Các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS là gì?

Cũng giống như các thị trường khác, ví dụ thị trường chứng khoán, thị trường tiền tệ,… thị trường bất động sản cũng có những giai đoạn phát triển riêng. Tuy nhiên, có rất nhiều nhà đầu tư không nắm được các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS. Đó cũng là lý do vì sao tôi muốn chia sẻ cho bạn bài viết này!

Tìm hiểu các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS
Tìm hiểu các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS

1. Lịch sử phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4 giai đoạn. Mỗi giai đoạn lại có những dấu ấn riêng. Cụ thể:

Giai đoạn 1995-1998: Khởi động và tăng nhanh

Vào năm 1995, Việt Nam và Mỹ chính thức bình thường hóa mối quan hệ. Đồng thời, Việt Nam cũng giao nhập vào cộng đồng ASEAN. Cũng từ đó, nền kinh tế kế hoạch hóa nước ta bắt đầu chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường và đạt được những thành công vượt bậc. 

Ngoài ra, đây cũng là khoảng thời gian mà nền đầu tư, kinh doanh bất động sản của nước ta có bước phát triển thần tốc. Cụ thể, chỉ số GDP tăng trưởng mạnh đã tạo cho người dân lòng tin vào giá nhà đất sẽ tăng cao. 

Tuy nhiên, năm 1997 – 1998, châu Á xuất hiện khủng hoảng tài chính – tiền tệ đã tác động ít nhiều tới nền kinh tế nước ta. Thế nhưng, khi ấy, nước ta còn chưa mở cửa nhiều và chính phủ có sự chủ động ứng phó nên Việt Nam đã nhanh chóng vượt qua cuộc khủng hoảng này.

Giai đoạn 1998 – 2008: Làm quen với các cơn sốt đất

Đây là thời điểm Việt Nam bắt đầu hồi nhập kinh tế. Đặc biệt, vào năm 2001, Việt Nam đã chính thức ký Hiệp định gia nhập Hiệp định Thương Mại Việt Mỹ. Sau đó năm 2006 lại tham gia Tổ chức Thương mại Thế giới WTO. Nhờ vậy mà chỉ số GDP bình quân đầu người tăng lên 396 (năm 2000) và được ví như “con hổ” kinh tế trong tương lai gần.

Từ 1998 - 2008 - Các cơn sốt đất xuất hiện
Từ 1998 – 2008 – Các cơn sốt đất xuất hiện

Cũng bắt đầu từ năm 2000, thị trường bất động sản Việt Nam đã có bước chuyển mình. Tới năm 2001 – 2002 thì bùng nổ. Cụ thể, năm 2000 GDP tăng 6.79% và năm 2001 tăng 6.89%. Mạnh mẽ nhất là từ năm 2004 – 2007, khi vốn nước ngoài liên tục được rót vào giúp GDP tăng lên 8.23%. 

Thêm vào đó, nhà nước cũng có những chính sách hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi để thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam. Giá đất trương các năm 2001 – 2003 và 2007 – 2008 tăng mạnh mẽ.

Giai đoạn 2008 – 2018: Thị trường biến động chưa từng có

Trong các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS của Việt Nam thì đây là thời điểm biến động mạnh mẽ nhất. Thị trường bất động sản liên tục xoay tròn theo chu kỳ khủng hoảng – hồi phục – bùng nổ – giảm tốc. Đặc biệt, giữa năm 2008, giá nhà đất ước tính trong thời gian ngắn đã giảm 30 – 40%.Và trong năm 2012, tồn kho BĐS lên tới 100.000 tỷ động. Phải từ năm 2012 trở đi thị trường BĐS mới có sự chuyển biến tích cực. Tới năm 2013 – 2014 thì thị trường bất động sản ấm lên, có xu hướng tăng. Các phân khúc BĐS cao cấp và nghỉ dưỡng bùng nổ. 

