Đòn bẩy tài chính trong bất động sản đầu tư quan trọng như thế nào

Đòn bẩy trong bất động sản quan trọng như thế nào trong lĩnh vực tài chính, đặc biệt các nhà đầu tư trong giới bất động sản sử dụng phương pháp đòn bẩy tài chính để mua các loại bất động sản. Đây là phương pháp được các nhà đầu tư bất động sản ở Việt Nam đặc biệt yêu thích, nhất là trong bối cảnh các chính sách hỗ trợ tài chính đang ngày càng trở nên hấp dẫn hơn. 

Vậy đòn bẩy tài chính là gì? Và sức mạnh của đòn bẩy trong đầu tư bất động sản như thế nào? Mời bạn cùng với  NIK tìm hiểu thông qua bài viết sau để hiểu rõ hơn về công cụ tài chính này.

1. Đòn bẩy là gì? Khái niệm đòn bẩy tài chính trong bất động sản đầu tư

1.1. Đòn bẩy là gì?

Đòn bẩy là một thuật ngữ vật lý đề cập đến khả năng sử dụng một loại máy cơ đơn giản để biến đổi lực tác dụng lên vật theo hướng có lợi cho con người, để di chuyển một vật thể. Đòn bẩy là một vật rắn được sử dụng với một điểm tựa hay là điểm quay để làm biến đổi lực tác dụng của một vật lên một vật khác.

1.2. Đòn bẩy tài chính là gì?

Đòn bẩy tài chính (Financial Leverage, viết tăt là FL) là mức độ sử dụng vốn vay (tiền đi vay) trong tổng nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp để mua tài sản, đầu tư với hy vọng gia tăng tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu (ROE) hay thu nhập trên một cổ phần thường (EPS). 

Trong đó:

• Chỉ số ROE (Return On Equity) hay lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu là chỉ số đo lường mức độ hiệu quả của việc sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp 
• EPS (Earnings Per Share) hay là thu nhập trên một cổ phần thị trường là phần lợi nhuận sau thuế trên mỗi cổ phiếu thường của các cổ đông, sau khi đã trừ đi cổ tức ưu đãi.

Nói một cách đơn giản, đòn bẩy tài chính là việc sử dụng vốn vay để đầu tư thay vì sử dụng hoàn toán vôn tự có. Nhằm giúp cho doanh nghiệp huy động nguồn vốn vay ngoài vốn chủ sở hữu một cách nhanh chóng để mở rộng quy mô sản xuất, kinh doanh.

Sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý sẽ tạo nên lợi thế kinh doanh, giúp mang lại lợi nhuận lớn, tuy nhiên, nếu vận dụng không hiệu quả sẽ gây nên những hậu quả khó lường.

1.3. Đòn bẩy tài chính trong bất động sản đầu tư là gì?

Đòn bẩy trong bất động sản được tạo ra bằng cách sử dụng vốn vay (ngân hàng, trợ cấp) làm nguồn tài trợ khi đầu tư để tăng trưởng lợi tức tiềm năng so với việc bỏ ra 100% giá trị gốc của sản phẩm

Ví dụ đơn giản nhất cho bất động sản là thế chấp tài sản, nơi bạn đang sử dụng tiền của chính mình để làm đòn bẩy cho việc mua bán. Trong hầu hết các trường hợp, khoản thanh toán trước 20% (và lịch sử tín dụng tốt) sẽ giúp bạn có được tài sản và ngôi nhà bạn muốn. Khoản thanh toán trước 20% có nghĩa là bạn đang sử dụng đòn bẩy 80% và một số ngân hàng thế chấp thậm chí có thể cho phép bạn đặt cọc ít hơn.

2. Áp dụng đòn bẩy tài chính như thế nào trong đầu tư bất động sản? 

Ở Việt Nam hiện nay cũng có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản áp dụng thành công phương pháp đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Điểu quan trọng của phương pháp này là nhà đầu tư phải tính toán được khả năng tài chính của mình trong việc trả chi phí cho khoản vay trong tương lai, tiềm năng lợi nhuận của bất động sản theo tường giai đoạn đầu tư, để đưa ra quyết định đúng đắn cho khoản vay.

Sử dụng đòn bẩy trong đầu tư bất động sản hoạt động tốt nhất khi giá trị bất động sản và giá thuê đang tăng lên. Nhưng nếu giá trị và giá thuê giảm, lợi thế của việc sử dụng đòn bẩy có thể biến mất nhanh chóng, với việc thanh toán khoản vay làm tăng chi phí có thể dẫn đến thua lỗ. 

Đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, có hai thực tiễn quan trọng để đạt được thành công tối ưu. 

• Thực hiện thẩm định toàn diện
• Xây dựng chiến lược đầu tư thông minh

3. Lợi ích của việc sử dụng đòn bẩy trong đầu tư bất động sản

3.1. Tối ưu dòng tiền:

Vay các khoản vay từ các ngân hàng hoặc công ty tài chính để thực hiện đầu tư và trả lãi khi tới kỳ hạn. Giúp cho các nhà đầu tư cần bằng được dòng tiền ròng. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư bất động sản có dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê nên việc thanh toán cùng rủi ro thanh khoản được chuyển sang cho người thuê nhà. 

