tin cậy. Đồng thời, nhà đầu tư cần có kế hoạch quản lý rủi ro để hạn chế các thiệt hại. 

4. Các kỹ năng đầu tư bất động sản cần trang bị 

Sau khi nắm vững kiến thức đầu tư BĐS, bạn cần tiếp tục trau dồi thêm những kỹ năng để trở thành nhà đầu tư thành công. Có 3 kỹ năng quan trọng mà các nhà đầu tư mới không thể bỏ qua:

• Nghiên cứu hình thức đầu tư BĐS: Với sự đa dạng của thị trường hiện nay, việc nghiên cứu, lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp là kỹ năng phải có để tối ưu hóa lợi nhuận và hạn chế rủi ro. Hãy đánh nguồn vốn sẵn có và lựa chọn dự án dựa trên vị trí, giá cả, tiềm năng phát triển, tính thanh khoản. 
• Trực giác và khả năng phân tích dữ liệu: 2 kỹ năng này cần được kết hợp linh hoạt để nhận biết tiềm năng của khu vực và dự án. Hãy chú ý đến những cảm xúc và suy nghĩ đầu tiên của bạn về một khu vực hoặc dự án nào đó. Rồi phân tích dữ liệu thị trường, báo cáo tài chính, quy hoạch khu vực,…để đưa ra đánh giá khách quan. 
• Tính can đảm: Nhà đầu tư cần có sự can đảm để đưa ra quyết định và chấp nhận rủi ro. Đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính, đối mặt với các biến động của thị trường hoặc đầu tư vào giai đoạn kinh tế tăng trưởng chậm lại.

5. Tổng kết

Trên đây là những kiến thức đầu tư BĐS cơ bản mà những người mới bắt đầu cần trau dồi và nắm vững. Hãy nhớ rằng, đầu tư bất động sản là một quá trình lâu dài, đòi hỏi sự kiên trì, nỗ lực và không ngừng học hỏi. Bạn có thể hiện thực hóa ngay ước mơ thành công với khóa học Chiến Lược Đầu Tư Bất Động Sản tại NIK!