Giai đoạn 2018 đến nay: Đà giảm tốc mạnh dần – thách thức nhiều hơn

Bắt đầu từ năm 2018, bất động sản xuất hiện dấu hiệu giảm cung. Nhưng sang năm 2019 – 2020 lại cho thấy dấu hiệu tiêu thụ chững lại, thậm chí là giảm dần. Và tới nay, thị trường BĐS vẫn chưa có dấu hiệu nóng lại. Nguyên nhân được cho là do nhà nước triển khai các hoạt động rà soát, kiểm tra tính pháp lý của các bất động sản. Cộng thêm đó là tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp.

2. Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản

2.1.Giai đoạn 1: Phục hồi

Giai đoạn đầu tiên trong các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS đó là phục hồi hay còn gọi là giai đoạn đi lên. Ở giai đoạn này các nhà đầu tư BĐS đã bắt đầu lấy lại niềm tin với thị trường. Giá của BĐS cũng cho thấy sự tăng trưởng nhẹ. 

Thị trường BĐS phục hồi các dự án xây dựng cũng được triển khai thi công
Thị trường BĐS phục hồi các dự án xây dựng cũng được triển khai thi công

Các ngân hàng cũng vào cuộc, thúc đẩy thị trường BĐS đi lên bằng cách nới lỏng điều kiện cho vay mua BĐS, giảm lãi suất cho vay. Bên cạnh đó, những ngành liên quan, ví dụ tín dụng, xây dựng cũng bắt đầu rục rịch sôi động hơn. Trên các kênh truyền thống tin tức về sự biến đổi của thị trường BĐS cũng có bắt đầu xuất hiện. Nhiều dự án bất động sản sau một thời gian im hơi cũng được tiến hành triển khai và giá bán ra bắt đầu có sự tăng trưởng.

Có thể nói rằng, đây là một trong các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS rất lý tưởng để nhà đầu tư tham gia.

2.2.Giai đoạn 2: Tăng trưởng

Bước qua giai đoạn 1, ở giai đoạn 2, giá bất động sản có sự tăng trưởng rõ rệt hơn. Nhu cầu mua bất động sản tăng cao, khối lượng giao dịch bất động sản lớn. Các văn phòng công chứng, sàn giao dịch BĐS xuất hiện ngày càng nhiều và luôn đông đúc. 

Đây cũng là thời điểm mà nơi nơi xuất hiện cò đất. Thậm chí, các nhà đầu tư còn sẵn sàng bỏ khoản tiền lớn hơn giá chào bán để sở hữu bất động sản. Tại các khu vực cũng xuất hiện ngày một nhiều các công trình xây dựng. Điều này dẫn tới nhu cầu mua vật liệu xây dựng tăng cao và tăng giá.

Không nằm ngoài cuộc chơi, các ngân hàng cũng đưa ra nhiều chính sách tốt hỗ trợ cho nhà đầu tư vay vốn mua BĐS. Nếu bạn đã mua BĐS ở giai đoạn 1 thì bây giờ chính là lúc chào bán.

2.3.Giai đoạn 3: bong bóng

Giai đoạn bóng bóng hay giai đoạn thị trường đạt tới đỉnh điểm là giai đoạn nhà đầu tư cần cảnh giác nhất trong các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS. Khi này, các BĐS bị đẩy giá lên quá cao và tỷ lệ đầu cơ BĐS cũng như vậy. Bạn có thể thấy rằng ngay cả các mảnh đất nằm nơi đồng không mông quạnh cũng được chào bán với mức giá đắt đỏ và mọi người thi đua nhau mua với hy vọng trong thời gian ngắn có thể sang tay với mức giá cao hơn.

Giai đoạn bóng bóng cực kỳ nguy hiểm
Giai đoạn bóng bóng cực kỳ nguy hiểm

Tỉ lệ đầu cơ BĐS cao dẫn đến tỉ lệ lạm phát cũng tăng theo. Khi này, nhà nước sẽ buộc phải tăng lãi suất, ngân hàng hạn chế hỗ trợ vay mua BĐS để rút tiền về. Sự suy giảm của thị trường BĐS bắt đầu nhen nhóm. Nguy cơ thua lỗ của các nhà đầu tư khi mua BĐS vào giai đoạn này rất lớn.

