Có nên mua nhà sổ chung không? Những rủi ro mà bạn phải đối mặt là gì?

Khi nhu cầu sở hữu đất ngày càng gia tăng thì câu hỏi “Có nên mua nhà sổ chung?” lại nhận được sự quan tâm hơn bao giờ hết. Bởi lẽ, dù hình thức này đã được Nhà nước cho phép nhưng không thể phủ nhận rằng nó mang lại rất nhiều rủi ro tiềm tàng, đặc biệt là khi bạn không trang bị đầy đủ kiến thức pháp lý. Trong bài viết dưới đây, Nikedu sẽ đi sâu vào việc phân tích những ưu nhược điểm mà hình thức mua nhà sổ chung mang lại để độc giả có thể tham khảo!

1. Nhà sổ chung là gì?

Nhà sổ chung được hiểu là nhà có từ 2 chủ sở hữu trở lên được ghi nhận ở sổ đỏ, sổ hồng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Sổ chung này sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận nếu giữa những người đồng sở hữu nhà ở không có bất cứ mối quan hệ ràng buộc như con cái, vợ chồng,…

Hiện nay, 2 trường hợp mua nhà chung sổ thường gặp là:

• Nhà ở đủ điều kiện tách thửa nhưng đến khi bán, người chủ vẫn chưa tách nhà đó ra một cuốn sổ riêng.
• Nhà không đáp ứng đủ điều kiện tách thửa.

Đối với trường hợp 2, đó chính là lý do khiến nhiều người dù có đất, nhà ở rộng nhưng vẫn không thể tách thửa riêng do thuộc diện quy hoạch. Lúc này, người mua nhà không được cấp sổ riêng mà phải chung sổ với những bên đồng sở hữu khác. Có lúc, đây chỉ là “giấy tờ tay”.

>> Có thể bạn quan tâm: Nên mua nhà có sổ đỏ hay sổ hồng? Sổ nào có giá trị hơn?

2. Vì sao mua nhà sổ chung hiện nay phổ biến?

Tuy được biết đến là một hình thức nhiều rủi ro nhưng hiện nay vẫn có rất nhiều người lựa chọn mua sổ chung để sở hữu và sử dụng nhà ở. Vậy trước khi trả lời cho câu hỏi “Có nên mua nhà sổ chung?”, cần lý giải tại sao hình thức này lại trở nên phổ biến đến vậy.

Đa phần người Việt Nam sẽ có tâm lý chung là an cư rồi mới đến lập nghiệp. Vì vậy, họ luôn cố gắng phấn đấu để sở hữu một ngôi nhà, đặc biệt là đối với những người ở tỉnh lẻ di chuyển lên thành phố sinh sống và làm việc.  Tuy nhiên, việc sở hữu một ngôi nhà ở những thành phố dân cư đông đúc không phải là điều dễ dàng.

Trong khi đó, giá đất thì ngày một tăng lên, nếu có chần chừ thì không biết bao lâu mới có thể sở hữu một căn nhà cho riêng mình. Lúc này, mua nhà sổ chung chính là giải pháp khi đem lại những ưu điểm như:

• Chỉ cần bỏ ra chi phí bằng ½ giá đất thông thường để có thể sở hữu, điều này đặc biệt phù hợp với những người có thu nhập thấp.
• Vẫn được công nhận quyền sở hữu bởi Nhà nước, vì thế có quyền mua bán, chuyển nhượng hay sang tên như bình thường.
• An toàn hơn so với hình thức mua nhà giấy tay.
• Không lo lắng tình trạng bị chủ nhà cưỡng chế: mua đất chung sổ đỏ đồng nghĩa với việc mảnh đất đó sẽ được chia ra những diện tích bằng nhau tương ứng với chủ sở hữu tương ứng. Do vậy việc bị cưỡng chế cướp đất từ chủ nhà bán dường như là không thể xảy ra khi mọi giao dịch đã hoàn thành.

Có thể thấy, điều khiến hình thức mua nhà sổ chung trở nên phổ biến ngày nay chính là giải quyết được bài toán “nan giải” làm sao để mua được nhà ở thành phố. Vì thế, dù chứa đựng nhiều rủi ro nhưng nhiều người vẫn không ngần ngại lựa chọn hình thức này. 

