Giai đoạn chuẩn bị đầu tư gồm những công tác gì? Trình tự thực hiện một dự án đầu tư theo giai đoạn

Đầu tư là một trong các hoạt động quan trọng của cá nhân, tổ chức. Muốn đầu tư hiệu quả thì quá trình chuẩn bị cần hết sức cẩn trọng. Vậy cụ thể giai đoạn chuẩn bị đầu tư gồm những công tác gì và trình tự thực hiện ra sao? Hãy cùng NIK tìm hiểu ngay sau đây!

giai đoạn chuẩn bị đầu tư gồm những công tác gì
Tìm hiểu giai đoạn chuẩn bị đầu tư gồm những công tác gì

 

1. Dự án đầu tư là gì? Vòng đời của một dự án đầu tư

Có rất nhiều người hiểu dự án đầu tư theo những cách khác nhau. Tuy nhiên, trong Khoản 15 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 có nêu rõ định nghĩa về dự án đầu tư như sau:

“Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.”

Tuy nhiên, bạn cần phải phân biệt rõ dự án đầu tư xây dựng với dự án đầu tư kinh doanh. Dự án đầu tư kinh doanh theo như Luật đầu tư 2014 định nghĩa thì: “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”.

Đó là khái niệm chính xác của dự án đầu tư. Vậy một dự án đầu tư có vòng đời như thế nào? Bạn có thể tham khảo hình ảnh sau: 

Các giao đoạn chuẩn bị đầu tư gồm những công tác gì
Vòng đời của một dự án đầu tư xây dựng

 

2. Các loại dự án đầu tư

Dựa vào tính chất, quy mô, Báo cáo kinh tế – kỹ thuật và nguồn vốn sử dụng mà có thể phân dự án đầu tư thành nhiều loại khác nhau. Cụ thể gồm:

2.1. Dự án dựa theo tính chất, quy mô

Nếu dựa vào tính chất, quy mô có thể chia dự án đầu tư thành 4 loại, đó là:

  • Dự án đầu tư quan trọng quốc gia
  • Dự án đầu tư nhóm A
  • Dự án đầu tư nhóm B
  • Dự án đầu tư nhóm C

2.2. Dự án chỉ cần yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật

Có 2 loại dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, đó là:

  • Dự án đầu tư công trình xây dựng được sử dụng vào mục đích tôn giáo
  • Dự án đầu tư công trình xây dựng có mức vốn tổng đầu tư không tính tiền sử dụng đất dưới 15 tỷ đồng (có thể là xây dựng mới, sửa chữa, nâng cấp, cải tạo)

2.3. Dự án dựa vào nguồn vốn sử dụng

Nếu dựa vào nguồn vốn sử dụng có thể chia dự án đầu tư thành 3 loại:

  • Dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách
  • Dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước
  • Dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn khác
Dự án đầu tư xây dựng được chia thành nhiều loại khác nhau
Dự án đầu tư xây dựng được chia thành nhiều loại

 

Nếu bạn muốn biết cách để tránh gặp rủi ro khi đầu tư bất động sản, hãy tham gia ngay Khóa học miễn phí 3 ngày về Kinh doanh & Đầu tư bất động sản của NIK! Thay vì THỬ, MẤT TIỀN và SAI >> ĐĂNG KÝ HỌC TẠI ĐÂY

3. Các quy định pháp lý về thực hiện dự án đầu tư

Trước khi tìm hiểu giai đoạn chuẩn bị đầu tư gồm những công tác gì bạn cũng nên nắm được những quy định pháp lý đối với việc thực hiện dự án đầu tư. Các quy định pháp lý này đã được đề cập trong Nghị định 59/2015/NĐ-CP và Nghị định 118/2015/NĐ-CP.

Trình tự thực hiện dự án đầu tư được quy định rõ ràng trong Điều 6 Nghị định 59/2015/NĐ-CP:

  1. Khoản 1 Điều 50 Luật Xây dựng năm 2014 có đề cập tới trình tự thực hiện đầu tư xây dựng như sau:
  2. a) Các công việc cần làm trong giai đoạn chuẩn bị dự án gồm:
  • Tổ chức thành lập, thẩm định và tiến hành phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có)
  • Tổ chức lập, thẩm định và tiến hành phê duyệt Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hay Báo cáo nghiên cứu khả thi 
  1. b) Các công việc cần làm trong giai đoạn thực hiện dự án gồm:
  • Giao hoặc thuê đất để triển khai dự án (nếu có)
  • Chuẩn bị mặt bằng để thi công, tiến hành rà phá bom mìn (nếu có)
  • Tiến hành khảo sát xây dựng
  • Lập và thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng
  • Các công việc khác liên quan
  1. c) Các công việc trong giai đoạn kết thúc xây dựng gồm:
  • Quyết toán hợp đồng xây dựng
  • Bảo hành công trình
Thực hiện dự án cần đúng quy định pháp lý
Thực hiện dự án cần đúng quy định pháp lý