2.4.Giai đoạn 4: suy thoái

Sang tới giai đoạn này hàng loạt nhà đầu tư đã rút khỏi thị trường BĐS. Các sản phẩm BĐS trở nên khó bán hơn. Số lượng giao dịch BĐS giảm nhanh chóng. Các ngân hàng, tín dụng cũng hạn chế việc cho vay mua BĐS, lãi suất vay tăng. 

Điều này khiến cho giá BĐS giảm mạnh. Bất động sản được bán tháo bởi tâm lý các nhà đầu tư lâm vào khủng hoảng. Thậm chí, có rất nhiều nơi giá BĐS giảm không phanh. Nhiều nhà đầu tư phá sản, bị tịch thu BĐS để trả nợ. Người có tiền cũng không dám mua BĐS vào lúc này. 

2.5. Giai đoạn 5: đóng băng

Với những nhà đầu tư mới có thể giai đoạn này họ sẽ ngủ yên. Thế nhưng, nhà đầu tư thông minh lại coi đây là lúc tốt nhất để gom nhặt các “viên kim cương”. Họ tìm kiếm những BĐS tốt, giá đã chạm đáy để mua vào và chờ đợi khi thị trường BĐS nóng lên rồi bán ra. Lợi nhuận thu được cực kỳ khủng.

Thị trường BĐS đóng băng cũng tạo ra cơ hội
Thị trường BĐS đóng băng cũng tạo ra cơ hội

Lưu ý: Các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS kéo dài bao lâu còn phụ thuộc nhiều yếu tố khác nhau, ví dụ như tình hình phát triển kinh tế vĩ mô, chính sách cho vay vốn mua BĐS của ngân hàng, biến động tăng – giảm giá BĐS, các dự án hạ tầng trong khu vực, loại BĐS phù hợp nhu cầu người mua.

Bạn nên nhớ rằng, không phải thị trường BĐS nào cũng sẽ diễn ra đúng theo các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS trên. Nguyên nhân là bởi mỗi địa phương lại có ưu thế riêng của mình. Do đó, thị trường BĐS nơi đó cũng sẽ có cách vận hành riêng. Bên cạnh đó, yếu tố tự nhiên cũng có thể tác động tới vòng xoay phát triển của thị trường BĐS.

Trên đây là các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS mà tôi muốn chia sẻ với bạn. Nhận biết và xác định đúng giai đoạn phát triển của thị trường này bạn sẽ đưa ra được kế hoạch đầu tư hợp lý.

Nguyễn Thành Tiến là người sáng lập tổ chức giáo dục NIK từ năm 2012 Đã đào tạo hơn 60.000 học viên về kinh doanh và đầu tư trong 9 năm qua. Với sứ mệnh mang đến những kiến thức thực dụng nhất cho người Việt, tôi mong muốn cung cấp tất cả các kiến thức về kinh doanh bất động sản, kiến thức về đầu tư cho người Việt chúng ta. Kênh blog Nik Edu ra đời nhằm cung cấp giá trị kiến thức đó cho mọi người.
quản trị danh mục đầu tư Bất Động Sản
Hướng dẫn quản trị danh mục đầu tư hiệu quả
Đối với các doanh nghiệp việc quản trị danh mục đầu tư có ảnh hưởng rất lớn tới lợi nhuận và sự phát triển. Tuy...
Kinh nghiệm đầu tư định cư châu Âu Bất Động Sản
Kinh nghiệm đầu tư định cư châu Âu: Quy trình, điều kiện, lưu ý quan trọng
Xu hướng đầu tư định cư châu Âu đang rất phát triển ở nước ta trong những năm vừa qua. Vậy, lý do cho xu...
bất động sản đầu tư Bất Động Sản
[Tổng hợp] Hạch toán kế toán bất động sản đầu tư theo TT200
Hạch toán bất động sản đầu tư không phải là một công việc đơn giản. Thậm chí nhiều người còn chưa thực sự hiểu rõ...