>> Xem thêm: Cách tính thuế nhà đất khi làm sổ đỏ theo quy định mới nhất

3. Những rủi ro khi mua nhà sổ chung mà người dân nên biết

Song, bên cạnh những ưu điểm thì cũng phải kể đến những rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà sổ chung mà bất cứ ai cũng nên biết. Nếu tham khảo kĩ, bạn sẽ có hành trang đúng đắn để quyết định có nên lựa chọn có nên mua nhà sổ chung hay không.

3.1 Không được tách sổ

Rủi ro đầu tiên mà bạn có thể gặp phải khi mua nhà sổ chung đó chính là không được tách sổ. Như phần 1 đã đề cập, hình thức này được chia ra thành 2 trường hợp và nếu không may, bạn có thể sẽ bị quy vào trường hợp 2 là không đủ điều kiện tách sổ.

Lý do là vì diện tích đất và nhà ở quá nhỏ, không đáp ứng được điều kiện tách thửa nên cũng sẽ không được phép tách sổ riêng. Trong một số trường hợp, thủ tục tách sổ riêng gặp phải nhiều khó khăn, phải chờ đợi trong khoảng thời gian dài làm ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn vốn của chủ đầu tư.

Căn cứ Khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, diện tích đất tối thiểu được tách sổ như sau:

Điều 5. Quy định về tách thửa các loại đất

1. Tách thửa đất ở:

…..

b) Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

3.2 Rủi ro về tranh chấp giữa các chủ sở hữu

Một mảnh đất hay một ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của nhiều bên khác nhau thì vấn đề tranh chấp rất dễ xảy ra. Bởi lẽ, ai cũng muốn được hưởng lợi nhiều hơn về mình trong việc khai thác công dụng hoặc nhận lợi tức từ tài sản. Vì thế, nếu hai bên không thỏa thuận và đưa ra phương án hợp lý thì việc tranh chấp khó có thể giải quyết dứt điểm.

>> Xem thêm: Có nên mua nhà chung cư hay là nhà đất? Những kinh nghiệm cần lưu ý

3.3 Gặp khó khăn khi chuyển nhượng, bán lại

Trước khi quyết định có nên mua nhà sổ chung hay không, hãy thử nghĩ đến rủi ro lớn nhất của nó là khó khăn khi chuyển nhượng, bán lại. Hẳn nhiên khi muốn đầu tư vào nhà đất, ai cũng cần phải nghĩ đến trường hợp chuyển nhượng lại khi không còn nhu cầu sử dụng hay muốn chuyển đến một không gian sống chất lượng hơn. 

Nếu sở hữu giấy tờ đất đai thông thường, bạn hoàn toàn có thể bán lại hay chuyển nhượng với mức giá hậu hĩnh. Tuy nhiên, điều này sẽ khó khăn hơn nếu ngôi nhà bạn ở đang sở hữu dưới hình thức sổ chung. Lúc này, việc mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp sẽ trở nên khó khăn hơn, huống gì nghĩ đến chuyện có lời. Trong một số trường hợp, việc mua bán nhà đất có sổ chung còn bị người mua ép giá.

Lí do là vì khi muốn chuyển nhượng, bạn phải có sự đồng ý từ những bên đồng sở hữu khác. 

3.4 Khó khai thác sử dụng khi mua đất chung sổ

Khi mua nhà chung sổ, bất cứ vấn đề nào liên quan đến việc khai thác sử dụng đều cần có sự đồng thuận, nhất trí của các bên sở hữu. Vì thế mà bạn không thể tự khai thác sử dụng hay chuyển quyền sử dụng nếu không có sự chấp nhận của toàn bộ các chủ sở hữu còn lại.

Có thể thấy, người sở hữu đất chung sổ thường khó sử dụng đất cho những mục đích khác như xây nhà, thay vào đó họ chủ yếu phục vụ việc đầu tư nhiều hơn. Không ít người khi mua đất chung sổ phải chấp nhận việc “mất oan” tiền do bất đồng ý kiến với những người đồng sở hữu.

3.5 Dễ bị lừa đảo

Những người không am hiểu tường tận về pháp lý luôn là “tầm ngắm” để các đối tượng lừa đảo tiến hành giăng bẫy. Cụ thể, đối tượng lừa đảo tiến hành mua đất đã có sổ đỏ, đất này sẽ được chia nhỏ ra, xây thành từng căn và đăng tin quảng cáo rao bán nhà với giá rẻ, có sổ hồng đầy đủ.