 

  1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư gồm những công tác gì, thực hiện tuần tự hay đồng thời do người tham gia đầu tư quyết định.
  2. Chủ đầu tư nhận và lưu trữ các bản vẽ thiết kế sau khi đã được thẩm định, đóng dấu và đáp ứng kịp thời những yêu cầu mà cơ quan chuyên môn về xây dựng đưa ra.

Trình tự thực hiện dự án đầu tư được quy định tại Điều 22 Nghị định 118/2015/NĐ-CP về hướng dẫn Luật đầu tư 2014  như sau:

  • Dựa vào nội dung trong Luật Đầu tư và Nghị định này để quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
  • Nếu là nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức thành lập tổ chức kinh tế phải thành lập tổ chức kinh tế theo Điều 44 Nghị định này
  • Thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, giao lại đất, cho thuê lại đất, chuyển mục đích sử dụng đất
  • Thực hiện các thủ tục xây dựng theo quy định (nếu có)

4. Trình tự thực hiện một dự án đầu tư

4.1. Hình thức (i) Đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai

Trong Khoản 3 Điều 118 và Khoản 1 Điều 119 Luật đất đai 2013 có quy định trình tự thực hiện một dự án như sau:

Các bước thực hiện Người thực hiện
Bước 1: Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định (quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). TTHC
Bước 2: Nếu là dự án có nhà đầu tư nước ngoài đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. TTHC
Bước 3: Lập quy hoạch chi tiết xây dựng (nếu có). CĐT
Bước 4: Lập, phê duyệt dự án đầu tư. CĐT
Bước 5: Tiến hành thẩm định và phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có). TTHC
Bước 6: Trường hợp CĐT cảm thấy cần thiết hoặc khi được yêu cầu sẽ tiến hành thẩm tra thiết kế cơ sở. CĐT
Bước 7: Tiến hành thẩm định dự án, thiết kế cơ sở.  TTHC
Bước 8: Cung cấp thông tin, tiến hành thỏa thuận về cấp – thoát nước và cấp điện. TTHC
Bước 9: Thẩm duyệt thiết kế phương án PCCC. TTHC
Bước 10: Khảo sát xây dựng. CĐT
Bước 11: Thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công. CĐT
Bước 12: Nếu CĐT cần hoặc được yêu cầu sẽ thẩm tra thiết kế. CĐT
Bước 13: Tùy thuộc công trình sẽ tiến hành thẩm định thiết kế bản vẽ thi công. TTHC
Bước 14: Cấp giấy phép xây dựng (nếu có). TTHC
Bước 15: Thông báo tiến hành khởi công xây dựng công trình. TTHC
Bước 16: Thi công xây dựng công trình. CĐT
Bước 17: Nghiệm thu, bàn giao công trình và vận hành, chạy thử. CĐT
Bước 18: Giám sát đánh giá dự án. CĐT
Bước 19: Quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng. CĐT
Bước 20: Kiểm toán, thẩm tra và tiến hành phê duyệt quyết toán vốn đầu tư. CĐT
Bước 21: Tiến hành kiểm tra, nghiệm thu và đưa vào sử dụng. TTHC
Bước 22: Tiến hành kiểm tra và xác nhận các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường đã được triển khai thực hiện.  TTHC
Bước 23: Cấp phép hoạt động/cho phép hoạt động/mở ngành. TTHC
Bước 24: Cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình/nhà ở. CĐT
Bước 25: Bảo hiểm (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình. CĐT
Bước 26: Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có). CĐT
Bước 27: Lưu trữ hồ sơ dự án. CĐT

4.2. Hình thức (ii) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Luật đấu thầu

Các công việc cần thực hiện khi đầu tư dự án theo hình thức này được quy định cụ thể tại Điều 10, Điều 11, Điều 12, Điều 60 Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật đấu thầu và chính thức có hiệu lực từ 20/04/2020.