Bù đắp được sự thiếu hụt vốn của nhà đầu tư một cách nhanh chóng, sử dụng nguồn vốn đi vay để  gia tăng tỷ suất lợi nhuận trong tương lai. Khi sử dụng đòn bẩy trong đầu tư bất động sản bạn có thể bỏ ra một ít hoặc thậm chí là không sử dụng bất kỳ chi phí nào và tận dụng các khoản vay nợ để kiếm lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản của mình. 

3.2. Chủ động trước biến động của thị trường:

Thị trường bất động sản luôn là thị trường biến động mạnh, nơi khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường là yếu tố tiên quyết để thành công. Đòn bẩy tài chính vì thế mà luôn được ưa chuộng bởi tính khả thi và nhanh chóng.

Không chỉ nhanh, sử dụng đòn bẩy tài chính mua bất động sản rất dễ thực hiện khi đối tượng áp dụng của các khoản vay mua nhà được mở rộng bởi tổng nguồn vốn cho vay “khủng” từ các ngân hàng thương mại lớn.

3.3. Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản:

Đối với các nhà đầu tư thì thông qua việc chia nhỏ dòng tiền và kéo dài thời gian thanh toán đã giải quyết vấn đề rào cản tài chính cá nhân. Tránh việc giam vốn vào một dự án, thay vào đó các nhà đầu tư có thêm nhiều phương án đầu tư khác nhau để thu lợi nhuận từ nhiều nguồn lợi nhuận khác nhau. Do đó đây là phương pháp giảm thiểu rủi ro thanh khoản và giảm chi phí cơ hội. 

3.4. Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi:

Người vay có thể linh động lựa chọn lãi suất tương ứng với kì hạn ưu đãi phù hợp với những cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi chỉ tương đương mức tiền gửi. 

3.5. Quản lý dòng tiền quả hơn:

Người mua nhà chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, giảm thiểu rủi ro và chi phí cũng như hưởng lãi suất vay thấp. Không chỉ vậy, nhà đầu tư Việt còn được hưởng lợi từ các công cụ hỗ trợ quản lý tài chính do nhà tín dụng cung cấp.

4. Rủi ro của việc sử dụng đòn bẩy trong đầu tư bất động sản

4.1. Không kiểm soát được khả năng thu hồi vốn và khả năng sinh lời của tài sản:

Khi mà thị trường bất động sản biến động do nhiều yếu tố có lúc sẽ gây khó khăn trong việc mua bán bất động sản. Khiến cho khả năng sinh lời của tài sản bị giảm đi, nguy hiểm nhất là sẽ dẫn đến thua lỗ. Nếu như những nhà đầu tư không có nguồn vốn cố định, hoặc không có bất kỳ kế hoạch quản trị rủi ro kịp thời có thế dẫn tới phá sản. 

4.2. Nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vay: 

Đối với các nhà đầu tư tMột điều bạn cần cân nhắc trước khi lựa chọn các khoản vay đó là bạn phải cẩn thận với các điều khoản cho vay bất động sản đầu tư. Đôi khi các hợp đồng sở hữu mức lãi suất cao đi kèm những điều khoản bất lợi khác như thời hạn trả nợ ngắn. Ngoài ra, mức độ rủi ro của việc sử dụng đòn bẩy có thể tăng lên theo quy mô khi bạn sở hữu nhiều tài sản liên quan.

4.3. Thị trường bất động sản nhiều biến động:

Thực tế, thị trường bất động sản ở nước ta còn nhiều biến động liên tục khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Do đó các nhà đầu tư dễ bị ảnh hưởng bởi sự biến động của thị trường bất động sản. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng. Khi đó, giá trị tài sản giảm, tất nhiên khoản lợi nhuận của bạn cũng sẽ giảm đi, kéo theo đó là sự thua lỗ khi đầu tư.

Bài học rút ra chính

• Đòn bẩy có thể là một công cụ tuyệt vời cho các nhà đầu tư bất động sản, nhưng nó đi kèm với một số rủi ro cần đề phòng.
• Mức độ đánh giá cao không phải là một sự đảm bảo, vì hiệu suất trong quá khứ không phải là một yếu tố dự đoán chặt chẽ về tương lai.
• Hạn chế của các khoản thanh toán thấp mà các nhà đầu tư thường tìm kiếm trong một bất động sản đầu tư là các khoản thanh toán có thể trở nên quá cao.
• Nhận được nguồn tài chính tốt có thể dẫn đến việc các nhà đầu tư mua bất động sản xấu.

Đòn bẩy trong đầu tư bất động sản để sinh lời là một công cụ hiệu quả có nhiều ưu điểm, nhưng cũng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Bên cạnh những chủ đầu tư thành công với hướng đi này thì cũng có không ít những nhà đầu tư lạm dụng công cụ này dẫn đến việc nợ nần phá sản. Rõ ràng không phải ai cũng dễ dàng thành công với phương pháp này. Do đó, NIK mong rằng bạn cần hiểu rõ để có thể tận dụng lợi thế của  dể có một chiến lược đâu tư thông minh. Các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định sử dụng phương pháp này để đầu tư bất động sản làm giàu.

Nguồn tham khảo:

1. 4 Risks To Avoid When Using Leverage in Real Estate – Thebalancemoney
   https://www.thebalancemoney.com/top-don-ts-in-using-real-estate-leverage-2867098