Người mua vì ham rẻ, thiếu kinh nghiệm nên đã không suy nghĩ thấu đáo, lập tức “chốt” cọc cho đối tượng lừa đảo. Khi đến nơi, họ mới “tá hỏa” nhận ra mình đang mua nhà đứng tên ở sổ chung. Nếu đổi ý, họ sẽ phải mất trắng toàn bộ tiền cọc, nếu mua thì lại khó tránh khỏi những rủi ro đề cập đến trong phần này.

3.6 Khó trong việc thế chấp ngân hàng

Trên lý thuyết, bạn vẫn có thể thế chấp sổ chung để vay ngân hàng. Thực tế lại không như vậy, thủ tục cần hoàn thiện phải có đầy đủ chữ ký của toàn bộ chủ sở hữu. Một số ngân hàng còn yêu cầu bạn phải tách sổ trước khi sử dụng tài sản đó để cho vay thế chấp. Việc đáo hạn cũng từ đó mà khó tiến hành. 

3.7 Nhà nhanh xuống cấp

Phần lớn những công trình sổ chung liền kề nhau thường không đảm bảo về chất lượng thi công. Đó là lý do chỉ trong một thời gian ngắn sử dụng, những ngôi nhà này rất nhanh bị xuống cấp. Điều này ảnh hưởng đến việc tìm người mua khi có nhu cầu bán lại.

Thông thường, những ngôi nhà chung sổ được xây một cách tiết kiệm kinh phí với vật liệu giá rẻ. Thậm chí, nhiều công trình còn không có móng, cột và toàn bộ được xây bằng gạch. Nếu bạn không xem xét kỹ, khó có thể nhận ra được sự lỏng lẻo trong kết cấu của những ngôi nhà này.

>> Xem thêm: Có nên mua đất không có sổ đỏ không? Rủi ro nhiều hơn lợi ích?

4. Có nên mua nhà sổ chung không?

Sau khi tìm hiểu cặn kẽ ưu nhược điểm của mua nhà sổ chung, hẳn bạn đã có cho mình câu trả lời. Tuy nhiên, một lời khuyên hữu ích vẫn rất cần thiết cho những người đang còn phân vân.

Có thể thấy, nếu có đủ khả năng về tài chính, bạn không nên lựa chọn mua nhà sổ chung vì hình thức này đem lại khá nhiều rủi ro tiềm ẩn đối với người mua. Tuy nhiên, nếu giấy tờ pháp lý được đảm bảo và có khả năng tách sổ riêng thì mua nhà sổ chung sẽ tiết kiệm cho bạn một khoản tiền lớn. Do đó, hãy cân nhắc thật kỹ trước khi đưa ra quyết định có nên mua nhà sổ chung hay không nhé!

5. Những lưu ý để tránh rủi ro khi mua nhà sổ chung

Như đã giải đáp có nên mua nhà sổ chung ở phần trên, hẳn sẽ có một số chủ đầu tư muốn tiết kiệm chi phí bằng cách lựa chọn hình thức này. Tất nhiên đây không phải là điều nên tránh, nhưng nếu đưa ra quyết định thì bạn nên tham khảo những lưu ý sau đây để tránh rủi ro.

5.1 Tìm hiểu thật kỹ trước khi mua nhà sổ chung

Trước khi mua nhà sổ chung, bạn cần phải xem xét thật kỹ các tiêu chí sau:

• Ngôi nhà đã hoàn tất việc chuyển nhượng hay chưa? Có đang vướng phải kiện tụng hay tranh chấp nào không? Có thuộc diện sắp sửa bị quy hoạch hay không?
• Những người đồng sở hữu với mình là ai? Nguyên tắc sử dụng mà họ đề ra là gì? Có dễ dàng tìm được tiếng nói chung giữa mình và họ hay không?
• Những giấy tờ pháp lý căn bản như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của người bán,… có đầy đủ không?
• Diện tích mà bạn mua thể hiện trong sổ chung như thế nào? 
• Giấy phép xây dựng dự án nhà liền kề có thật sự chính xác hay không? Năng lực của chủ đầu tư qua đó được đánh giá như thế nào?
• Không mua đất liền kề, đất nền hay đất chung sổ vì nếu thuộc diện quy hoạch thì bạn sẽ thật sự “trắng tay”.
• Nếu không thể tách sổ riêng, bạn hoàn toàn có thể yêu cầu được chuyển nhượng một phần đất để được đứng tên trên sổ chung, mặt khác đề nghị văn phòng thừa phát lại cấp vi bằng ghi rõ những nội dung mà hai bên đã thỏa thuận.
• Cung cấp cho Văn phòng thừa phát lại những thông tin về diện tích nhà ở, hiện trạng như thế nào, 4 mặt xung quanh tiếp giáp với những đâu,… để tiến hành lập vi bằng. 