Các bước thực hiện Người thực hiện
Bước 1: Tổ chức đấu thầu để tìm được nhà đầu tư có sử dụng đất đáp ứng yêu cầu (văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và hợp đồng thực hiện đầu tư dự án). TTHC
Bước 2: Nếu là dự án có nhà đầu tư nước ngoài đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. TTHC
Bước 3: Ra thông báo thu hồi đất để tiến hành xây dựng. TTHC
Bước 4: Cung cấp thông tin, tiến hành thỏa thuận về cấp – thoát nước và cấp điện. TTHC
Bước 5: Thẩm duyệt thiết kế phương án PCCC. TTHC
Bước 6: Tiến hành công tác khảo sát xây dựng. CĐT
Bước 7: Thiết kế bản vẽ kỹ thuật và bản vẽ thi công. CĐT
Bước 8: Trường hợp CĐT cảm thấy cần thiết hoặc khi được yêu cầu sẽ tiến hành thẩm tra thiết kế. CĐT
Bước 9: Thẩm định và phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có). TTHC
Bước 10: Tùy thuộc công trình tiến hành thẩm định thiết kế bản vẽ thi công. TTHC
Bước 11: Quyết định giao/cho thuê hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. TTHC
Bước 12: Đền bù giải phóng mặt bằng và chi trả tiền đền bù, nhận mặt bằng công khai, minh bạch.  TTHC
Bước 13: Ký hợp đồng thuê đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước theo quy định. TTHC
Bước 14: Nhận bàn giao đất trên bản đồ, thực địa. TTHC
Bước 15: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. TTHC
Bước 16: Chuẩn bị mặt bằng, rà phá bom mìn, thỏa thuận san lấp sông ngòi, kênh rạch (nếu cần). CĐT
Bước 17: Cấp giấy phép xây dựng. TTHC
Bước 18: Thông báo về việc khởi công xây dựng. TTHC
Bước 19: Thi công. CĐT
Bước 20: Nghiệm thu, bàn giao và đưa vào vận hành, chạy thử. CĐT
Bước 21: Giám sát và đánh giá dự án.  CĐT
Bước 22: Quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng. CĐT
Bước 23: Kiểm toán, thẩm tra và tiến hành phê duyệt quyết toán vốn đầu tư. CĐT
Bước 24: Tiến hành kiểm tra, nghiệm thu và đưa vào sử dụng. TTHC
Bước 25: Tiến hành kiểm tra và xác nhận các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường đã được triển khai thực hiện.  TTHC
Bước 26: Cấp phép hoạt động/cho phép hoạt động/mở ngành. TTHC
Bước 27: Cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình/nhà ở. CĐT
Bước 28: Bảo hiểm (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình. CĐT
Bước 29: Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có). CĐT
Bước 30: Lưu trữ hồ sơ dự án. CĐT

Trí tuệ đầu tư

4.3. Hình thức (iii) Quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư

Sẽ có 01 nhà đầu tư duy nhất có thể đáp ứng điều kiện để tham gia vào đầu tư. Các bước triển khai như sau:

Các bước thực hiện Người thực hiện
Bước 1: Chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chủ trương đầu tư. Với trường hợp có doanh nghiệp nước ngoài tham gia đầu tư phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. TTHC
Bước 2: Tiến hành lập và thẩm định, phê duyệt QH chi tiết/QH tổng mặt bằng. TTHC
Bước 3: Có thể chọn một trong 3 hình thức sau để lập dự án đầu tư xây dựng:

  • Công trình quy mô lớn, đặc biệt: Báo cáo đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm phương án thiết kế sơ bộ)
  • Công trình có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng, không bao gồm tiền sử dụng đất, công trình phục vụ mục đích tôn giáo: Báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình
  • Dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi gồm thiết kế cơ sở)
CĐT
Bước 4: Tiến hành thẩm định và phê duyệt báo cáo ĐTM (nếu có). TTHC
Bước 5: Nếu là dự án đầu tư trong đô thị cần thẩm định và thiết kế cơ sở. TTHC
Bước 6: Cung cấp thông tin, tiến hành thỏa thuận về cấp – thoát nước và cấp điện. TTHC
Bước 7: Thẩm duyệt thiết kế phương án PCCC. TTHC
Bước 8: Chấp thuận, thẩm định, quyết định cho đầu tư phát triển dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới. TTHC
Bước 9: Ra thông báo về thu hồi đất.  TTHC
Bước 10: Quyết định giao/cho thuê hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. TTHC
Bước 11: Triển khai điều tra về số liệu và lập, phê duyệt, công khai, thực hiện phương án đền bù mặt bằng. Nhận mặt bằng. TTHC
Bước 12: Thuê đơn vị chuyên hỗ trợ lập hồ sơ định giá tiền sử dụng/thuê đất. TTHC
Bước 13: Thẩm định hồ sơ định giá và xác định về đơn giá sử dụng/thuê đất. TTHC
Bước 14: Phê duyệt đơn giá sử dụng/thuê đất. TTHC
Bước 15: Ký hợp đồng thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. TTHC
Bước 16: Nhận bàn giao đất trên bản đồ, thực địa. TTHC
Bước 17: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. TTHC
Bước 18: Chuẩn bị mặt bằng, rà phá bom mìn, thỏa thuận san lấp sông ngòi, kênh rạch (nếu cần). CĐT
Bước 19: Khảo sát xây dựng. CĐT
Bước 20: Thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công. CĐT
Bước 21: Trường hợp CĐT cảm thấy cần thiết hoặc khi được yêu cầu sẽ tiến hành thẩm tra thiết kế cơ sở. CĐT
Bước 22: Tiến hành thẩm định bản vẽ thi công. TTHC
Bước 23: Cấp giấy phép xây dựng. TTHC
Bước 24: Chuẩn bị thực hiện thi công. CĐT
Bước 25: Thông báo về việc khởi công xây dựng. TTHC
Bước 26: Thi công. CĐT
Bước 27: Nghiệm thu, bàn giao và đưa vào vận hành, chạy thử. CĐT
Bước 28: Giám sát và đánh giá dự án.  CĐT
Bước 29: Quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng. CĐT
Bước 30: Kiểm toán, thẩm tra và tiến hành phê duyệt quyết toán vốn đầu tư. CĐT
Bước 31: Tiến hành kiểm tra, nghiệm thu và đưa vào sử dụng. TTHC
Bước 32: Tiến hành kiểm tra và xác nhận các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường đã được triển khai thực hiện.  TTHC
Bước 33: Cấp phép hoạt động/cho phép hoạt động/mở ngành. TTHC
Bước 34: Cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình/nhà ở. CĐT
Bước 35: Bảo hiểm (nếu có), bảo hành, bảo trì công trình. CĐT
Bước 36: Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có). CĐT
Bước 37: Lưu trữ hồ sơ dự án. CĐT

Như vậy là NIK đã chia sẻ với bạn chi tiết giai đoạn chuẩn bị đầu tư gồm những công tác gì và quy trình thực hiện như thế nào. Tùy từng hình thức thực hiện sẽ có quy trình triển khai riêng.

Tham gia các khóa học cách đầu tư tài chính của NIK EDU: khóa học này được giảng dạy bởi những chuyên gia uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư và tài chính. Khi bạn được học trực tiếp, sẽ cảm thấy kiến thức dễ hiểu hơn, tiếp thu nhanh hơn. Từ đó có động lực để đầu tư. Bạn có thể tham khảo khóa học TRÍ TUỆ ĐẦU TƯ 4.0 miễn phí trong 3 ngày của NIK tại đây

Nguyễn Thành Tiến là người sáng lập tổ chức giáo dục NIK từ năm 2012 Đã đào tạo hơn 60.000 học viên về kinh doanh và đầu tư trong 9 năm qua. Với sứ mệnh mang đến những kiến thức thực dụng nhất cho người Việt, tôi mong muốn cung cấp tất cả các kiến thức về kinh doanh bất động sản, kiến thức về đầu tư cho người Việt chúng ta. Kênh blog Nik Edu ra đời nhằm cung cấp giá trị kiến thức đó cho mọi người.
bất động sản khánh hòa Bất Động Sản
Bất động sản Khánh Hòa “ngủ đông” do đại dịch Covid 19
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản bỗng nóng lên bởi sự xuất hiện của các dự án đầu tư, khu công...
thuế đất nhà ở Bất Động Sản
Cách tính thuế thuế đất nhà ở đúng chuẩn, cập nhật mới nhất 2021
Mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi sử dụng đất đều cần phải nộp thuế đất nhà ở hay còn gọi là thuế...
bất động sản công nghiệp Bất Động Sản
Tiềm năng bất động sản công nghiệp tại Việt Nam trong nhiều năm tới 
Trong thời gian vừa qua, bất động sản công nghiệp tại Việt Nam lại thu hút sự quan tâm, đầu tư của đông đảo các...