Để biết chính xác hơn về tình trạng của khu đất, bạn có thể hỏi trực tiếp phòng địa chính của xã, huyện. Đừng quên tham khảo lời tư vấn của những chuyên gia nhà đất về việc tương lai có được cấp sổ hay không.

5.2 Cần nắm rõ hợp đồng mua bán nhà sổ chung

Bên cạnh việc tìm hiểu kỹ trước khi tiến hành mua nhà sổ chung, bạn cũng cần hạn chế rủi ro bằng cách tham khảo các thủ tục, hồ sơ cũng như hợp đồng giao dịch để không đưa mình vào thế bị động, bị những chủ sở hữu khác nắm thóp.

Vậy thủ tục và hợp đồng giao dịch liên quan đến mua bán nhà sổ chung bao gồm những gì? Khi nhà có sổ đỏ, sổ hồng chung tức tài sản đều thuộc về tất cả các bên đồng sở hữu. Vì thế, bất cứ bên nào cũng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với các tài sản đó.

5.3 Cẩn thận khi mua bán, chuyển nhượng nhà sổ chung

Nếu đã xác định có nên mua nhà sổ chung không, bạn cần phải thận trọng trong việc mua bán, chuyển nhượng. Khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà sổ chung, bên mua cần phải hết sức thận trọng trong mọi công đoạn từ việc giao kết hợp đồng sở hữu, kiểm tra tài sản, thủ tục tiến hành giao dịch,… để hạn chế rủi ro không mong muốn phát sinh. Cụ thể:

• Khâu giao kết hợp đồng: Bên mua cần xem xét người bán có đáp ứng được điều kiện để thực hiện những chấp thuận cần thiết hay không. Lý do là vì trên thực tế, bản thân người chuyển nhượng thường sẽ bỏ qua yếu tố pháp luật để đẩy nhanh quá trình. Nếu chủ quan, bên mua có thể trở thành bên bị kiện, dính vào những tranh chấp phức tạp không đáng có.
• Khâu kiểm tra tài sản: Trước khi mua bán, chuyển nhượng, cần kiểm tra tài sản có chuyển nhượng hay không, đã thế chấp ở đâu chưa hay có thuộc diện quy hoạch nào hay không. Vì kiến thức pháp luật còn hạn chế mà rất nhiều người đã bỏ qua công đoạn này. Bên cạnh đó, những thông tin khác liên quan đến diện tích, các bên đồng sở hữu,… cũng được kiểm tra cặn kẽ. 
• Khi đã hoàn tất xong các thủ tục giao dịch: Khi đã hoàn tất thủ tục giao dịch, các bên cần tiến hành đến Văn phòng thừa phát lại ở gần nhất để thực hiện lập vi bằng liên quan đến việc giao nhận tiền, bàn giao công trình và thống nhất các thông số thực tế. Quy trình này được thực hiện ở văn phòng thừa phát lại vì văn phòng công chứng không tiếp nhận sổ chung. Vi bằng trong trường hợp này do Văn phòng thừa phát lại lập, ghi chép lại các hành vi, sự kiện để làm chứng cứ nếu xảy ra tranh chấp.
• Quá trình sở hữu tài sản: Nếu chủ sở hữu có nhu cầu chuyển nhượng tài sản lại cho bên khác thì cần phải xem xét đã đủ điều kiện thông báo, ưu tiên hay chưa. Đây là một công đoạn khá khó khăn, đặc biệt là khi các bên sở hữu có sự cách biệt về địa lý. 

Trên đây là giải đáp cho thắc mắc “Có nên mua nhà sổ chung?” mà nhiều người dân đang cực kỳ quan tâm. An cư lập nghiệp là mục tiêu to lớn của mỗi người, thế nhưng hãy hết sức thận trọng để tránh tình trạng “tiền mất tật mang” nhé!